北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

您好，最近北京楼市调整，我们在北京已经有两套房，一套在东城培新学区，一套是西红门曦望山两居97平。这几年西红门开盘太多了，担心新盘供应上来后对刚需2居有挤压，想卖掉曦望山换一个四居，预算在1500万以内。

目前在东城幸福大街，至少5年内不考虑搬家，新买的四居大概率也是租出去，但心理上还是想能兼顾东城通勤最好。目前沿着龙潭片区看了看，发现可选择空间不多，目前纠结要不要买建邦华府板楼205的四居，或者山水文园的3居，还是说走远一点买一个改善新盘，比如中环悦府。

这一次换房估计算终极换了，所以很纠结，想听听建议。我内心感觉大红门中轴线目前有点预支溢价空间，担心破发，丰台赵公口处于十几年都没有起来的板块，山水文园在小武基也差不多。或者您有更好的建议吗？

A：

1、新盘挤压二手房，这都是中介瞎忽悠的，或者说如果是开发商搞促销的话有可能，否则没什么影响。而且如果是看长期的，那新开发的房子越多越好，越多才越有人气儿，既促进配套，也能吸引更多的人特意来看房买房。另外西红门东的地段儿普通，和西边也没什么太大影响。

2、拿曦望山换个1500的4居，然后租出去，这是打算做慈善吗？那直接捐点儿好不好啊，或许还能得个锦旗呢，上写八个大字“房住不炒，舍己为人”。甚至还考虑在龙潭片区，那就得再来个横批了，“图什么呢？”

3、简单说吧，如果就是为了自住的改善，那甭说4居了，8居的别墅都随便，反正也不是为了挣钱，花钱消费的事儿只要自己高兴就行，有钱难买乐意。

但既然是担心保值一类的，用刚需盘换4居就不合适了吧？升值肯定弱，无论建邦还是山水的都差不多，否则也不会现在这价格。总不能说这房子在别人手里房龄新的时候都十多年走弱，到你们手里就逆袭人生吧？龙潭学区房的都不聊了，实在没意思。

当然这种房的租金或许还行，用升值慢换来的。但注意两点，一是真想好了，到底是注重租金还是保值，看哪头儿的利益大？二是问清楚了，这么大户型在南城好租吗？空置期长不长？会不会被机构打隔断分租？

4、中环悦府，终极置换，然后还出租？这就更是冲着锦旗去了呗。都甭聊地段儿和价格什么的，新房出租，最多三年这装修就能毁的差不多了，想好了是否划算吧？常规来说是肯定吃亏的，毕竟现在不是20年前了，逻辑早变了。

5、感觉预支了溢价空间，不用感觉，而是肯定的。因为规划是政府做的，价格是人家定的，如果不预支了空间，难道还留着让买房人占便宜吗？甭说买房人了，这些年连我们开发商都占不到丁点儿便宜，无奈的只能从质量上抠钱。

不过是否破发也不一定，这得看规划是否能保质按期的完成。如果能实现预期，那就能拉平大盘。如果提前或超出了预期就跑赢，落后或降低品质那就陪着站岗了。这无论哪儿的新盘都一样，底层逻辑早就是全中国统一了。

另外南城沿线不太适合总价太高的，或者说更适合自住，其他的弱点儿。总价千万以上的至少流动性弱，连山水文园都算错配，何况这边儿的呢。所以还是多考虑自住吧，其他的期望值别太高，房子本来就是用来住的。

6、简单就是这情况，我建议是再考虑一下，想清楚自己的需求再行动。图自住那就自己喜欢就行，图租金就买升值弱的也合适，图保值在南城最好买刚需盘。从草桥到公益西桥的板块挺好的，大多数不落后，但最好买受众最宽的大众款。真要想赌一把豪宅那就看自己了，但我觉得意义不大，赢了无非得到本应得到的，输了那就是房住不炒了。

仅供参考。

二

Q:

请问，我要在CBD附近买房，中介推荐了长安六号，单价4.7万。我上网搜到了您的文章，说是这种房保值不好只适合自住和出租。但我看到您这文章是2020年写的了，不知您现在的看法是否有改变？因为我上网查了，长安六号的产权没问题，就是大产权，而且是少有的民水民电，是完全可以转变为普通住宅的。您认为如何？

A：

1、我现在的看法也没改变。或者说政策不变我就不变，就算政策变了，这种房的建筑形式和功能也改变不了，那我的看法还是不会变。

2、产权肯定没问题，这不用纠结，就是能合法交易的正规产权。只不过这里分成两种，6层以上的是70年住宅产权，6层以下的是50年的商业产权。这是那个年代的特色，一栋楼里两种产权性质。

3、民水民电这没什么特殊的，有的是，纯粹的50年公寓有很多都是民水民电的。但这跟房产性质或土地产权年限没关系，不可能改变。

打个比方吧，非京籍的孩子也能在北京上小学，也都是义务的不交学费，更没有借读费择校费什么的。但能说因此就过几年都转变为北京户口吗？不可能呗，因为这只是学籍，跟户籍没关系。

房子也是这样儿，水电都有各自的管理部门，但和国土与住建部门没关系，不是同一种业务也相互不影响。

4、我认为还是这样儿呗，如果是自住或买来出租的话都合适，性价比挺高的。保值方面看租金，只要不降就能做到保值。但这和普宅不是同一种产品，价格走势也不一样，其他的不多说了，看自己的判断。

仅供参考。

三

Q:

我们两口子五环内两套房，五环外一套。成年单身孩子五环内一套。现在想把五环外的一套赠予孩子，我俩卖掉五环内的一套，再买五环内一套（可退个税）。然后，孩子再把五环外一套赠予回来。

孩子名下那套，以满五唯一条件卖掉，我们名下回赠回来的五环外一套，再赠予孩子，孩子以满五唯一条件把五环外的卖掉，孩子再买五环内的一套。过程有点绕，不知道我表述的清楚吗？您觉得这样可行吗？

A：

1、是有点儿绕，这个方案是自己想的，还是中介给出的主意啊？如果是自己想的，那这种情况下赠与的税费未必划算，因为名下既然都有房，走买卖应该更省钱。当然我也不知道现在是否有新政策了，以中介说的为准。

2、另外五环内这套房的个税能多少钱啊？这两次赠与或买卖，税费就算能做低也不少钱呢，让中介给算算是否值当吧。

3、还有，如果孩子名下的这套要卖掉，那为什么不先卖呢？以满五唯一的形式，这样他就是无房户了。然后如果你们想赠与的这套如果面积在90平以下，如果能也能做成满五唯一就可以赠与了，这样省钱。问问中介吧，他们清楚，我不方便多说。

4、不过赠与是“视同买卖”的，也就是无论以什么形式过户，新业主都必须重新计算年限，就不是满五了。所以这个环节没有意义，白折腾。

5、总之是可以让孩子先卖掉现有这套，满五唯一。然后你们如果能做成赠与就能省钱。再之后的就好像没什么意义了。

仅供参考。

四

Q:

请帮我出个主意，我家现在住门头沟150平大房很宜居，自由职业平时不需要进城。在通州和昌平、顺义各有两套小户型公寓，分别委托给中介代管，租金收入稳定，虽然房价和房租略有下降，但我买得早并不受太大影响。

目前纠结的是孩子五岁面临上学，而门头沟的教育和市里有所差距，考察过民办私立校也不行，所以只能到市里求学。但目前现金可动用的只有200余万，如果不卖房的话买不到宜居的学区房，可如果卖房的话两边都为难。

门头沟的如果卖掉的话能收回300多万，但放弃这么好的房子心有不甘，房子是用来住的。但如果卖掉公寓的话断掉的是现金流，我一直是用这六套房的租金来支付门头沟房子月供的，如果卖掉这六套的话也能收回300多万，但对于生活的压力就大了。因为还要面临上学后的教育费用。请问您的建议如何？

A：

1、那这谁能给建议啊，既想要大房子的宜居，也想要学区房的教育，还想要公寓的租金现金流，怎么平衡啊？

2、不过这账怎么好像不太对似的。6套公寓怎么才300多万啊？有贷款？就算有也应该还的差不多了吧，那怎么才平均50多万一套啊？我有点儿看不懂了。

就算是300多万，常规是能收到1万多点儿的租金吧。那这套门头沟的贷款是多少，月供多少？既然卖掉能收回300多万，150平就是2万一平，而门头沟宜居的房子怎么也得4万多一平，那贷款就是至少300多万，月供小2万。那这问题来了，和这6套公寓的租金不匹配啊？

如果要想收到小2万的租金，那以公寓来说就得是价值5/600万的才行。而你这套现之后才有300来万，问题又来了，办的什么贷款啊，这么多年难道没还吗？如果还着，那这租金连自己的月供都够呛吧？

3、所以我觉得你这描述的不太对似的，我真看不懂。就算这些描述都是对的，那看样子是除房租之外的收入不太高，所以才纠结这2万的月供和教育费用。那我要建议就卖掉门头沟的呗，因为既然是到市区上学，以后就没什么时间回来住了。而房子是用来住的，挺好的房子空着就没意义了。出租的话毁装修，收到的租金未必有损耗大。那索性就卖掉呗，将来等孩子上完学再说改善。

4、其他的没什么建议，看不太懂，要不还是再理一下这账吧，都算清楚才好聊怎么规划。

仅供参考。

五

Q:

我是怀柔的，目前有一套于家园二区的74平5层的老破小，刚买了161万。加上自己的存款，凑个首付能到260~280万。

第一，有个5岁的孩子，想换个怀柔最好的小学学区房，但是二手房3万多点，新房4万了，感觉溢价有点多。如果换，是再换个老破小，还是直接尽量换个大点的，一步到位。

第二，要不就在离单位近的学校上学，换个城区周围的大房子，改善居住条件。

总之，目前持币观望中，有一些迷茫！所能承受的总房款在360万左右。所以希望章哥给一些建议！

A：

1、怀柔的学区房，二手3万多新房4万，这未必是学区溢价啊，大概率就是纯粹的新房溢价，毕竟开发商是必须有利润的。

学区溢价一般两种计算方法，一是直接用房价比较，两个相邻的学区，名校的如果比普校的明显高出一截，那这就是溢价。另一种是用租售比，也就是用房价除以预估租金，然后对比数值，如果好学区的明显超出，那也是溢价。不过这说的都是二手房，新房不好算，常规溢价都是10%左右呢。

2、换什么房子看自己的预算吧，我对怀柔的房子真不熟，对学区更是不懂，不敢建议。常规建议是一步到位，要不然过几年还得再折腾一次置换，税费就不是个小数字。就算现在降了也一般在3%左右，约等于两三年的租金了，换两次就相当于至少换没了一个洗手间，再多点儿甚至有可能换丢一个厨房呢。

3、离单位近的学校上学，能凭借单位上学，那就是有政保的意思吗？如果是有政保，甭管大的小的也比怀柔的强吧，那就没必要买怀柔的学区房了。不过单位在哪儿啊？城区周围指哪儿啊？既然是改善就看自己的喜好吧，我一般只能从保值角度说几句，自住角度没标准。

4、我建议当然是能用政保就最好了，何必浪费呢？然后买房就看自己的喜好吧，尽量一步到位，省的以后再折腾。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

北京买房：理清思路，购房建议1285