中报观察 | 保利置业区域倾斜里的安全垫

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观点指数(GDIRI) 8月中旬开始,多家房企已陆续披露2024年中期业绩。遗憾的是,不少房企收入、净利均出现了一定程度的下滑。

8月29日,保利置业发布了截至今年6月末的未经审核中期业绩公告。股东应占溢利约合3.73亿元,继续延续去年同期近50%的降幅。

资产及负债方面,截至2024年6月,保利置业总资产2068.67亿元,较年初增加0.51个百分点;总负债1617.26亿元,较年初增加0.67百分点;资产负债率78.18%,较年初增加0.12个百分点。

期内再获得人民币50亿元公司债券额度,并于上半年完成人民币15亿元公司债券的发行。其中3+2年期和5+2年期品种的票面利率分别低至2.5%和2.8%。通过置换存量债务,企业平均资金成本降至3.67%,较去年底再降低21个基点。

按到期日分类,未偿还银行及其他借贷(包括应付票据)可分为在一年内偿还的人民币226.21亿元(30.3%)、在一年后但两年内偿还的人民币206.75亿元(27.7%)、在两年后但五年内偿还的人民币218.41亿元(29.3%)及在五年后偿还的人民币94.56亿元(12.7%)。

截至2024年6月30日,保利置业流动资产净值为754.36亿元,拥有银行总结存为337.18亿元,现金短债比为1.49(2023年同期为1.97,2022年同期为1.76)。虽然银行结存的货币资金能够覆盖一年内到期债务,但是从今年的变化可以看出来,短债增加,现金短债比下降,仍需要关注其流动性。

区域重心倾斜

期内,保利置业的收入为人民币124.57亿元,较去年减少20.3%,同比降幅扩大近4个百分点。销售成本106.8亿元,同比下降8.7%。毛利率为14.2%,较年初减少6个百分点,比去年同期下滑10个百分点。

地产行业毛利率水平下降是大趋势,但是实际情况可能比预计的还要悲观。观察已披露财报的企业数据,可以看到大部分房企的毛利率主要集中在8%-18%,一些头部房企并没有因为规模而带来更多的边际利润,反而管理面过大导致支出上升,整体毛利水平在低位徘徊。

保利置业的开发销售与行业调整的市场表现一致。1-6月份,全国新建商品房销售额47133亿元,下降25.0%,其中住宅销售额下降26.9%。

上半年,保利置业实现合约销售金额284亿元人民币,同比减少24%;累计合同销售面积约111.4万平方米,较上年同期下降24.83%。保利置业主要在售的项目有127个,其中首次开盘项目3个,分别为杭州桂月云翠、济南保利鹊华赋和苏州保利珺华赋。

从合约销售额区域来看,长三角112.45亿元,占比40%,较2023年同期下降5个百分点;珠三角36.15亿元,占比13%,较去年同期减少3个百分点;香港62.16亿元,占比22%,同比增加11个百分点。

此外,西南区域销售金额为22.68亿元,占比8%,较去年同期下降1个百分点;其他地区51亿元,占比18%,较去年同期下降1个百分点。

今年上半年香港地区销售增长较多,主要来自在售项目-启德澐璟。截至今年6月,项目自2022年底开售已经累售249伙,录得逾104.2亿港元。

提及香港业务,对于香港全面撤辣之后的楼市发展,管理层于2023年度业绩会上表示,公司已经看到了香港房地产市场的成交是显著上升的,也带动了朗誉、澐璟项目的销售,对香港的房地产市场还是持续看好,也会寻找核心的项目持续在香港投资。

实际除了香港之外,长三角和珠三角也是主要的销售贡献区域。

从近三年的销售区域结构来看,重心从西南逐渐向长三角和珠三角倾斜,并侧重于一二线城市。

从内地城市来看,上海、济南、宁波是销售前四的城市,占内地全部销售的40.55%。由于高能级城市占比增加,带动合约销售均价增长到25494元/平方米(2023年同期为25236元/平方米,2022年同期为19142元/平方米)。

销售安全边际

根据观点指数监测的30城去化周期来看,截至今年8月底平均去化周期为23.23个月。保利置业内地销售位于前四的城市如济南的去化周期为17.3个月、上海13.6个月、宁波20.8个月。可以看到这几个城市去化周期比30城的要短。

不过,需要关注的是,广州、深圳、佛山等珠三角城市的去化周期长于30城的平均去化周期,而保利置业在这些城市也占有一定的销售比例。

从今年中期财报可以观察到,一些企业对区域销售的侧重开始逐步转向城市。对于城市的选择,更关注去化周期的长短,周期越短,企业现金回流越快,安全垫就更高。

其实,城市间的销售也有分化。有企业表示,仍然看好一二线城市核心区,不过也出现了很多新的问题,比如北京、上海、杭州等一些城市分化严重,这些城市有一些项目面临亏损。观点指数认为,以后企业对项目的选择,可能还是会从项目入手,精准投资。

该公司管理层在2023年业绩会上曾坦言:“投资端会积极和谨慎,坚持以收定量,兼顾财务的安全。通过拓展优质的增量项目,带动存量的库存,从而调整城市布局和货量结构。”因此,今年新增的3个项目属于深耕的高能级城市,项目分别位于宁波和济南,新增项目规划总建筑面积约66.8万平方米。

从项目开发情况来看,新开工项目共6个,新开工建筑面积约66.7万平方米。其中,首次开工项目3个,分别为苏州锦溪街项目、宁波莲湖路项目和济南保利鹊华赋。

其他业务方面,保利置业持有多个位于一线城市和二线省会城市的投资物业和酒店。其中投资物业总建筑面积约66.9万平方米,资产值约人民币87.41亿元。此外,本集团物业管理公司实现收入共计人民币5.86亿元,较去年同期增长3.0%,管理物业项目285个,在管面积5,053万平方米,较去年同期增长1.8%。

基于2024年面临的市场形势,保利置业认为其仍需要稳健审慎运营,关注销售所带来的安全边际。