Part1
l 从70/90到70/100，仅仅是建筑面积的提升
8月27日，上海市房屋管理局正式宣布，将对本市内新出让商品住房用地的户型供应结构进行重要调整与优化，此举标志着实施了近十八年、以“70/90”政策为标志的限制性住房供应策略在上海正式终结，翻开了住房供应策略的新篇章。然而，“70/90”政策的退出并不意味着上海楼市即刻迎来了住宅产品开发的全面繁荣期。
实际上，新政的主要变化在于放宽了中小户型的面积限制，从原先的最低90平方米提升至更为灵活的100、110及120平方米区间。但值得注意的是，提升居住品质并非单纯通过扩大建筑面积来实现改善需求，更需从提升得房率、优化建筑质量、增强居住功能等多方面综合考虑。
因此，未来的住房政策应当更加聚焦于购房者的实际需求与居住体验的舒适度，确保在户型设计、空间利用、居住环境等方面都能达到更高的标准，真正满足市场与民众的期待。
l 执行十八年“70/90”政策好像没有做到位？
从具体数据看，自2006年“70/90”政策在上海正式实施以来，直至2023年这长达十八年的周期里，全市范围内（排除动迁房与保障性住房等特殊类别后）的商品住宅交易总量达到211万套，这一数字不仅反映了市场的庞大需求，也映照出房地产行业的蓬勃发展。然而，在这庞大的交易数据中，建筑面积在90平方米以下的中小户型住宅成交量为43.85万套，仅占总体成交量的20.75%，这一比例远低于政策初衷所设定的目标。
政策的初衷，即“70/90”政策，其核心在于促进中小户型住宅的建设与销售，旨在通过提高小户型供应比例，缓解城市住房紧张问题，特别是针对中低收入家庭的住房需求。理论上讲，中小户型应占据市场的主导地位，其成交比例至少应达到七成，甚至五成以上，方能彰显政策的有效执行与对民生的深切关怀。然而，现实数据却揭示了政策执行过程中的显著偏差，即中小户型住宅的实际成交占比远低于政策预期。
进一步挖掘背后的原因，不难发现上海在执行“70/90”政策时确实存在策略性的调整与变通。一方面，政策执行范围并未全面覆盖，尤其是在土地资源稀缺、价值较高的市中心区域，中大户型房源的开发依然占据主导，而受政策约束的往往是那些位于城市外围、地价相对较低的地块。这种差异化的土地供应策略，直接导致了中小户型房源在地理分布上的不均衡。
另一方面，政策执行过程中的灵活变通也体现在对“70%”这一比例的理解与应用上。政府并未将全部中小户型建设任务直接压给商品住宅市场，而是通过政策引导，将一部分中小户型建设任务分摊至动迁房、配套商品房、保租房等保障性住房项目中。这样的安排虽然在一定程度上缓解了商品房市场的压力，但也使得政策在商品房市场上的直接效果大打折扣，表现为中小户型成交占比的偏低。
综上所述，上海“70/90”政策在执行过程中虽面临诸多挑战与调整，但不可否认的是，其背后的政策导向与民生关怀是清晰且坚定的。未来，如何在保持房地产市场健康稳定发展的同时，进一步优化政策执行策略，确保中小户型住宅的充足供应与合理分布，将是政府需要持续思考与努力的方向。
Part2
l 政策执行不到位导致市场供需不匹配
目前，市场上的新房与二手房源已依据面积进行了细致划分，并通过对购房者在线浏览房源的行为进行深入剖析，我们成功构建了楼市供需匹配度的量化数据。
进一步深入解析这些供需匹配度指数，我们发现：在二手房市场中，存在显著需求缺口的房源主要集中在两个面积区间：一是70至90平方米的中小户型，这些房源往往受到首次购房或家庭过渡性需求的青睐；二是220平方米以上的大户型或豪宅，这部分市场则多由改善型或高端置业者驱动。转向新房市场，楼盘需求的主要缺口则聚焦于90至120平方米的中等面积段，这一区间的房源通常既能满足三口之家的居住需求，又具备一定的性价比，因此成为市场上最为抢手的房源类型。
l 二手房：中低端刚需和稀缺性豪宅存在供需不匹配
二手房市场中，这两类房源稀缺的根源可主要归结为前期政策执行的不彻底。首先，回顾“70/90”政策实施的十八年历程，该政策旨在增加中小户型的供应，但执行过程中存在偏差，导致当前市场上90平方米以下的二手房源供应严重不足。尽管当前购房需求以置换和改善型为主，许多购房者虽倾向于更大面积的住房，但并非所有人都能直接跨越到中大户型，他们可能先从50平方米左右的老旧小户型升级到70-90平方米的房源作为过渡。同时，市场上仍不乏中低收入的首次购房者，他们对90平方米以下的中小户型有着迫切的需求，尤其是相对核心地段的中小户型需求更为旺盛。
其次，220平方米以上的超大户型房源，尤其是高品质、稀缺性的顶级豪宅，同样面临供应短缺的问题。这类产品不仅满足了高端客户对居住空间的极致追求，更因其稀缺性和保值增值潜力而受到青睐。然而，由于开发周期长、成本高、市场需求相对小众等因素，高品质的超大户型产品供应难以迅速增加，进一步加剧了市场的供需矛盾。
l 新房市场：近郊中大户型新房需求不匹配度最高
在当前的房地产市场中，针对90至120平方米这一中小户型区间的产品，供需失衡现象尤为显著，尤其是在闵行、宝山、嘉定、青浦、松江及普陀等区域，供需不匹配度更是位居前列。
观察市场趋势，此类新房的供应大多聚焦于外环线周边地带，而当前市场的改善型及置换需求也高度聚焦于这一区域，但是需求会更大于供给，导致区域的供需不平衡。究其原因，对于寻求置换的购房者而言，若选择进一步远离市中心，可能会显著增加通勤时间与成本，影响生活质量；反之，若向城市中心区域迁移，则往往面临房源面积超出需求或单价高昂的问题，限制了其支付能力，使得置换计划难以实现。
因此，位于近郊区域的中大户型新房，凭借其相对适中的地理位置与价格优势，成为了众多购房者进行房产置换的首选目标。这些房源既能满足家庭对居住空间的需求升级，又能在一定程度上平衡工作与生活的便利性，是当前房地产市场中备受青睐的热门选择。
Part3
附表：上海市各行政区不同面积段供需不匹配度表
表1：各行政区中小户型供需匹配度表
表2：各行政区中大户型供需匹配度表
表3：各行政区大户型供需匹配度表