房屋买卖签订即“告吹”，房东签订合同后即反悔，被买方和中介公司连连诉至法院……近日，江西省萍乡市安源区人民法院成功调解了因房屋买卖居间合同引发的两起纠纷。

案情简介

原告何某与被告漆某、胡某及中介公司签订一份《房地产居间买卖合同》，约定将被告漆某、胡某名下房屋卖出给原告，原、被告看房当天即签订案涉合同，原告还将3万元定金按照合同约定交由中介代收代管并由被告出具收条。合同签订次日，被告即告知中介不愿再出售案涉房屋，希望解除合同，原告与被告、中介之间多次沟通定金返还以及中介费支付事宜未果，原告、中介公司遂以被告违约在先为由，一纸诉状将被告诉至法院，原告要求被告双倍返还定金6万元（退还原告已付定金3万元并再额返支付违约金3万元）、中介公司要求其按合同约定支付全额中介费（佣金）2.79万元。

调解过程

法官考虑到涉案合同并未实际履行，被告在合同签订后悔约并于次日即请求合同相对方解除合同，并未实际给原告及中介公司造成严重损失。且由于该案涉及三方，原告、中介公司分别以两案向被告提起诉讼，若直接按照居间合同约定将两案件简单地一判了之无法达到案结事了的效果。于是法官在庭后又与原、被告、中介方三方进行沟通，致力通过调解方式化解各方矛盾。

起初三方各执一词、均不愿让步，原告和中介公司认为居间合同约定了违约后果，被告理应为其单方违约行为承担责任。而被告则认为自己系受中介欺骗签订合同，系本案受害者，且已及时止损未给对方造成严重损失，承担高额违约费用不合理。为使本案达到更好的调解效果，法官邀请驻院特邀调解员共同参与到本案调解中，以其行业优势发挥更好的调解效果。

法官通过电话联系被告漆某，一方面通过耐心沟通稳定其情绪，另一方面向其分析本案的利害关系，并向其释法说理，在理解、认同其遭遇的基础上为其提出可行的调解建议。另一边，特邀调解员则同时联系原告、中介公司从情与理方面做双方的思想工作，期间了解到，原告购买案涉房屋系为供女儿读书所用，为购买学区房已经在外租房多日，被告突如其来的违约给原告的生活带来不便，而中介方则因前期与被告协商期间被告态度强硬对其产生不满，并非不愿意酌情减少中介费用。

通过背对背多次沟通，原告最终表示同意在弥补其因违约造成的损失范围内最大限度地减少定金，中介最终也同意将中介费核减至9千元。随后，原告、被告与中介公司一同来到法院，在调解室法官与特邀调解员的见证下，当场签署调解协议，中介方依据合同约定代收代管的定金3万元由中介公司退回至原告处，被告当场向原告另行支付违约金1.7万元，向中介支付中介费9千元。至此，两起纠纷得以妥善化解。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

法官提醒

在房屋买卖中介合同中，“定金”和“佣金”是常见的内容，《中华人民共和国民法典》第五百八十七条对定金罚则进行规定，对于交付定金一方违约的，收受定金方不退还定金，对收受定金方违约的，双倍退还定金。而中介参与的房屋买卖中，中介按照约定向买卖双方按比例收取佣金，一般约定由违约方承担买卖双方的全额佣金。所以，在委托中介买卖房屋时需慎重，并对合同价款及定金、佣金、违约金等违约条款审慎审查，避免因自身违约而得不偿失。

来源：安源法院公众号

作者：陈志文

编辑：常跃旺

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