来源：大碗楼市

买老破小收租的机会到了？

如果你手头有个二十多万，那么现在想存个定期真的太不容易了。

8月份，工农中建邮政交通六大行的大额存单利率情况如下：

一年期内，利率顶破天了也就1.8%；

最高利率为中国银行5年期2.2%的大额存单；

此外，除了中国银行外，5年期的大额存单基本不发放，并且不局限于六大行，如招商、华夏这些银行亦如此。

嗯，

这还是需要抢的大额存单，除此之外还有升级版的定期存款，也需要抢。

而普通定期存款，5年期利率仅1.8%——

存款利率正式告别2字头了。

当然，这个我们并不关心。

因为咱们早就知道，随着贷款利率的进一步下降，存款利率紧跟着下降毫无疑问。

咱们要关心的是，

这笔原本要存入银行的钱会走哪儿去？

比如我妈，

手头刚到期的5年定期，本想收了利息再续存一波，一听银行工作人员的介绍，捂着钱就跑了。

后来，她就轰炸式地开始给我发微信。

我打开一看，全是某地老破小又降了多少，租金如何如何的相关文章链接，此外就是一条又一条60秒的语音……

明白了，

这是看上了老破小的租金回报率。

我大概搜集了几个头部城市的老破小租金情况，像杭州深圳老破一居室、小两居能租个3000块左右，出租回报率高一些能到个3%。

上海的老破小租个四五千也不是个问题，出租回报率高一些能到4%。

近些年，随着房价下降，租金回报率普遍在涨。

2024年上半年重点50城租金回报率较上年上升0.07个百分点，抵达到了2.03%的水平。

如此一看，

老破小的租金回报率还高于城市平均水平，处于一个相当能打的层次。

这些数据看下来，我就理解我妈为啥对老破小动心思了。

房价降了；

——买个大城市的老破小不像之前那么难，加上低首付低利率，还真不算难。

租金收益率高；

——跟银行利率2%都需要抢的存单比，买套老破小不仅租金回报率能到3%，还能享受到中介的热切服务；

同时，每个季度都能拿到租金，比按年计算的定期存单更让人舒心。

倍有面儿。

——这回终于当上大城市的包租婆，历史地位直线上限，人生圆满。

再来，

老破小的租金还得到了央妈的背书。

今年，央妈发布的二季度中国货币政策执行报告，其中的这段话被大家广泛解读——

随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国 CPI 中房租分项年均上涨超1.2%。若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率。

央妈公开“唱多租金水平”，再结合地方下场收商品房作为租赁用房——

一切迹象都在表明，未来的租金市场相当乐观。

说着说着，

老破小好像真的雄起了。

难怪，有自媒体把大城市的老破小称之为——

平替国债的最佳理财产品。

也许，国债的吸引力都没有大城市的老破小那么致命。

大城市资产；
高水平的租金回报率；
身处央妈背书的当红市场。

心动。

刚从银行出来的大爷大妈们，要是一出门就听到了这样的理财标的，幸福的起伏感估计能让他们年轻好几岁。

但是！

请别太轻易心动。

对于买老破小收租，我还有很多话要讲。

给你剖开了，细细讲。

想要买套老破小收租，先要区分买老破小收租和定存的本质区别。

前者是投资，后者是保本理财。

两者风险程度完全不一样——

买了定期存款，你就放一百个心吧，到期本息少不了你。

买了老破小，你就得做好本金波动的准备。

过去的几年里，老破小总价普遍跌了三成左右。跌得凶的老破小，能在房价上波动个上百万。

试问，

你要出租几年，才能把本金的亏损补回来？

买老破小本质上还是投资，本金的波动风险远大于租金收益效应。

如果你非要说现在处于市场底部，老破小尤其是头部几个城市的老破小的价格已经跌到底了，再低也不会低到哪里去，那么好吧，我们再来看下一项——

真实的出租回报率。

不论是前文统计的老破小出租回报率，还是市面上大家统计的出租回报率，都是毛回报率。

净回报率，你得把持有成本给抛除了。

持有成本我们都不需要去说什么税费、物业费，就单看一项——

房贷成本。

目前，头部几个城市的房贷利率都在3%以上，二线如杭州最低是3.15%，一线城市则更高。

咱们假设贷款100万，贷满30年，每个月的房贷利息就需要2600元左右。

换句话说，

老破小租金收益，最终全上缴给银行了。

此外，你还得做好房屋空置的准备——

谁也不能保证，你的房子一年能出租12个月。

虽说老破小是比较好租，市场好的时候挂牌个几天就租出去，市场要是差了，那也是相当糟心。

你可能得挂个把月，才能找到那个有缘人。

若是再租不出去，还得调整一下租金。

再不行，可能还得重新装修一下。

做房东可没你想象中那么容易，很多沉没成本说多了都是泪。

恰巧，咱们现在的租房市场就很一般。

瞄一眼租房市场的基本面：

今年6月份，

全国重点40城的客源成交周期同比增加2.7天；

全国大中城市租金挂牌均价同比下跌1.82%。

过去的时间里，一线城市，租金同比连续下滑12个月，二线城市同比连续下滑了8个月。

考虑完房贷成本，以及房屋空置成本后，如果你还能接受，那还有一项挑战等着你——

房屋折损。

老破小是什么情况，大家心里都有数。

使用多年，设施陈旧。

像什么管道线路的问题、像什么家电问题，只要一出现问题，租客的第一通电话保准先打给房东。

同时，最近热门的新闻房屋养老金大家都听说了。

虽然官方定调咱们有住宅专项维修资金，目前不用大家出钱。

但对老破小来说，问题又来了。

很多老破小压根就没有维修基金，那么维修的钱从哪儿来？

长远来看，按目前的方案，房屋养老金还有个公共账户需要地方政府筹集资金。

这笔钱该怎么筹集？

大概率还是要从土地出让金身上薅一点钱，而土地出让金最终还是由咱们买房人买单。

综合房贷成本、房屋空置和折损成本，以及各种零零碎碎的出租问题，老破小出租的真实回报率基本没有了。

所以，

靠老破小出租平替定存或者国债，还有很长一段路要走。

首先，存款利率继续下走。

其次，老破小毛出租回报率还得往上走。

能投资老破小的暂时有两类人。

看完上面的分析，还有兴趣买套老破小出租的恐怕只有这类人了——

有钱，能全款拿下一套老破小；

有闲，就是想当房东，操劳操劳出租琐事。

显然，这类人只存在理论当中，现实里能对标得上的，几乎没有。

但！本期文章还有一个重点——

老破小并非没有投资价值！至少，下面这两种人绝对合适。

一、自住也是一种投资价值。

对当下的年轻人来说，买套老破小自住真挺合适。

尤其是在一二线奋斗拼搏的年轻人。

首先，与前几年高企的房价不同，现在的老破小有的跌了二三成，有的甚至腰斩，房价直降已经是不需辩驳的铁一般的事实。

其次，宽松的信贷环境。

首付比例在二线最低可以到1.5成，利率低一些甚至可以做到3%以下——

过去贷款100万，要小6千，现在才4千出头。

上车的好时机到了。

最后，买房子还贷款和租房子交房租有本质区别。

前者为自己打工，后者给房东打工。

曾经的年轻人们没得选，只能给房东打工，再自己挣点辛苦钱。

现在，房租钱基本可以覆盖贷款，没道理不给自己打工。

对年轻人而言，

买套老破小，某种程度上讲，算是对自己的一种投资。

二、教育投资。

老破小的学区属性，父母们非常关注。

过去那些年，很多父母为了下一代的教育，往往会配置一套带学区的老破小。

这样的老破小，单价非常吓人，有的房子可能就几个平方，但单价却能飙升到两位数。

如今，买套带学区的老破小，门槛降低了很多。

咱就以杭州为例，

一套32㎡的学军本部学区房，21年买入需要600多万，去年大概300多万还，最近还有套295万的成交。

如果父母的学区要求不高，不一定非要顶级学区房，那就更轻松了。

咱们还是以出租思维，出个首付之后，把带学区的老破小租出去，租金基本能覆盖房贷。

曾经被炒到天价的学区房老破小，如今泡沫挤净，倒是极大程度地减轻了对孩子们的教育投资。

最后，咱们再说回到投资这个事情。

现在手里有笔闲钱的朋友，大多都处于一个投无可投的局面。

原本国人们最依赖路径不行了——

保本理财，利息越存越低。

此路不通，很多人又把目光放到了老破小收租上。

赶紧出手！买老破小的机会到了？