8月28日晚间，德必集团（300947.SZ）发布2024半年度报告，上半年实现营业收入6.3亿元，同比增长20.59%；归母净利润1355.3万元，同比增长89.29%；归母扣非净利润1155.76万元，同比增长433.18%。

回顾2024年上半年，德必集团在两大核心竞争力的强有力支撑下，稳步推进产业园项目，实现了营收和净利润双重增长的耀眼成绩，并有望随着越来越多项目进入成熟期，获得持续的业绩增长。与此同时，面对城市更新带来的万亿市场空间，公司继续专注于文科创产业园业务的发展，并在“桃花坞里”项目中积极探索，显著扩大了在大文体旅领域的战略布局，争取注入新的增长动力。

两大核心竞争力构筑企业“护城河” 业绩有望持续增长

德必集团是国内知名的文化创意和科技创新产业园区运营服务商，作为行业内具有较大影响力的领军企业之一，可为园区提供包括定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值等一系列服务。

根据公司半年报，上半年业绩增长的原因，主要系受前期新建投入等因素影响，公司新拓项目逐步进入招商运营期产生收入贡献，以及新拓项目在公司强大的产品设计能力与招商运营能力的助力下，出租率稳步上升，为公司贡献了利润。进一步结合行业特性来看，经过前期投入后，园区运营投入及租金和服务收入逐步进入稳定阶段，这也是公司上半年利润增速明显高于营收增速的原因。在市场人士看来，公司在近年持续布局优质项目，后续随着更多项目进入招商运营期，以及在出租率的提升下，公司有望持续获得可观的利润增长。

良好经营业绩背后，既有公司经营上的精准商业判断，同时也与公司“建筑改造的创意设计能力”和“园区运营管理能力”两大核心竞争力密不可分。城市更新中，“建筑改造的创意设计能力”至关重要，直接决定公司能否在更新中为产业园注入高辨识度的文化元素，从而影响该园区的生命力和市场竞争力。目前公司建造了一支高水平的创意设计团队，在过去打造了“德必易园”系列、“德必 WE”系列等多个系列园区品牌，其建筑改造的创意设计能力受到市场充分检验。“园区运营管理能力”方面，公司以优良的服务品质得到了客户与合作伙伴的广泛认可，吸引了一批又一批优秀的文科创企业入驻园区。同时，公司可以通过自主研发的wehome空间智慧管理平台，集成AI产品与应用，打造“智能、体验、成本”平衡的智能化园区。

经过多年的发展，公司已成为行业内屈指可数，能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的优质产业园区运营服务商。半年报显示，目前公司在国内多个重要城市，以及意大利、美国等海外地区运营管理了76个文化创意产业园区，运营管理面积超136万平方米。根据业绩报告，公司在稳健发展直投项目的同时，正积极探索委托管理、品牌加盟、合作分成等多种新发展模式，业务拓展由“承租运营”模式为主变更为“托管加盟”“AB模式”等模式为主，AB模式即和持有房产的业主方通过收入分成模式合作，公司仅需投入改造装修成本，对比直营模式下现金流更为安全。另外，上半年公司会员及相关其他服务板块的营收为1.42亿元，同比增长41.92%，高于公司整体营收增速，毛利率更是大幅提升超30个百分点至32.06%。该板块数据的大幅提升，一定程度上反映出公司多种发展模式积极探索的成效。

对此，中泰证券曾在研报中表示，作为国内头部文创产业园区运营服务商，公司规模化、标准化、一体化的经营优势明显。在当前的宏观和行业形势下，德必集团这种轻资产、细运营的商业模式，将具备更强的现金创造能力以及可持续经营能力。

积极探索文体旅项目力争打造未来业绩新增长点

在众多机构和投资者看来，在办公租赁市场筑底的大环境下，近年来城市更新政策更加注重质量，更符合市场导向的文科创产业园和文体旅项目成为越来越多城市更新的选择。公司文科创产业园的业务和文体项目的布局，与国家大力发展文化产业的战略发展方向，以及城市更新的着力点高度吻合，这或是德必集团进一步实现快速稳健发展的关键驱动因素。

文体旅线系列，是德必集团近年重点发力的业务，同时也是城市更新的重要一环，是国家鼓励历史文化传承、支持中华文化输出、促进文化体育旅游消费的实践路径。过去，德必曾在汉口江滩、古田坊、姑苏渔郎桥浜等项目做了大量有关文体旅项目的创新实践。2023年，德必集团在文体旅融合发展中迈出重要一步，与姑苏区政府、苏州名保集团签署战略合作协议，深度参与古城保护与开发利用，积极布局文体旅赛道。据悉，“桃花坞里”项目地处姑苏古城核心地段，在德必集团运营下，该项目汇聚时尚潮玩、特色餐饮、精品酒店、文创衍生、汉服摄影等多元业态，引进知名品牌和优秀主理人品牌，并打造梦墨书房、桃花里剧场等自营特色品牌，以“城市、历史、文化”为基石，以“唐寅”文化为灵魂，融入当地文化，打造独具特色的桃花坞文化IP，充分反映了德必集团的文体项目运营能力。

文体旅产业的持续发展，不仅有市场需求的支撑，同时有政策的大力支持。此前二十大报告提出“坚持以文塑旅、以旅彰文，推进文化和旅游深度融合发展”；二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》中，也明确提出了“健全文化和旅游深度融合发展体制机制”。2023年至今，全国多个省市相继发布一系列旨在促进文化旅游产业发展的政策，通过“真金白银”的政策激励，提振文旅消费，为文旅产业注入强劲动力。对此，万联证券在2024年中期投资策略报告表示，各地政府持续加码文旅投资，行业覆盖面广、融合度高、拉动力强，涵盖了吃住行玩多个领域，具有“一业兴百业旺”的综合效应，行业的发展新趋势为文旅产业链上的相关行业带来利好。由此可见，文体项目的发展势头和前景或依然较为乐观。

纵观上半年发展，得益于在产业园营运业务上的良好表现，公司业绩大幅增长，核心竞争力进一步显现。此次公司“桃花坞里”项目的实践，后续有望复制到其他文体旅项目中，或成为未来公司业绩增长的新推动力。

德必集团：营收大增20.59% 主营业务稳健 文体旅产业布局成为新亮点

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