长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅
追求“质量、效益、规模”均衡发展的招商蛇口销售依然稳健。
9月9日,招商蛇口(001979.SZ)发布2024年8月销售及近期购得土地使用权情况简报。2024年1—8月,招商蛇口累计实现签约销售面积572.96万平方米,累计实现签约销售金额1308.13亿元,销售总额排名行业第六位。
在土储上,招商蛇口谨慎拿地,此前其在半年报中表示,将坚持以销定投、轻重并举的投资策略。上半年,公司获取7宗地块,前8月以24.6亿元获取3个房地产项目。
同时,招商蛇口秉持稳健的财务管理策略。截至2024年上半年,招商蛇口一年内到期有息债务387亿元,占比仅16.7%,较2023年末降低3.34个百分点;持有货币资金828亿元。
“三道红线”方面,截至2024年上半年,招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63,始终处于绿档。
销售居行业前位财务稳健
早在2021年,招商蛇口就提出了3300亿元的销售额目标,2023年公司签约销售金额为2936.35亿元,跻身行业前五。
2024年上半年,招商蛇口累计实现签约面积438.71万平方米,累计实现签约销售金额1009.52亿元,销售规模稳居行业前五。上半年销售权益比为65%,同比提升了9个百分点。其中,强心30城销售业绩贡献占比91%;核心10城销售业绩贡献占比66%,同比去年提升2个百分点。
最新销售数据显示,2024年1—8月,招商蛇口累计实现签约销售面积572.96万平方米,累计实现签约销售金额1308.13亿元,销售总额排名行业第六位,前五位分别是保利发展、中海地产、绿城中国、万科、华润置地。
在一些城市的具体排名中,招商蛇口也有不错表现,比如在长沙,其以41.93亿元的销售金额占据长沙房地产企业销售金额榜榜首。在深圳,其是房企流量销售双榜第二名,累计业绩分别为130.66亿元、19.87万平方米。
在房地产深度调整周期,招商蛇口投资谨慎,上半年,仅获取7宗土地,计容建筑面积80.13万平方米,总地价146.14亿元,需支付地价为99.97亿元,其在北京、上海、杭州等“核心10城”的投资金额占比达86%,此外,还获取代建项目26个,合计新增管理面积178万平方米。
期内,招商蛇口加大了存量项目的去化和开发力度,下半年,招商蛇口表示将继续坚持以销定投、聚焦核心、轻重并举的投资原则,在确保现金流、风险可控的前提下,根据库存情况进行适当补货,重点关注核心城市确定性较高的优质项目。
谨慎拓储的招商蛇口秉持稳健的财务管理策略。截至2024年上半年,招商蛇口的总有息负债为2181亿元,较期初增长5%;一年内到期有息债务387亿元;持有货币资金828亿元。
“三道红线”方面,招商蛇口始终处于绿档。截至2024年上半年,公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63,整体债务结构稳固、风险可控。
招商蛇口采取稳杠杆和优结构的融资策略,截至2024年上半年,公司银行融资占比达64.6%,一年内到期有息债务占比仅16.7%,较2023年末降低3.34个百分点。
此外,公司资金成本显著降低,2024年上半年,公司新增融资成本3.01%,截至报告期末综合资金成本3.25%,较年初降低22个BP(基点)。
发力轻资产运营
近年,招商蛇口业绩波动较大,受计提减值影响,2020年—2022年公司净利润持续下滑,期间分别计提减值31.01亿元、43.72亿元、64.01亿元,分别减少当年净利润21.84亿元、34.56亿元、45.58亿元。
2023年,招商蛇口摘掉“增收不增利”的帽子,实现营业总收入1750.08亿元,同比下降4.37%;净利润63.19亿元,同比增长48.2%。
不过,今年上半年,招商蛇口又进入盈利下行周期,公司实现营业收入512.72亿元,同比减少0.33%;净利润14.17亿元,同比减少34.17%。公司称,业绩下滑主要是因为开发业务项目结转毛利率同比下降,以及转让子公司股权投资收益同比减少。
为寻求新的业绩增长点,招商蛇口在发展传统开发业务的同时,发力非开发业务,力争提升资产运营等非开发业务在收入及利润中的占比。
相比开发业务的挑战,招商蛇口资产运营与城市服务业务相对稳定,业绩增长的第二曲线初具雏形。2024年上半年,招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入36亿元,同比上涨15%;EBITDA(息税折旧摊销前利润)实现18.95亿元,同比上涨14%。期内,开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.34%,同比提升0.2个百分点。其中,集中商业及产业园是业务规模较大的两个板块。
上半年,招商蛇口集中商业运营收入为8.38亿元,开业三年以上项目出租率90%;在营项目38个,总经营建筑面积约215万平方米,在建及筹开项目总经营建筑面积约296万平方米。产业园运营收入实现5.72亿元,开业三年以上项目出租率达88%;管理范围内的产业园在营主要项目34个,总经营建筑面积约252万平方米,在建及筹备项目规划经营建筑面积约66万平方米。
城市服务运营方面,招商积余实现营业收入78.39亿元,较上年增长12.34%。受关注的代建板块,上半年新增26个代建项目,新增代建管理面积约178万平方米,新进驻苏州、合肥等城市。
下半年,招商蛇口表示将继续坚持以销定投、聚焦核心、轻重并举的投资原则,在确保现金流、风险可控的前提下,根据库存情况进行适当补货,重点关注核心城市确定性较高的优质项目,同时加大转型业务拓展力度,积极拓展轻资产管理输出、代建及物业管理项目,实现稳健的高质量发展。