今年60岁的李女士，是个“老济南”。说起居住的康成花园社区，她发自肺腑地连声称赞：“这些年变化太大了，物业服务越来越规范，服务也是非常到位，住在这里既省心又舒心。”所谓“小物业”牵动“大民生”，李女士的感受是近年来济南市社区治理提升的一个缩影，也是市人大常委会助力我市物业管理逐步走上法治轨道的生动实践。

济南市人大常委会主任韩金峰带队开展执法检查

涉及主体多、牵涉问题烦琐、法律关系复杂......推进物业管理工作，既需要“快刀斩乱麻”的魄力，更需要久久为功的耐力。从2021年到今年，济南市人大常委会用4年时间持续推进“物业管理”这一群众身边的大事，通过专题询问、立法、执法检查等履职手段，以法治方式逐步解决物业管理难题，为实现城市社区治理蹚出一条可行的路径。

直击痛点问题一场专题询问为立法破题奠基

“济南市在缓解住宅小区、特别是老旧小区停车难的问题上有哪些具体措施？”“相关部门在推进综合行政执法进小区方面有哪些具体措施？”“业主委员会成立和运行到底难在哪里？”……

一段时间以来，作为社区治理体系的重要一环，物业管理普遍存在服务意识不足、服务项目不多、服务态度不好、服务水平不高等问题。随着广大群众对物业服务的要求越来越高，物业管理成为社会普遍关注的热点难点。

“前些年，每年都有不少市人大代表提出相关的议案和建议，群众通过各种渠道来信来访也较多。”济南市人大常委会城乡建设环境保护委员会相关负责人说。于是，2021年一场“一问到底”的专题询问拉开序幕。

在这场专题询问中，市人大代表、市人大常委会委员和相关部门负责人直面业委会成立、物业服务收费标准、老旧小区物业管理模式等造成“物业纠纷”的“城市通病”，直截了当提问、客观如实作答，有力回应群众关切的同时，也为当时济南市正在推进的物业管理立法工作提供了支撑。

立良法促善治物业管理走上法治轨道

2022年5月1日，《济南市物业管理条例》（以下简称《条例》）正式施行，《条例》对物业使用与维护作出规定，为规范业主以及物业使用人的行为，明确规定了业主应当履行的义务；为确保按照规划用途合理、安全使用物业，明确了物业管理区域内禁止实施的十四项行为。

比如，针对住宅专项维修资金使用不规范、公示不及时等问题，明确主管部门代行管理的，应当随时接受业主查询，业主大会自行管理的，业主委员会应当每年向业主发送对账单；针对小区停车难、停车乱等问题，明确规划配建的车位应首先满足业主需要，优先投入使用，等等。

作为法规起草者之一，市人大常委会委员、山东大学法治中国研究所研究员冯威对《条例》目知眼见，在她看来，该《条例》条文多、篇幅长，共8章95条，2.2万余字，体量上远超济南市大部分现行有效的法规；在内容上，《条例》与每一个人的生活息息相关，关系市民安居乐业、社会和谐稳定，反映群众急难愁盼和政府治理水平，内容非常细致，“是一部民生法规、治理法规和精细化的法规”。

从无到有、从零散到完备，自此，济南市物业管理走上了法治轨道。

把脉问诊开良方破解业委会成立难题

在物业管理工作中，住宅小区业委会成立难、履职难、监管难是群众反映的热点问题，也是基层社会治理的重要难题。仅2023年前三季度，12345市民服务热线就收到群众反映涉及业主大会和业主委员会的工单3600余件。

2023年下半年，市人大常委会城乡建设环境保护委员会对物业管理工作中的业委会成立和运行情况进行了专题调研，全面调度汇总市政府各部门、各区县相关情况，召开了由市住房城乡建设局、市物业协会、历下区物业协会及部分物业企业代表参加的专题座谈会，了解掌握全市业主委员会成立运行的总体情况和突出矛盾，组织部分委员及人大代表，深入市中和槐荫部分街道、社区、住宅小区开展了实地调研。

在近万字的调研报告中，详细分析了当前业委会成立运行及作用发挥主要面临困境，并对产生问题的原因进行了分析。比如业委会因现行法律中尚无明确法律身份，造成运行中难以获得社会认同，难以有效监管、依法追责等治理盲区和难点；“义工制”的公益履职模式使得业委会成员工作主动性不强，长期正常履职的意愿不够等等。

针对业委会成立难、履职难、监管难等问题，调研报告提出了必须加大法律监督力度、深化提升“泉城红色物业”建设、激发街道社区履行指导监管职能的内生动力等六个方面的意见建议，总结了槐荫区中大槐树街道裕园社区实施信托制物业管理模式的成功经验，推动重塑业主与业委会、物业服务企业的信任关系。

依法检视问题守护群众“家门口的幸福”

法律的生命力在于实施。

今年，正逢《条例》实施两年多，贯彻落实情况如何？物业管理水平是否匹配居民的“美好生活需要”？1月份，在市十八届人大三次会议上，姚丽等13名市人大代表联名提出《关于对〈济南市物业管理条例〉实施情况开展执法检查的议案》，建议围绕《条例》的贯彻落实情况开展执法检查。这是市人大常委会2024年度监督工作计划中唯一一个法律监督项目，也是本届人大代表议案中的首件监督案。

以此为契机，5月29日至6月12日，济南市人大常委会成立执法检查组，分别赴历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清、章丘和济南高新区等八区（功能区），围绕小区物业管理情况，现场听取居民意见等进行实地检查；同时，委托济阳、莱芜、钢城、平阴、商河等五区县人大常委会对本行政区域内《条例》实施情况进行检查。

执法检查确定了6个方面的重点内容，即“六看六查”：一看法规宣传普及，重点查“谁执法、谁普法”普法责任制落实情况。二看管理体制机制，重点查综合协调机制、考核、联席会议等制度落实及居委会作用发挥情况。三看业主自治水平，重点查业主大会、业主委员会成立、选举及运行情况。四看物业服务质量，重点查物业服务人依法履行相关义务情况。五看小区安全管理，重点查住宅小区安全管理制度落实情况，特别是电动自行车违规停放、充电等安全隐患。六看监管责任落实，重点查市、区县政府相关部门及街镇监督管理职责履行情况。

“为深挖问题本源，提出切实可行的建议，此次执法检查采取明察暗访与问卷调查相结合等方式，就是要对《条例》实施情况进行一次全面摸底。”济南市人大常委会城建环保委相关负责人说，通过此次执法检查，执法检查组看到了很多值得推广的典型经验。

比如，天桥区康成花园社区严格按照《条例》要求，一项项落实、一条条改进，逐渐有了“未来社区”的雏形；槐荫区中大槐树街道裕园社区创新实施“信托+物业”管理模式，物业缴费率从不足40%到95%；山东鲁能物业有限公司逐步向养老、托幼等多元化服务延伸，对于优化产业结构有重要意义，等等。

执法检查的意义不仅在于提起“亮点”，更在于抓出“问题”。暗访过程中，执法检查组依据法条发现，仍然存在法规宣传普及不够深入、属地管理落实还有差距、业主自治落地任重道远等问题。

为此，执法检查组在充分调研的基础上，形成了详细的报告。翻看报告，既有简明扼要的情况说明，更直截了当地点明了当下全市物业管理中存在的问题，并提出切实可行的建议，不断推进物业管理水平的提高。

敢啃硬骨头向电动车安全管理顽疾开刀

“现在小区大多都配有充电桩，但还是有市民不愿意使用，这个问题怎么破解？”“如何从制度上彻底杜绝电动自行车上楼的问题？”……济南市第十八届人民代表大会常务委员会第十七次会议听取了市人大常委会执法检查组关于检查《济南市物业管理条例》实施情况的报告。审议期间，针对报告中部分小区内电动车充电存在物业安全管理的隐患等问题，市人大常委会组成人员进行了重点关注和讨论。

近年来，电动自行车火灾事故频发，成为社区最大的不稳定因素之一。想要从源头上杜绝隐患，还需从“停车”“充电”两个方面入手。为此，市人大常委会直面问题、深挖根源，在执法检查报告中开出了治理方案——解决电动自行车安全问题，要聚焦“停车难”“充电贵”，因地制宜、分类推进小区充电桩、停车棚规划建设，为老百姓提供安全、便捷的充电场所。

在济南市第十八届人民代表大会常务委员会第十七次会议分组审议期间，参会的相关职能部门谈到，“在人大常委会的检查督促下，我们确实感受到了很大压力，将根据执法检查过程中暴露的问题，逐一整治、补强短板。”

监督有力度，执行有速度。在济南市人大常委会的持续监督推动下，济南市瞄准电动车充电安全问题，频频行动。

这也意味着，济南是全国开展电动自行车安全隐患全链条整治行动以来，首个针对推进既有小区增设电动自行车停放充电设施制定规范性文件，并对设施建设给予政府资金补贴的城市。

8月16日，济南市人民政府网站发布关于征求《济南市电动自行车消防安全管理规定（征求意见稿）》意见的公告，其中对电动车的停放、充电等作出了更详细的分类。对电动车消防安全管理方面的立法已追加进入人大立法计划，有望今年通过。

“完善电动自行车全链条治理非一日之功，相信在多方合力之下，一定能为电动自行车扣紧‘安全扣’。”济南市人大常委会相关负责人对此颇有信心。从2021年开展专题询问，到2022年实现立法，到2023年对业委会成立和运行情况开展专题调研，再到今年，《条例》实施两年之际进行执法检查，推动法规全面落实，检视实际不足，迅即开展小快灵立法予以规范……市人大常委会用四年时间，持续打出人大履职“组合拳”，凝聚智慧力量破除物业管理一个个“壁垒”“难题”，让群众的幸福感提档升级。

我们也相信，随着济南市社区物业管理逐步走上法治的轨道，必将为基层社会治理带来新路径，为中国式基层治理现代化夯实地基。

记者:张成地摄影:张文龙通讯员:丁大江王春雷编辑:韩璐莹校对:李莉

整治物业“小问题” 服务群众大民生——济南市人大常委会持续四年推进物业管理工作纪实