作者：余飞

01

又一个城市房价鹤岗化了

最近，广州卫星城清远，一套两室两厅房源因15万元卖出引发市场关注并登上热搜，因价格便宜，不少人表示这下广东也有自己的“鹤岗”了。

主流媒体的报道，用了这样一个标题，“广东也有自己的‘鹤岗’了，清远北部万科城两室两厅15.5万元成交”。

鹤岗由于几年前被爆出白菜价的房子在网络上流行，几万块一套房子非常普遍，最关键的是，鹤岗的整体均价才2200元/平方米左右，位居全国地级及以上城市中倒数第一。

因此，“鹤岗”在房地产圈成为了低房价的代名词。

该套房源位于清远市清城区的北部万科城，为该楼盘的一期房源，于2012年交房，楼龄已有12年，两室两厅一卫布局，房源面积为69.12平方米，于今年7月12日成交，最终的成交价格为15.5万元，算下来每平方米只有2243元。

清远这个降价的楼盘之所以引发关注，是因为该楼盘位于广州交界处，属于广清板块，典型的临广板块，典型的卫星城。

这个板块在上一轮牛市期间，也被爆炒过。界面新闻透露，楼市火热时，北部万科城价格曾卖到8000元/平方米左右。

8000左右降至2200元，堪称脚踝斩。

从整个清远的角度来看，楼市也甚为惨淡。本号根据清远市统计局披露的历年数据进行梳理，得出的结果：

第一，成交量腰斩。

清远商品房销售面积见顶于2017年，为900.6万平方米。去年跌至445.62万平方米，相较于高点下降了50.5%。

今年上半年清远，商品房销售面积161.10万平方米，同比下降38.6%；实现销售额94.06亿元，同比下降44.1%。也即在去年已经跌入低谷的基础上，清远的商品房销量进一步跳水。

第二，房价跌幅超三分之一。

根据历年公布的销售面积和销售额，可以计算出其均价变化情况。

清远的商品房均价见顶于2018年，当年为9141.9元/平方米，今年上半年整体均价跌至5838.6元/平方米，跌幅36%。

制图：城市财经；数据：清远市统计局

02

卫星城的坑有多大

作为卫星城，清远房价跌幅并不算最大。

今年6月份，北京卫星城张家口的房价，也被媒体爆出了鹤岗化。

6月3日，每日经济新闻披露：

当地中介爆料，张家口市下花园区，花6万元的确可以买一套建筑面积60平方米的两室一厅，花8万元能买一套78平方米的两室两厅。

2015年之后，张家口和大多数三四线城市一样，在货币棚改、通货膨胀、地价上涨等三大推动力下，房价演绎了一波上涨。

根据公开资料显示，张家口主城区，房价巅峰时期达到过13000元/平米左右。

后来随着北京、天津与廊坊等城市相继收紧调控政策，整个华北地区笼罩在了阴跌的氛围中，最为关键的，叠加了国开行收紧了货币棚改政策，2019年货币棚改量大跌，2020年继续下挫。

这种背景下，本就产业经济羸弱、人口流失的张家口，房价根本收不住，价值迅速回归。

2021年9月就降到了均价8000多元/平米左右，由于价值回归过快，当月张家口便在当年岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山出台限跌令的氛围下，出台了限跌令：

最新取得预售证的新房，实际销售价格不得低于备案价的85%，也就是说新房价格跌幅不能超过15%。

但依旧挡不住跌势，到如今，张家口的整体均价跌至5800元。

清远、张家口的现状，不禁让我们联想到曾经被爆炒的卫星城，如今基本都被打回原形了。

比如北京的卫星城廊坊，其临近北京副中心通州的北三县，房价早就脚踝斩了。

深圳的卫星城惠州，特别是大亚湾片区，已经是一片狼藉，现在基本找不到接盘侠。

还有临深的中山马鞍岛，价格也已经腰斩了。

两年前，媒体还曝光了南京的卫星城句容（属于镇江），炒房客已经有来无回。

报道中的炒房客，2016年买的时候，108平方米的房子，总价花了接近100万，均价9千左右，最高时涨到了均价1.3万元。当时的毛利润接近30万。

然而，2022年7月均价跌到了7000元/平方米，这位南京客准备退出。

也就是说，最高点理论上可以赚到的30万元毛利润，不仅全部回吐出来，还倒亏了20万左右。

这些比比皆是的案例，给我们的启示是：

投资没有经济、产业、人口作支撑的卫星城，就是个坑。

这一点，房价腰斩的廊坊以及已经遍地狼藉的惠州大亚湾、中山的马鞍岛、清远都是最好的诠释。

判断一个卫星城的价值，一方面要审视中心城市的能量场，另一方面要看清楚卫星城本身的底色。后者更为重要，是根本。

从中心城市的能量场来看，北上广深周边的卫星城，明显更高级一些，强二线城市次一些，至于弱二线，压根就形成不了卫星城。

一般来说，像北上广深这类顶级城市，其辐射能量的半径最多也不过50公里左右。当然，如果有地铁对接，那就会延长很多。

所以判断卫星城是不是坑，首先得看卫星城与中心城市的联系紧密程度，在这方面，昆山、太仓与上海联系相当紧密，深圳周边的东莞，广州周边的佛山，北京周边的廊坊都算是合格的卫星城。

然而，从距离来看，张家口与北京市中心的距离超过了160公里，远远超出了北京的辐射能量场。

清远与广州核心区的距离也超过了60公里。要知道，广州连其花都、增城、从化都难以带动，哪来的能量带动清远。

廊坊从距离角度看是合格的卫星城，那廊坊的房价何以腰斩？

关键在于，廊坊不满足合格卫星城的第二个条件，经济、产业。

廊坊北三县，纯属是北京的睡城而已，其自身的产业、经济都很羸弱，楼市过度依赖北京，最容易受到调控影响。

张家口被打回原形，是可以预料的。因为，从距离、经济与产业，一个都没沾上，这样的卫星城，就是个巨大的坑。

2023年张家口GDP仅为1842.7亿元，位居河北省地级市倒数第一。2021年，还是倒数第三，两年时间里，张家口被衡水、承德超越了。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

比如产业单薄。

2023年，张家口全部工业增加值406.1亿元。这一数据，和全国工业第一城深圳2023年全部工业增加值11818.61相比，零头都不到。

和其省内经济、工业第一城唐山相比，同样没法比。唐山2023年工业增加值数据未公布，2022年为4500.1亿元，张家口的工业实力不足唐山的十分之一。

清远方面，同样如此。

2023年，清远GDP仅为2120.19亿元，位居广东21个城市第14位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

产业实力上，2023年清远的全部工业增加值为706.73亿元。

工业第一城市深圳，2023年规模以上工业增加值11818.61亿元。其所依仗的大哥广州，2023年规模以上工业增加值5145.89亿元。

卫星城房价跳水，还有一个共同因素，那就是当下的大环境。

当下全国普跌，且已经进入了深度调整期，核心城市如今自顾不暇，不仅形成不了对周边城市的支撑力，反而在带动下跌。

03

大多三四线城市，终将鹤岗化

本号在文章中多次强调过一个明确判断：

越来越多的三四线城市，楼市将失去金融属性，只剩下居住属性，也会有越来越多的三四线城市房价鹤岗化。

这是人口流向决定的，也是产业决定的，更是大趋势决定的。

从常住人口角度来看，随着去年全国人口减少速度加快，三四线城市的人口通缩面积与深度都在扩大。

目前，公布2023年常住人口数据的城市有296个城市（直辖市、副省级城市、地级市、自治州、盟），其中115个增加，5个持平，176个减少。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

去年本号也做过梳理工作，去年的结果是有268个城市公布了2022年常住人口数据，其中143个城市人口在减少，2个持平，121个在增加。

两相对比可以发现，人口减少城市在进一步增加，人口增加的城市则在进一步减少。趋势很明显。

事实上，在人口红利周期中，不少三四线城市就因为快速城市化而减少。现如今，随着全国人口减少，三四线城市的人口减少广度与深度，都在上升。

这也是本号为何一直强调，大多数三四线城市的房价会“鹤岗化”。

除了人口不断流失外，产业、经济还有天量库存也是决定它们的房价会鹤岗化的重要因素。

中国的城市发展基本都依赖政策，而且过去十几二十年，好的政策都给到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陕西、广西、吉林、黑龙江等省与自治区纷纷开启了强省会模式。

好的产业省会优先，优质的教育、医疗、公共交通等资源，也是省会优先。普通的三四线城市，根本分不到一杯羹。

以四川省来说，省会成都GDP超过两万亿，占四川省GDP的超三分之一，是第二城绵阳的5.7倍。可以说，四川21个城市，其余20个城市都是陪衬成都。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

合肥，经济首位度26.9%，也即超过四分之一的GDP被装在了省会合肥。而从老大与老二角度来看，合肥是芜湖的2.7倍。

经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则则虚假繁荣。

换句话说，没有产业和经济支撑的楼市，是黄粱一梦，早晚有梦醒的时候。

所以我们看到，在众多三四线城市中，有那么一小撮，房价虽然也在下跌，但仍比较坚挺，比如江浙很多产业强悍的小县城，如上面说到的世界小商品集散地义乌、领带之都嵊州、珍珠之都诸暨山下湖镇、纽扣之都永嘉县、眼镜之都丹阳等等。

以上提到的这些产业强悍的江浙小县城，由于之前房价过度被炒作，现在也在下跌当中，但由于其拥有强势产业，并吸引人口流入，这些地方的房价调整也不至于鹤岗化。

库存，是个麻缠事。

过去几十年，房地产全速发展，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。

黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

去年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。

虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。而这些多余的房子，大多都集中在广袤的三四线城市。

产业与经济羸弱、人口不断减少，库存没法消化，这个结该怎么解？

貌似无解。

越来越多的三四线城市，房价会“鹤岗化”，不可阻挡。

炒房客有来无回！这些卫星城，房价跳水了！