photo by Michal Dziekan

你的房子也要有“养老金”了。

8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。

什么是房屋的养老金？

说白了就是一些老破旧的房子，时间长了容易坏甚至影响到安全，那么就交纳房子的养老金用于修缮老破小，业主们每年交钱存入维修账户，等日后需要维修的时候再拿出来修理。

这部分的房子有多少？

按照会议公布的数据：截至2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入设计使用年限的中后期。预计到2040年前后，将有近80%的房屋成为“老小区”。

这时候可能就有人问了：买房的时候不是交过这笔钱么？为什么不用维修基金，而要交养老金呢？

这想的过于异想天开了，一是因为几十年前的老房子，是按照当时的物价水平去收的，交的少。二是因为老破旧在之前的维修保养过程中早就用光了。

另外，随着物价上涨，很多小区的维修基金是不足的，必须依靠大家再交钱才能保证维修，抵御通胀。

按照目前透露的消息来看，这笔钱分三个账户：一个是地方财政出钱、一个是业主强制缴纳、一个是业主自愿缴纳。

虽然现在没出细则，但我估计，未来小区维护的费用，估计大头还是业主。一来是因为业主自己的房子，二来是现在地方确实没什么钱。

按照官方的意思，未来我们的房屋养老金会分为2个部分，一个是“个人账户”，一个是“公共账户”，有点类似于我们的养老保险和医保。

“个人账户”就是我们买房时缴纳的维修金，只用于本小区维修。“公共账户”可以参考医保，是所有人交钱，给所有用，大家公摊成本，我们后面每年要交的钱，就是公共账户的钱。

具体要交多少钱呢？相信这是大家最关心的问题。

我查了一下：目前住建部建议的收费标准设定在1.8元-2.7元/平之间。也就是说100平的房子，需要缴纳180元-270元之间的房屋保险费。

而关于这个费用是按年收还是按月收，目前还没有看到细则。不过，我们可以参照一下我们的邻居日本。

日本居民在持有房产中，有一项叫修缮积立金，这个修缮金是每月缴纳一次，每个月三五百到上千元人民币不等。

当然，这个细则是别人家的。至于这个费用的细则，我们只能等消息，估计不会太高。如果按日本的缴法，谁也承受不起。

可以说，初心是好的。但这个政策也有争议，争议的点在于有人怀疑这是变相收房产税、变相提高财政收入，我觉得没必要这么阴谋论。

如果真要提高财政收入，那直接收税就好了，没必要绕个大圈子。房屋养老金的作用是：房子健康了，你才健康。

那么，深圳有多少个这样的老小区？

巧合的是，早在2019年，我就发过一篇关于深圳各大片区楼龄的文章，里面调研了深圳4000个楼盘的楼龄数据

按照当时数据，以30年时间来计算：

到2030年，深圳大概有1278个小区的楼龄超过30年，占总调研数据的31.8%。如果计算到2040年，深圳大概有2890个，占总数据的72%。

其中，罗湖、福田超过30年的老小区是最多的，占比高达80%+；南山、宝安、龙岗发展相对较晚，占比偏少。

想具体知道深圳有哪些老小区的，可以点击这篇文章《4000盘大数据，见证深圳39年楼市发展史》

那么，这个政策会带来什么样的影响呢？

1、老破小拆迁可能性越来越低

这个是最直观的感受。为什么这个时间点提房屋养老金？老房子以前是用来拆的、用来重建的。但现在不建或少建了，直接维护保养。

这里面的核心原因是开发商很多都破产了，拆不动了。而且，现在房价的预期不比以前，以前搞拆迁还能有点油水，现在收益越来越低。

开发商拆不动了怎么办？那就不拆了，直接定期去4S店做一次保养。不管你是A保还是B保，总之让房子健康起来就好。

再说了，到2040年有80%以上的房子楼龄都超过30年。这个数量如此巨大，怎么拆？所在，现在转变思路了。

房地产红利结束之后，关于房子大拆大建这种事情不太可能发生了，未来老破旧的最终归宿就是通过缴纳养金来续命。

2、老破旧的持有成本在变高

有一个很有意思的数据跟大家分享：那就是这几年的时间里，有越来越多的人开始入手老破旧。根据深圳中原研究中心统计的数据

今年前5个月，深圳20年楼龄以上的二手房源成交活跃，每月的成交量占比都在40%以上，今年2月份甚至升至50.8%。而在过去的2022年和2023年，该比例仅为24%和37%。

未来这些人怎么办呢？不好意思，全部要给我缴房屋养老金。这才是真正的躲得过初一你也躲不过十五哈哈哈。

事实上，对于老破旧这种房子，我从来不建议。因为成本太高，房屋养老金只是其中一方面，物业、车位等，都是很影响居住体验的大问题。

如果不是用来自己住或者看中老房子的租金回报怎么办？相信很多人会将这部分钱直接加到租客的租金当中。

这里面的最终结果是：房租将会上涨。意不意外，开不开心？所以，对于老破旧，安静的观点向来一致：有条件的话，避免选择老破旧。

3、尽量选择新房/次新

早前我就说过：房价不涨就是跌。不要看现在深圳的房子跌回到2016年，如果按持有成本来计算话，很多人的房子早已跌回到2015年、2014年了。

这里面的基础逻辑是什么？逻辑就是资金是有成本的。你的房子从买的时候开始，每年就要承受5%-8%的损耗。

如果你的房子年涨幅没有保持在8%以上，那就是负资产。现在房子的预期依旧拉不回来，但持有成本在不断变高，这是致命的。

房屋养老金只是其中一项，告诉我们未来持有房子的成本在变高，特别是那些老房子。接下来的5年时间里，可能还有房产税、遗产税，空置税等等。

如何减少这种成本？尽量选择新房or次新。而以前搏旧改的可以醒醒了，你们的幻想破灭了，老老实实去4S店保养吧。

楼市中又一个重磅炸弹