北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我问个土地财政的问题，利润有多少？也就是土地能减低到什么程度，能每平米多少钱？
A：
1、土地财政的利润，这谁知道啊，都是各城市的核心机密。小城市大多数都说自己不赚钱，中型城市常规说法是10-20%之间，具体的谁也不知道。偏远城市甚至还说赔钱呢，信不信的在自己了。
2、既然在北京就说北京吧。我想了个丰台的村子当案例，村子占地约4平方公里，6000亩地。共有村民1000户，4000人。这1000户是指宅基地说的，没分宅基地的和老家儿算一户。这村子不算太大，减去房子道路什么的人均也就1亩地，挺典型的。
那土地成本一般分成三大块，一是拆迁补偿，二是七通一平，三是财务费用+税费。
拆迁补偿以户（宅基地）为标准，现在我也不知道多少钱，但一般来说，在村民家庭购买完回迁房之后，多数都能剩下200来万。也就是说，给村民的回迁房实际上是用拆迁户自己的钱盖的，村里收走了成本，并不赔钱，只有最后落到村民手里的才是真正的拆迁补偿款。
这笔钱这些年来没有太大的增长。也就是2009年的时候一户就差不多200来万（近郊城乡结合部），现在虽然房价地价翻了N多倍，但补偿没增加多少。假定按每户300万算吧，1000户就是30亿。如果觉得少就按400万算，合计40亿，不能再多了。
3、七通一平的成本我不太熟，只是前些年在外地做过，每平方公里是一个亿。那北京多算点儿吧，翻一番，4平方就是8个亿，再送2个亿当见面礼，凑10个亿够多了吧？合计就是50亿了。
财务成本和税费我不会算，先放着吧。
4、那好，看看这块地能卖多少钱。4平方公里就是400万平米。常规来讲，如果按照天通苑的标准，每平方公里盖住宅的规划面积能超过100万平米，4平方公里就是400万平米，容纳10多万人。但这密度太大了，咱还是按照普通的吧。
以望京为例，每平方公里大约是60万平米，人均居住面积30平米。那4平方公里就240万平米。也密度偏大，那咱去5毛让5毛，批发打折加赠送，就算一半120万平米吧。毕竟要给学校医院幼儿园和商业配套什么的留出面积。
这120万已经包括村民的回迁房了，以人均50平米计算，4000人就是20万平米，所以可销售面积是100万平米。4平方公里才出100万，这我真的是按照最低最低的估算了，现实中肯定比这多，但毕竟要配建一部分保障房，所以100万纯商品房用地也说的过去，信不信的随你。
5、那以这四环外的地段儿来说，现在5万一平米的楼面价不算贵吧？限价7万多的，正常水平。那100万平就价值500亿，减去50亿的成本，你说利润多少？当然这还没减去财务成本和税费什么的，我觉得怎么也得按照400亿计算，所以利润只有50亿，10%，你觉得合理吗？反正我觉得很合理，就得这么算。
6、当然这里是北京，所以让人感觉利润高似的。总结一下就是这个村子的土地整理完成之后，成本如果摊在住宅用地上，那每平米最多1000块钱，人家能卖5万。只不过人家的纯利并不高，因为要投资道路基建和医院什么的，还有税费等等，所以顶多赚5000吧。
那我的结论就是，北京每平米的土地成本最多降10%，信不信在你了。
仅供参考。
二
Q:
我从5月开始考虑学区房，现在还是很困惑，希望您能帮我指点迷津。我的家庭情况：现住通州，我在顺义上班，我老公在海淀航天城上班，我家俩男孩，老大25年、老二29年上小学。手里有点存款，没有别的投资渠道，首付税费能拿400左右，有首套资格，想买600-700的大两居或者小三居，一家三代自住。
关于买学区房：我和老公是外地进京的新北京人，特别普通的普通人，没zb没关系。一厢情愿想把孩子培养好，最好能考个985、211，想着俩孩子买学区房利用率也高点儿。老大现在5岁，特别贪玩，也不是说多笨，正常孩子，就是贪玩不开窍。我们也没有特别卷的底气，两个人都得上班养家，所以不打算买海淀和朝阳了，也怕孩子不是学习那块料还得中考的时候折腾。
纠结买哪个学区：目前看过西城广外、东城的和平里、龙体、北东，龙体和北东担心掉坑（史家实验25年应该也进不去）。现在比较纠结的是和平里和西城广外，买广外就是买西城的门票，但是担心孩子卷不动。
广外25年能上的小学，可能也就是北小金中都和三义里小学这种，广外的初中通路与和平里比哪个好呢？广外不到600万能买个户型不错的三居，而且现在应该算横盘或者往下走一点；和平里现在太火了，价格有所上涨，和平里您推荐买哪个小学呢？
现在买安三的特别多，我担心买安三老二（29年）就只能上安三了，周六看了一套安三的安德路55号院，户型和楼层不错，但是小区太老了，我担心十年以后的流通性太差。刚开始想买和四和九的，但是和四和九的初中通路是不是还没有一小地坛这种有定额的好？还是和平里买哪个小学都行？
我是再关注一下等到年底再买，还是现在遇到合适的就可以出手呢？
A：
1、如果目标是985211，大宝又是明年入学，那在只考虑学区质量的情况下，和平里必定是首选。这不要跟普通学区比初中通路，而是要看家长们的期望值和学习氛围，孟母三迁买的就是氛围。
打个比方就是如果想买个大牌包包，希望是在晚宴上赢得关注，那就别考虑性价比了，也最好不买入门款，效果很难达到预期。毕竟目标上限是985，在普通学区的难度较大。
2、另外既然目标是985211，也考虑了东城，那为什么要放弃朝阳呢？两个区在高分段的成绩是一致的，朝阳还有超越的可能。朝阳区的劣势是好高中不多，资源的均衡性远不如东城。但你们的期望值高啊，那就不用太考虑下限了，实在不行到了初中或中考再跨区也行啊。
所以如果期望值高，那要么就是东西海的强学区，要么索性在朝阳选强校，这都算是学区房的利用率高的，上限高。而如果是选择西城普通学区就不算利用率高了，同样的溢价比例，但未必得到强资源，万一赶上下限低呢。
3、我建议是加入朝阳的选项吧，或者是西城的较强学区。俩孩子呢，本身对学区房的利用率就已经高了，也就是摊薄了成本。那没必要为了西城普通学区纠结，至少从学校质量和稳妥性上肯定不如朝阳，也不好和东西城强学区相比。
再一点是卷不卷的问题，估计是还没加入过妈妈群，找朋友拉进去几个就大致了解了。不用海淀的，西城虎妈群等同于海淀，东城朝阳的也不弱，只是内容方向不太一样而已。另外如果期望值高，朝阳相对来说省心一些，比如典型的朝外，学校管的严，加工能力强，单论性价比的话超过东西海。
4、所以我觉得你们的纠结方向有些不是太对，如果是期望值高，那就最好先不考虑掉坑儿，而是在哪个区都追求掐尖儿，无论是点招择优入营密考选拔的什么形式都一样。否则如果追求的是派位，那就算进了牛中也意义不太大。无论哪所牛校，初一大概率按成绩分班，初二必定根据考试分层，派位进去的肯定不占优。
5、总之如果是像现在的这种纠结于东城，那结合期望值我认为不如在朝阳，相对稳妥还省点儿心，反正高分段是一致的。年底再买也行，明年上学，尽量在年内办妥就行。
仅供参考。
三
Q:
请教三个问题：
1、目前我们的情况是准备明年结婚，准备明年或者后年买房，基于目前北京频出的政策，感觉好像是已经接近底线了。但我刚来北京，对北京和国家的宏观政策也不了解，想请教您当前关于房地产的各项政策算是到底部了吗？后面会不会把一些贷款降息的政策收回去呢？
我们需不需要赶紧下手，还是观望一下等到明后年。（目前我们都住在单位的宿舍里，但明年底有一个人就没法住了，就得出来租房子了。）
2、请教章哥对丰台区的新房或次新房（600预算只能够上园博园板块或者远地铁的房子）以及大兴西红门板块的发展怎么看。我个人觉得19号线南延后西红门板块通勤挺方便的，玖月府的房子其实也算满意。
但我实地去看了看发现两个问题，一个是周边的待开发地块很多，担心以后万一要置换房子，周边竞品太多卖不上合理价格。再一个是，周边有好多回迁房，不知道会不会对以后的房价产生什么影响。这个问题比较纠结。
3、自从听了您的建议，我目前就不怎么太看重学区了。但考虑保值，还想听听您的建议。600左右的预算，我们是优先考虑石景山的次新呢，还是丰台或者大兴五环内的西红门。考虑石景山可能够不上新房，次新目前也不多，石景山往后是不是没什么大的发展趋势了呀，借着冬奥会都已经发展起来了（个人理解）。
丰台感觉除了丽泽也没有发展预期的板块，大兴就是西红门，主要也是住宅多，产业也没有。我听中介说老北京人不买南边，说风水不好，我也不太懂。以上都是个人拙见，请教章哥对这三个区域的看法。
A：
1、接近底线未必，如果成交量能持续上涨那这就是底线了，但如果再次走弱就还会出政策。以国内政策来说，曾经的底线有买房送户口（投资落户），利率七折，完全不限购，非京籍可以交借读费选择学校等等。国际上的常规底线有一成首付甚至零首付，零利率至负利率，贷款年限延至40-50年，买房抵扣个税等等。所以这就看行情吧，主要是成交量，政策会持续刺激到持续转好为止，否则之前的就白费劲了，北京也就谈不上最后的标杆了。
2、这俩板块到目前为止都是自住为主，园博园略有偏远，西红门东两区交界，都不是太好发展，看政府的投资力度吧。
竞品盘越多才越是好事儿，这才能把地块炒热，买房的人多了才能促进配套的建设，不过西红门的竞品盘很多吗？我倒没觉得。然后回迁房和保障房太多就不算好事儿了，说明从规划上就没认为这里的土地价值高，否则就规划成商品房土地卖钱了。所以还是多考虑自住吧，本来房子就是用来住的。
3、石景山的哪个次新啊？这还是说具体的吧，要不然我猜不着。石景山借着冬奥会发展？这有点儿扯远了，运动会促进的主要是基建，北京市区犯不上靠这个。而且运动会过去就过去了，长久的还得看首钢园等产业区。反正石景山到目前还行，大多数不落后大盘，古城一带的还略赢了一些，主要是中海的几个次新盘。
这会儿再去炒丽泽有点儿晚了，前好几年就炒出溢价了，等着兑现呢，不太建议这会儿接盘。西红门看自己的喜好吧，房子是用来住的。
老北京不买南边儿的说法是清朝中前期对八旗的禁令，只限制在旗的，民间不必遵守。从《易经》讲是“南为天”，天南地北，所以天坛在南城。从八卦讲南为离，属火，在五行就是“南火克西金，北水克南火”，那哪儿的风水好啊？所以这就当个乐儿吧，我当年为了卖房专门学过风水，怎么说都有理。
4、总之我对几个区域看法都挺好的，看自己更重视哪方面了。或者说预算较高就在石景山，以古城的次新为主。丽泽的话买之前算算溢价率，别买溢价高的。新房那就看自己的喜好了，多关注自住角度，其他的期望值别太高。或者看打折力度，便宜了就怎么都好说，不便宜的话那就看规划透支的价值什么时候兑现了。
仅供参考
四
Q:
这是房价收入比，看看日本，在疯狂的时候不过是18.1，而中国竟然高达34.6！请问这泡沫有多少？这数据你不会否认吧？
A：
1、我不用否认，因为早就有人替我否认了，瞎编的。或者说这34.6的数据是京沪深等一线城市的，被偷换概念的当作了全国数据。
2、咱算笔账吧，北京的房价中位数是600万左右，你认可吗？如果认可，那600万除以34.6年，也就是两口子每年挣17.34万，每个月1.45万，每人月入7000多点儿，这基本就是北京的中位数收入。你觉得合理吗？
3、如果真的认为合理，那别的城市要也是34.6的倍数就不合理了吧？比如沈阳是9000左右的均价，一套中位数房子90万，除以34.6就是两口子每年收入2.6万，每个月2160，每人月入1080。请问沈阳人的这月收入你相信吗？
再比如鹤岗，均价2000出头，一套中位数房子算25万吧。那如果也是34.6年，两口子每年收入7200，每个月600，每人每月才挣300块，这是不是太侮辱人家东北城市了？
4、所以这数字就是以偏概全，拿北京上海的房价收入比当作了全国的，这才有了34.6的高比值。而如果真的是全国数字呢？这两年全国均价约为1万，也就是北方二三线城市的水平，一套中位数的房子100万，认可吗？
如果认可，那全国的平均收入一般都是北京上海的一半，也就是月入3600块左右，两口子一年就是8.64万。那以100万除以8.64，结果是11.57年，和法国的差不多，请问你认可这个数字吗？
5、总之，我不能说中国的房价收入比合理，只是说这个图中偷换概念以偏概全的小伎俩没什么意思，纯属是“故作危言，以悚世人”。所以建议吐槽还是用真实数据吧，用谣言很容易起副作用的。
仅供参考。
五
Q:
总预算300-350的话，在朝阳买房，考虑自住和保值（也有孩子上学的需求，但学区肯定买不起，最多想在普通学校之中选个优质的，所以学校也想考虑点）。请问比较推荐哪些板块？目前看了朝阳的华严里，安贞里，胜古，樱花园小区，这几个对比的话，哪个更好一些？
A：
1、朝阳这么大，还是看自己的通勤吧，我推荐的未必合适。
2、这几个对比，从地段儿来说没什么必要，都是成熟板块而且是同等经度，强行比较没什么意义。或者说老小区都差不多，就看具体的房源品质了。房子是用来住的，看在同等价格下哪套房更宜居吧，越宜居的越保值，至少流动性强。
3、朝阳只有那几所头部校的房子有溢价，其他的都差不多，我也不知道怎么给学校排序。之前是一般都建议安贞西里，因为离德胜近，补课机构多，学习氛围相对更浓厚。但现在没多少公开的实体店了，各地差不太多了。所以还是看具体房源的情况吧，要不然我也不知道说什么，没必要这么比较。帮不上忙。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！