8月15日，国家统计局公布的数据显示，在一系列政策作用下，部分房地产相关指标降幅继续收窄。1-7月份，新建商品房销售面积同比下降18.6%，降幅比1-6月份收窄0.4个百分点；新建商品房销售额同比下降24.3%，降幅收窄0.7个百分点；房地产开发企业到位资金同比下降21.3%，降幅收窄1.3个百分点。

据国家统计局相关人士介绍，目前多数房地产的指标仍然处于下降之中，房地产市场总体仍处于调整中。那么，正处于深度调整期的房地产行业未来走势如何？在日前举办的2024博鳌房地产论坛中，业内专家、分析人士作出了相关研判；房企代表发声将持续探索房地产发展新模式，更好地满足消费者住房需求。

夏亦丰：存量市场持续分流新房市场　

在《当前地产如何破局》的主旨演讲中，中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰表示，从全国的销售数据来看，今年1-6月新建商品房市场整体表现低迷。其中，二手房的成交逐渐替代新房成交，“二手房成交的绝对量不低，6月份明显增长，单月仅次于2015年以来的同期水平。存量市场以价换量的现象显著，越来越多人选择二手房满足自身需求，持续分流新房市场需求。”

夏亦丰表示，当前市场一个急迫的问题是如何去库存。“原来一直是期房的销售增速高于现房，但现在都是现房的销售增速远高于期房，也说明大家对交付的担忧。加上存量市场的竞争，就使现房库存涨得比较快。”夏亦丰表示，目前去库存大概靠“两条腿”：一是政府购买，转换为保障房等形式；二是以旧换新，促进改善需求。

在房价方面，夏亦丰表示，“目前70个大中城市房价单月环比增速在往下走。一线城市当中深圳新房的跌幅最大，上海还处于高位，广州跌回2021年的水平，北京跌回2018年的水平。二线城市整体和高位相比都跌了50%以上。我们认为整体环比下降还会持续一段时间，但目前已基本上在底部区间，可能会有小幅超跌，预计年底有望出现环比跌幅收窄，但还需要在两个季度以上的时间才能转正。”

王韶：房企应顺势而为，过渡到发展新模式

广东省房地产行业协会会长王韶表示，房地产企业要想在当前的形势下脱颖而出，必须要顺势而为。现在房地产业的底层逻辑发生了很大变化：第一是房地产的作用和功能已由之前的推动器转向了稳定器；第二是房地产调控从之前的抑制过热转向了消化存量、优化增量；第三是之前的购房需求更多是为了满足基本居住，现在必须要满足对高品质生活的需要。“最重要的一个变化是，高借贷、高周转等房地产发展模式已改变。”王韶强调，房地产发展新模式是与时俱进的，而且这个发展新模式是因地而异、因企而异。

王韶认为，从监管层面来讲，要建立人房地钱要素的新联动机制，以人定房、以房定钱、以钱定地，遏制房地产乱象，实现“土地+金融”在市场的最佳配置；从需求层面来讲，做到租售并举、租售同权，建立“市场+保障”的科学供应体系。

他表示，房地产应该是有基础性、先导性的，“要围绕城市发展，提供一个高品质的生产空间、居住空间，也包括高品质的场所和服务，涵盖衣、食、住、教、养、娱、购等方方面面。房地产企业只有通过在生态、生活、生产层面上发力，才能顺利过渡到房地产发展的新模式。”

唐翔：房地产行业已进入品质时代的下半场

保利发展控股集团股份有限公司副总经理唐翔发布《读懂三大转变，迈进品质时代》的主旨演讲，他表示当前有三大转变推动行业走向新周期。一是宏观经济的转变。国内提振消费、增加居民收入和消费意愿的信号积极，击中了要拉动内需的痛点。打造有品质的好房子，保障资产的增值和租金的提高，就可以提升居民不动产的收入。

二是行业模式的转变。行业经历了深度调整期，但生命周期仍在延续，并因为前期坚定有力的调控，行业未来整体受冲击程度更小、风险更可控。在行业产能出清之后，企业的利润就有望得到修复，发展也将更加稳健。

三是客户需求的转变。从追逐房产增值转变为重视居住价值，有效需求不会消亡，客户只是在等待更利好的政策和更优质的产品，那么企业就要去挖掘客户的需求，提供更好的房子。唐翔提到，房地产行业也从高速增长的上半场换挡至品质时代的下半场，关键是要把握住市场的结构性机会，找到发展新模式。

杨鸥：在做好地产主业的同时布局更多赛道

中海发展首席技术官、领潮供应链公司董事长杨鸥表示，房地产行业永远有卖不出去的产品，也永远有畅销的产品，关键是是否有正确的销售办法，中海坚持的是“核心地段、核心城市、主流产品”。

对于构建新发展模式，杨鸥表示中海在“新”方面曾经做过很多事，比如第一个引进物业管理、第一个引进按揭模式。“我认为首先是把主业做好，相关的多元化时时刻刻保持虚心学习。目前，我们的物业公司非常成熟，同时供应链也已经是一个成熟的产品，在更多新的赛道布局。”

杨鸥表示，“以前我们靠资金、靠土地等资源性的投入产生价值，现在变成了靠治理、靠眼光、靠战略来做一些新东西，在市场上能够继续发展、前进。”

文 | 记者徐炜伦

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