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老鸦陈，一个有故事的城中村。

这个涉及10多万人口、600万平方米、300亿元投资的超大城改，一直被认为是郑州房地产行业的难题之一。

早在2003年9月，郑州市zf出台《城中村改造规定（试行）》，郑州城改从这里正式启动，当时老鸦陈就入选了第一批城改名单。

2006年，老鸦陈城中村改造项目正式批准。

但由于项目规划要求高，可用开发净地少，开发周期长，前期投资成本高，一时间这里成为烫手山芋，虽然各家开发商深知这片土地的巨大价值，奈何囊中羞涩，都败兴而归。

直到2015年4月，有着丰富的城中村改造经验的升龙一马当先，抢占了先机，与惠济区zf签约了老鸦陈城中村改造项目。

就在所有人都以为老鸦陈要喜换新颜的时候，升龙砸进去几千万之后，又诡异地退出了，据说是因为：算不过来账，要及时止损。

就这样，老鸦陈城改又被搁置了下来。

从香港南益集团、利海集团到永威置业，时不时有传言房企要接手，但最终都不了了之。

直到2020年，万科入局，老鸦陈才又开始热闹了起来。

而后一年，招商也开始发力，使得老鸦陈火上了郑州的城市封面。

自从万科和招商“较上了劲”，现在的老鸦陈城市面貌大有提升。

招商与惠济区的交情很深，前后与惠济区zf签署协议，力争把老鸦陈片区打造成TOD综合体大城，已开发了锦宸、天宸，8月21日，锦宸西侧的地块开盘了，案名：招商时代映江河。

招商时代映江河，占地面积约27亩，容积率是3.99，规划4栋34层的高层和1栋幼儿园，规划有三个面积段：98-118-119平三室两厅两卫，定位刚需刚改。

首开2号楼，3T6户连廊设计，一楼约6米挑高空间，设有5大主题架空层：亲子、社交、艺术、休闲、运动。

西边户118平、东边户119平、中间四户均为98平。

98平户型和之前宸系列一样做到了双卫设计，虽然没有了锦宸一体的甲板阳台，但是主卧是由高赠送阳台改造来的，实用面积更佳。

118㎡西边户做了横厅设计，20米超长面宽，贾鲁河景尽收眼底，南侧主卧依旧是赠送阳台飘窗改造+270°观景视角。

119平的东边户设计入户花园，样板间提供了一种思路把这里改造成了一间休闲阳光房，主卧赠送阳台飘窗改造+270°观景视觉。

综合得房率90%，118平户型得房率几乎在100%，内卷的风终究是从金水北吹到了惠济老鸦陈。

不要小看得房率，以过往标准75%得房率为例，118x75%=88.5平，如果房价是15000元/平，118平就比88.5平赚了29.5平，也就是44+万，所以买房不能只看单价，一定要综合得房率等因素。

目前映江河的实景示范区已经开放，因为地块小，所以景观的发挥空间有限，招商做了阶梯式叠级景观，利用台阶+水景+微地形的巧妙搭配，拓宽视野范围的同时也丰富了社区生态氛围。

现在的开发商不仅卷得房率，还卷大门，动不动就是酒店式归家大堂，映江河也不例外。

没办法，口子一旦开了，别人都有，你没有，那就是你的不对。

不过，这种开发商内卷的口子还是越多越好，开发商卷起来，获益就是咱买房人。

大门南侧是地下车库出入口，采用灯光格栅，大大提升了场地美观性以及住户归家仪式感。

整体来看，映江河的外部条件和产品都还不错，招商确实是花了点心思。

映江河整体看下来，其实和二七新区的招商林屿境有些风格很类似，比如都有蓝紫花色的岩板加以辅助。

招商林屿境 · 小区大门实拍图

大门和小区内部，这个元素都很常见。

招商时代映江河 · 楼栋实拍图

映江河东侧就是已经交付的招商时代锦宸，交付时间整整比预期提前213天。

锦宸是招商时代系列的第一期，地块比较迷你，占地14亩，只有两栋高层，容积率4.2，整体定位偏刚需。

招商时代锦宸 · 绿化实拍图

说完了项目本身，我们再来看看周边的配套。

首先是环境方面，地块西侧临近贾鲁河，同时招商自己还斥资打造了7500㎡的滨河公园，与贾鲁河滨河公园相连，内部规划帐篷露营/宠物友好乐园/儿童场景/林下广场等多个功能区，生态景观非常不错。

轨道交通方面，距离南侧地铁4号线老鸦陈站约500米，距离3/4号线地铁换乘站-省体育中心站约900米，也算是真正意义上的地铁盘了。

项目四周都是规划市政道路，隔着锦宸往东就是江山路、往南三全路、往西京广快速路，都是非常方便的。

教育资源上，天宸南侧的教育用地已由惠济区zf签约郑州一中教育集团，起码中学算是名校师资加持，虽然这所学校距离三全路北的映江河和锦宸距离不算近，但是招商的楼盘大概率是会划片进去的。

医疗资源上，项目距离惠济区人民医院约450米，再远一些还有郑州大学第一附属医院惠济园区、惠济区中医肿瘤医院、金水区总医院等。

商业配套上，近距离的话，短时间内主要依靠约700米之外的裕华广场。不过招商有规划自建TOD商业综合体，未来或将成为老鸦陈片区扛把子的商业配套。

重点来了！大家最关心的还是价格！

首开价格，14300-15300元/平，不同户型，定价不同。

米宅郑州和多个项目，包括招商全系产品，都有团购合作，团购大家都知道的，肯定是比你一个人单独买一套要划算！

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招商和老鸦陈，较上劲了！