北京楼市进入交付大考季，恰逢雨季，新房交付水平参差不齐，减配现象很多。比如某10万＋项目货不对板，大门插板不对齐，门缝很大，卫生间下水管外露，灯管裸露；

比如二环某豪宅项目甲醛超标；

比如房山、门头沟某项目车库漏水、南五环某项目车库漏水等，外立面不平整等，这类也是目前维权的主力因素。

交付减配越来越多，业主信心越来越不足，新房开始扛不住价格，买房人也因此变得越来越犹豫。在这样的背景下，什么样的板块还值得买房人去关注？

作为大兴生活了很多年的业主，十一郎今天来聊下大兴买房该怎么选？

大兴当下的买房逻辑就是地铁沿线，就是西红门、黄村、8号线德茂、瀛海、亦庄线旧宫、大兴线义和庄。

大兴买房板块排序

大兴买房的第一热门板块是西红门，它位于大兴新城和亦庄新城之间，与主城区交界，能辐射北京南部的购买力。板块刚进入成长期，完善需要5年左右。

西红门东板块优势是商场（荟聚＋宜家＋山姆）、地铁4号线＋19号线南延线（规划建设中）、自驾上京开高速，直接上三环、二环、方便到主城各个产业区。另还有黄城根小学＋北京八中、地铁文化公园、体育公园等很多生态资源、西红门医院新院区、北大第一医院大兴院区，基本可以满足日常的就医需求。

西红门板块主要承接来自丰台、西城的外溢需求，以及金融街的刚需和10号线沿线的产业区的通勤人群。

西红门已发展了20年，房价有天花板，未来升值潜力不会特别高。

二手房房价5万元/平，瑞海家园、兴海家园、宏盛家园、宏大南园、宏大北园、世嘉博苑、鸿坤理想城礼域府、鸿坤理想城曦望山、理想家园、兴都苑小区等，都是区域内居住品质不错的次新房，值得一看。

新房指导价6.6万/平，特价房均价在5万＋/平。缺点就是新房供应太多，前期高价买入的客户现在破发，将来到二手房市场，内卷比较严重。比如中建玖玥府、橡树湾三期。

玖玥府目前项目网签参考价为63480元/m²，主推108m²三居，设计方正，南北通透，客厅和卧室均朝南，实现全明格局，拥有转角270°广角观景飘窗，餐客厨一体化设计，次卧外侧有拓展空间，可增加使用面积，提高户型的性价比。

御璟星城元启，依然带着6.6万/平的指导价，但十一郎听说，开盘可能直接干到6万以下。佣金点位据说很高。最小户型是80平三居，主打一个低总价三居，主力户型都是95-110平三居。

十一郎了解到，全部卧室都是静音门。十一郎最喜欢的是88平三居，收纳功能很强。

总价来看，西红门主要还是以刚需为主，600-700万比较合适，再往上就不要来看西红门的房子了。

第二热门板块无疑是黄村、清源路板块。

这个板块是大兴区置业买房的核心，4号线地铁、学校有北京小学大兴分校、大兴一幼、北京老牌三甲医院广安门医院南院、大兴区医院、大悦春风里、兴旺公园等生活配套完善。板块的主要买入人群都是黄村本地改善。

上一波新房集中供应是4年前年限竞房年代，招商雍和府、金地旭辉江山风华，去年开始陆续入住。当年江山风华限竞房限价5.58万元/㎡，实际价格5.4万/㎡。

新房有大兴星光城，单价4.5~5.3万/平。大兴星光城113平三居，入户门正对儿童房门，私密性欠佳；主卧卫生间，马桶和淋浴区分列两侧，开门去淋浴间的路线有点尴尬，要先关上卫生间的门才能打开淋浴间的玻璃门。

如果预算比较吃紧，可选星光城，总价门槛更低一些。

晓月和风，纯洋房社区，单价4.8~5.8万/平，户型以三居四居为主。

如果对地铁依赖度更高，星光城距离地铁会更近更方便。

第三热门板块：观音寺板块

如果预算不到500万，西红门东站往南两站地观音寺站，周边即将入市的新房，京玺还有去年的项目中铁兴创逸境，可以作为西红门的平替。

中铁兴创逸境，均价5.35万元/平米左右。

京玺120平样板间实拍

京玺共12栋，712户，户型包括79平两居、89/99平三居、111/120平四居，都是南北双阳台设计。

南侧是已封顶的12年一贯制学校，目前学校还尚未确定引入谁，不过小道消息说是一所名校。西侧规划幼儿园用地。

北侧是新媒体产业基地，19号线规划的观音寺站向北一站地。周边规划基本都处于落地期，未来可期。

第四热门板块，另一条是地铁亦庄线、8号线围绕的区域德茂、瀛海、旧宫等板块。

瀛海划归亦庄后，利好还没兑现，等亦庄核心板块渐趋完善后，瀛海就能发展一波，比如大的商业街区。

教育是目前制约瀛海进一步发展的最大障碍。周边公立学校只有一所中教实验学校（九年一贯制），初高中配套严重匮乏。

中海寰宇时代旁边还有一块建设用地没有上市，紧邻地铁，在区域内位置最好，属于瀛海镇最后的压箱底的土地，不过何时出让是个未知数……

南海子公园随拍

板块优势是北京最大的湿地公园南海子公园、中海环宇坊、红星医院。

产业上，附近的中日创新合作示范区，是大兴要重点发展的产业。大兴为此预留了8号线南延和S6两条轨道线路。地铁8号线，远期据说会有个31号线在此设站。

德茂板块有和锦诚园、熙悦雲上、合生me悦。

2024年7月18日，熙悦雲上现房不动产权证下发，57套房转为现房。现房网签均价58142元。

去年10月交房的和锦诚园现房网签均价5.04万/平。

合生me悦，7月网签均价降到6万以下，5.76万/平，低于其总体6万+的网签均价。

地产街21号提供的业主拍摄图

目前业主维权点比较多，比如外立面不平整、地下车库漏水、园林、大门减配等问题。很多媒体报道了相关事宜。

地产街21号公众号报道指出，8月11日，北京商报记者实地探访时注意到，合生me悦项目墙体外立面在阳光的照射下，仍有多数楼体存在褶皱的情况，当太阳被遮挡时，则会呈现出水印的痕迹。

近期，十一郎亲自去到合生me悦现场，看到外立面几乎没有鼓包现象。

合生me悦实拍图

地下车库的确有些地面积水，部分墙面确实有发霉点。

现场情况是，开发商已启动排风设备进行排风除湿。

有资料显示，墙面发霉点有部分原因可能是回填土没压实，或局部混凝土振捣不密实。

网上说的大门问题，开发商应该已经启动在升级。

还有业主之前提到“犬牙交错”的路，目前已经看不到了。

相信业主维权的目的是希望房子越来越好，而开发商积极解决问题也是为了能够和业主共同交付美好的家园。

十一郎了解到，目前合生珠江系还没出现债务违约，是规模民营房企中的少数幸存者，能撑到现在不容易，能交房还可能提前交房也不容易。

旧宫板块，整体产业不如亦庄核心区，而且分化严重。

旧宫北的德贤公馆离城区够近，劣势是没有轨道交通。

旧宫东有旧宫唯一的地铁站，而且是拆完重建的，所以环境、商业等城市界面很好，空地还有很多。

第五热门板块是义和庄板块。

义和庄板块以念坛公园为辐射，周边是生物医药基地板块，有医药产业打底，4号线义和庄地铁站。目前区域内在售新房有未来云城、德贤华府，全部降至4W+，主力在售新盘颐和公馆生扛5万+大旗，最新网签5.02万/平。

颐和公馆距离地铁最近，未来云城距离黄村火车站700米，德贤华府（2.5公里左右），据说周边还规划了S6号线、20号线。

板块内几乎没有大型医疗资源。

商业配套日常没问题，有泰禾里、联港城市广场。但未来云城有自持2万方的商业。

教育配套还是值得一提的，现有幼儿园、小学、中学，还有新的规划教育用地。

最后是大兴新城西片区板块。

兴城之星样板间实拍

大兴新城西片区，现阶段配套很差，适合改善、有车一族。兴城之星150～270平大平层，网签均价4.5万/平，而大兴城建在这个板块的其他两三个新项目，入市价大约也不会高过兴城之星。

最后关注下新地块。7月23日，大兴区大兴新城核心区DX00-0101-051、052地块、黄村七街DX00-0201-0248、0255地块R2二类居住用地等地块进行线下竞拍，由于只有一家企业报名，最终被兴创置地以32.17亿底价拿下，未来销售指导价5.9万/平。

西红门东板块还有一个地块未拍。未来新房仍有很多可选，大家如果不着急的可以再等等。

结语：

买房人能在市场冷热分化的背景下挑对板块，只能算踏对第一步。更多的买家只能是在“够得着”板块里，选一个最优解。

如果你正在考虑大兴的新房，那加十一郎咱们私下先聊一下，选出几个最优选项，再逐个击破，90%以上新盘有些独家的消息，我是真能搞到。

——The End——

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新房交付季大考之下，大兴买房怎么选？