房屋养老金,要搞清楚几个问题

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划重点

01随着房屋逐渐进入老龄化阶段,现有的物业维修基金难以应对庞大的维修资金需求,因此需要建立房屋养老金制度。

02房屋养老金制度应包括房屋体检、房屋养老金和房屋保险三个部分,其中房屋养老金最关键。

03为此,房屋养老金需要个人出资,同时公共账户的资金来源包括原有资金挖潜、社区公共空间运营收益等多种渠道。

04老旧小区在房屋养老金模式下,资金将更多地用于公租房和老旧小区等亟待盘活和复兴的区域。

05推进房屋体检和保险工作,有助于提高房屋质量,保障居民安全,同时激发片区改造和消费潜力。

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作 者李宇嘉


问题1,房屋养老金和物业维修基金的关系

 

物业维修基金,主要用于共用部位(楼道、楼梯、外墙)、共用设施(电梯、非营利性停车场等)的“大修大补”。一般来说,房屋过了保质期,后期的维护保养,除了物业费(用于日常保洁、绿化等“小修小补”)之外,主要就是靠物业维修基金,本质上就是房屋养老金。


但是,面对即将到来的房屋“老龄化”,目前的物业维修基金,不管是规模,“归集-提取-使用”的机制,都无法应对2040年80%的房屋将进入中老年阶段需要的大体量资金支持。


因此,需要未雨绸缪。就和个人养老金,需要“三个支柱”(包括个人账户、公共账户、商业保险等),才能解决个人养老的资金需求一样。房屋养老金,也需要对房屋养老做系统化、体系化的设计,这就是三个制度,即房屋体检、房屋养老金、房屋保险,其中房屋养老金最关键。


可以说,物业维修基金是养老金的一部分,但这远远不够。需要在个人账户之外,建立公共账户。更关键的是,个人账户“提取-使用”机制僵化,有钱也难用(后面详细再讲)。因此,迫切需要另起炉灶,建立平行的账户,需要用的时候立马就用,解决看病治病的需要。



问题2,房屋养老金,需要个人交钱吗?


首先,房屋养老,就和个人养老一样。个人养老要个人出钱。房子是个人的,产权证上写的清清楚楚。因此,产权人维修保养个人的房产,这天经地义,当然要个人出钱。而且,物业维修基金的使用,就是我的钱用在我的房子养老上面,就是个人出钱。这个观念一定要建立。


至于,新提的房屋养老金,要不要个人出钱?


近期,面对舆论发酵,“要个人交钱、加重负担”等,媒体的报道混淆视听,住建部官网连续发表5篇文章,主题出奇地一致“不增加个人负担”。个人账户已建立、下一步就是谋划公共账户。


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显然,公共账户,是不需要个人出资的。


为何提出公共账户?


显然,个人账户的钱不够用,需要在房屋“老龄化”即将到来之际,提前谋划第二支柱。所谓“不够”:


一是,原有的“归集模式”就是负担很轻的一种缴纳模式,资金不够;


二是,原有的物业维修基金,“提取-使用”不仅程序冗长,而且微观决策分散,很难提取。导致一边是维修基金“睡大觉”(结余一万亿),一边是眼看着设施设备老化和得不到保养;


三是,近年来老旧小区改造,应对一些安全事故(比如哈尔滨私拆承重墙),发现不管是体检看病,常态化维修保养,还是养老治病,投保预防质量和风险事件,出险赔偿赔付,都要大量资金。


所以,在个人账户之外,另立公共账户!


当然,个人账户,该缴纳的,还要缴纳,该补足的,还是要补足。毕竟,不仅有一些欠账,而且需要补缴。比如,据报道南京有约30%房屋未归集维修资金,已归集维修资金的结余太少。


另外,南京有28%的小区余额低于10万元。


另外,根据《住宅专项维修资金管理办法》,首期资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%至8%。当前资金余额不足首期资金的30%时,就要及时续交。也就是说,首期之后可能会有第二期,不足30%时要续交。当然,这些主要是一些公房小区、老旧小区。


这些小区,历史欠账的,可能由财政来兜,或者财政和业主共担,在财政补贴或奖励下,完成业主缴纳。



问题3,公共账户的资金来源


比如,原有资金挖潜,包括物业费、专项维修基金结余等;


比如,社区公共空间(包括商铺运营和租赁、小区摊位出租、停车场、广告牌、会所和体育设施等)运营收益;


比如,水电气网等管线修缮更新时,由管线单位出资;


比如,土地出让金、土地增值税、财政奖补投入、公积金增值收益等支持。


目前来看,这些渠道都还在探索,没有成型。笔者认为,一方面上面几个渠道要探索形成稳定足额的资金来源。另一方面,还是要发挥市场的效率。政府之于业主,特别是老旧小区的业主(由过去单位职工转化而来),一直是兜底的保姆式存在,一直是大包大揽的依赖。


这在老旧小区改造过程中,已充分显现了。本来,老旧小区改造的逻辑是“谁投资谁受益”,但异化为政府买单,而让百姓出钱却非常难,典型如加装电梯。如果发挥市场的力量,比如愿景集团、万物云、龙头物业公司等,完全可以与业主形成“收费买服务”的关系。


或者说,对等关系。


更重要的是,挖掘社区公共空间商业运营,创造可持续的现金流,这方面市场的力量很强。关键在于,政府要在片区改造规划调整、容积率奖励,协调各部门支持,加强对基层街道、社区的动员、加强部门间协调等等,做足功夫。没有技术含量,就是要沉下来做琐碎的事情。


当然,财政资金很必要,但财政很有限,发挥的是补贴、奖励的作用,四两拨千斤的作用。对于房地产行业来讲,增量时代,个个都称自己英雄、操作百亿项目。进入存量时代,谁能在存量盘活中创造出可持续的、稳定的现金流,谁才是英雄,也是房地产真正的新模式。


目前,愿景集团、万物云、龙头物业公司,都与地方国企成立合资企业,接管片区内的公租房、老旧小区等项目的物业管理,对停车位、公共设施等进行维修改造,还参与社区治理、民生服务等工作,例如为社区配套新零售、直饮水等设施,筹备建设社区食堂和养老等工作。


未来,有望创造出资金平衡的模式!


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问题4,对老旧小区的影响


直观的感觉是,老旧小区的“养老钱”不够,大修大补用钱的地方多,安全隐患也突出,需要筹集的资金也多。如果要补齐物业维修基金,意味着老住户们要交一大笔钱,这对于这些房子估价、交易,产生重大的利空。在当前商品房市场继续转弱的情况下,负面舆情不可承受。


我认为,恰恰相反!


对于老旧小区,由于历史原因(福利房转化)、现实制约(老龄化和收入较低),即便这部分小区个人账户资金不足,大概率也不需要个人缴纳,更多通过公共账户解决。而且,老旧小区改造,资金缺口较大,新的房屋养老金模式下,钱要花在公租房和老旧小区这些刀刃上。


22个城市试点探索的公共账户资金来源,比如土地出让金、土地增值税、财政奖补投入、公积金增值收益等,这些资金不属于哪个小区,哪个片区,属于城市政府,将更多地用于公租房和老旧小区这些亟待盘活和复兴的区域。在用途上,除了共用部位和设施大修大补,还包括加装电梯、门禁和快递柜等智能化改造,配饰新零售、修建停车场和适老化改造等。


目的,就是要让这部分老旧的房源,成为有效的、可流通的房源,避免片区和社区陷入衰败的境地。借助“养老金”,实现社区、片区面貌的改善,既活跃了二手房交易,稳定改善型住房需求,而且还激发了片区改造的动力,为稳投资做贡献,还能激发片区消费的潜力。



问题5:如何推进房屋体检和保险


房屋体检,是城市体检的一个部分!


2019年4月份,住建部在11个城市开展城市体检试点。2023年开始,全部城市都要做体检。住房体检是住房、小区(社区)、街区、城区(城市)等四个维度之一,从安全耐久、功能完备、绿色智能等方面设置房屋结构安全、管线管道、入户水质、建筑节能、数字家庭等指标。


住房体检的范围很广,但涉及到住房养老金的使用,必然是钱要用到刀刃上,主要就是共用部位和共用设施的大修大补、风险隐患处置。比如,结构、外墙、楼道、屋顶,电梯、燃气等风险排查、更新和置换,发挥养老金的作用,特别是认定的C、D级危房。这些是最重要的。


从近期试点来看,各个城市均采取购买第三方服务的模式,即财政出资,购买保险服务,由保险公司推进房屋治理、结构安全,以及防自然灾害、火灾、爆炸等意外事件,飞行物坠落等非人为原因造成的房屋损坏、赔偿。当然,地方政府也主要为公租房、老旧小区等投保。


总之,当前市场情绪较弱,不管是楼市,还是居民收入、预期,都较弱。政策需要引导舆情,更需要加大宣传力度、以正视听,让老百姓认识到,房屋“养老金”的出发点是好的。更重要的是,加大信息公开的力度,让百姓看到,不管是个人账户,公共账户,都用到了我身上。


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作者:李宇嘉

专注楼市政策观察与解读





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