看到这套房子的成交，小编似乎已经成为定价专业户了，看完五凤新区这位业主的房子，当着业主的面说只能100万的价格，2个月过去，他以92.5万的价格把房子卖掉。

提及鼓楼区的房子，不得不说，只有两种房子的价格跌幅相对低一些，安置房，非学区的房子，价格跌幅与外围的楼盘一致，基本上回到了2015-2016年时候的价位。

铜盘五凤虽是鼓楼区，但老鼓楼的人却认为这个片区是乡下，我们不会用过去的眼光看现在，铜盘五凤除了没有地铁，其教育，生活，以及周边的生活环境都还行。开车或是公交出行，也能满足周边业主的需求，小区的新旧程度也要高于鼓楼中心老破的单位宿舍。

成交房源：五凤新区；

成交时间：2024年8月；

成交数据：产权61.94平米，2房1厅，低楼层，南北朝向，精装修，92.5万，成交单价14934元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子首次挂牌出来价格150万，挂牌周期92天，期间共调整3次价格，带看客户十余次后双方达成交易。该业主属于置换型卖房，房子也属于二手买入，与当初买入时的价格对比，也是亏了大几十万，小户型业主，多数卖房的原因是置换类型。

2、五凤新区属于比较早的安置型小区，其中1#、4#楼为商品房性质，其他均是安置房。小区内还没有出现加装电梯的情况，内部环境较差，物业属于无管理的状态，架空层也会被业主用作老人活动区。

3、从区位上看，五凤新区的位置不理想，周边没有什么配套，左右两侧没有小区协同，属于那种孤立型小区。门口有一排店面，但没有大型的生活超市，距离铜盘小学远，公园也比较远，最近的只有软件园，现在软件园公司搬走较多，人流量也少。

4、五凤新区的挂牌房源6套，挂牌的均价19469元/平米，成交单价12071元/平米，挂牌到成交相差7000元/平米，说明大部分业主的心理价位高，从待售房源中显示，60平米的户型，还有业主挂牌147万，与这套92.5万对比，价格差距直接显现。

购房建议：

作为购房者，买房的时候，一定要特别关注已经成交房源的价格，挂牌的房源不能作为参考的对象。

如五凤新区一样，其他不急卖的业主挂牌147万，而同户型的房源成交只有92.5万，中介一定会凸显两者之间的对比，凸显出其中一套房子的性价比。表面上看去价格差距很大，实则价格的空间，超出大家的想象。

网络上很多房产博主说，房价要用大刀去砍，实则是面对挂牌价格高的房源，真正一些想卖房的业主，他们挂牌的房源价格不会太高，因为他们也怕房源没有客户前来看房。一般想卖房的业主，可议价的空间基本在10%左右是极限，很少有20%的出现。

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