日本房地产正成为海外投资者的香饽饽！日币兑新币一路下跌，今年7月达到5年来最低点。投资者去年年尾起，不断涌入日本房地产市场。

日本不动产研究所5月发布《国际不动产价格租金指数》显示，在全球十五座主要城市中，日本东京与大阪两大都市首次齐头并进，共同登顶榜首，涨幅达到了1.5% ，成为房价涨幅最为显着的城市。

各大海外房产平台上，挂着不少日本放售的二手房子，不单看起来很新，而且售价也相当便宜。

东京首都圈的一套1982年15平米小房子仅为468万日元（约4万新币）。

再如一套位于大阪市的公寓，面积约15平方米，建筑时间在1988年左右，总价为1100万日元（约10万新币），月租金约在67200日元（约600新币）。

在日本买房子的新加坡老手

当心坠入翻新房陷阱!

这么便宜的房子有没有立刻燃起你的投资欲？！在日本买房近20年，进行日本房产开发的新加坡第一人——李丹翔先生（Amous）提醒海外投资者要小心坠入翻新房陷阱！

李丹翔是国际物业投资者及海外物业集团FMI Investment Group 的CEO。在东京银座、大阪心斋桥等地标区域皆创立了反响热烈的地产项目。

左二为李丹翔。

他提醒投资者要小心这类经过修图和翻新的老房：“很多房地产中介会隐瞒房子是翻新的，说的成新的一样！翻新永远不会是新的！外观可能较新，但内部结构、水管、电力等都是旧的。这些房子就像加了滤镜，图像看起来像新的一样完美无瑕，实际只是修图效果和虚有其表，入住了以后才发现后患无穷，比喻说1981年前所建的老房子，不备任何防震功能。日后发生地震时，会有倒塌的危机。”

新楼是指全新建造的楼房，从基础到结构都是全新的。相反，翻新楼内部可能进行重新装饰、重新设计，但基本结构不会改变，投资者买入前要查清楚房子的背景资料。

五个天坑要注意

李丹翔表示在日本购入低价二手房产前应先考虑以下的因素，避免五大天坑：

01

1981年前建的二手房零抗震力

日本买房

日本在1981年修订了《建筑基准法》的《新耐震标准》，1981年之后取得建筑确认证书所盖的建筑物，6到7程度的地震不会倒塌。

日本处于地震带，不时发生地震，发展商会对建筑物抗震性能不断研，政府也会定期会修改《建筑基准法》，确保新的房屋建筑都符合抗震标。2011年日本发生3·11大地震，于此后修建的物业，多具有防7级地震的功能；至于1981年前所建的楼宇，则多为一般楼宇，不具备防震功能。

新建的房子具有防7级地震的功能，用作出宿民宿自然更受日本人和游客欢迎。

部分二手翻新老房是买不到地震险的，因为它们并未有按照耐震标准建筑，对投资者而言风险较高。一旦发生地震造成公共区域或建筑结构受损，业主们必须自行筹集资金进行修缮或重建。

02

二手翻新老房难出租民宿

日本买房

在日本开民宿是一项规模小、低风险、回报稳定的投资，很多投资者买下房子改造为民宿出租。出租民宿需要领 “特区民宿牌照”，二手老房子未必符合条件。很多二手房子面积不足二十五平方米，根本不符合当法例出租民宿的要求。部分老房更是没有电梯，旅客都不会选择没有电梯的老房子民宿。

日本出租民宿需领有 “独立民宿牌照” ，民宿面积必须要二十五平米或以上，还要符合消防条例，旅客才会选择。而且领有 “独立民宿牌照” 的项目，它的房产税和水电费也会较那些领有 “简易宿泊所牌照” 的二手老房子便宜60%到70%！

FMI 在日本大阪的房产项目都已领有 “独立民宿牌照”，而且面积二十五平方米或以上，比法例要求的还要大得多！

03

新房有10年结构保固期

日本买房

根据日本的住宅品质确保促进法，建筑业者被要求为新建筑物提供10年的保修。也就是说，如果您购买了一套新房，在基本结构方面存在缺陷，在接下来的10年内可以免费得到维修。建商必须要负担交屋后10年间住宅的结构、防水相关的瑕疵担保责任。

FMI Japan大阪项目The Peak系列：全采用日本制造SS400全新钢材，抗震性超强！

保固期条例只适用于新房，如果是已经居住过的老房子，即使经过翻新，都不能获得这个保障。

04

二手翻新老房不能抵押贷款

日本买房

日本新房最高可办理贷款额度60%至70%，而翻新的老房子则不能办理。特别是房龄上30年的房产，一般无法向银行申请贷款，因为银行都不能确定老房子的结构安全、抗震性能和房产价值。

05

隐性成本高

日本买房

李丹翔警示：购买日本楼房务必选信誉良好的开发商或代理！

二手房子的物业费和维修基金都会较新房子高得多了。房地产中介卖二手房的时候，都会故意不通知一些隐性成本。李丹翔表示曾经有买家购买单位以后才被通知要额外支付费用升级浴室和厨房：“许多隐性费用如物业税、水电费，甚至管理费等通通没有说明，客人买了还以为赚到了，实际现实中需付的成本都远比预期高。”

现今科技进步，翻新过的二手房子都能修图修得像全新房子一样，李丹翔建议投资者买入前最好查询清楚物业资料，特别是建筑日期和发展商资料，找信誉良好的中介，免得落入翻新房子的陷阱。

在日本买房子的新加坡老手，告诉你五个一定要避开的天坑！