9月12日，CBRE世邦魏理仕发布《2024年中国办公楼租户调查》（以下简称为“《调查》”）。《调查》显示，未来三年，科技互联网、制造业、生命科学所代表的新质生产力行业将引领办公楼需求扩张。
本项调查于今年5月27日启动，持续至6月30日。调查团队研究了来自237家在中国内地运营的受访企业（71%中资，29%外资）反馈的信息，分析了办公楼市场中租赁需求、选址偏好、工作场所策略等方面的新趋势。
新质生产力行业引领增长
《调查》显示，企业对未来三年的办公面积扩张持谨慎乐观态度。38%的受访租户计划在未来三年增加办公面积，略低于去年但高于过去三年平均水平。大幅增减办公面积意愿的租户比例均显著下降，说明企业期望未来三年的业务发展逐步进入新常态。不同规模企业均表现出净扩租意愿，中小企业尤为积极，大型企业则更注重优化整合现有空间。
细分行业层面，未来三年，科技互联网、制造业、生命科学所代表的新质生产力将引领办公楼需求扩张。专业服务稳定增长，金融、地产动能减弱。科技互联网行业缩减面积的比例明显减少，同时在人工智能相关企业的带动下，新租面积在连续两年大幅下降后首度回升，同比增长2%。此外，今年以来的教培政策利好以及近期热门游戏《黑神话：悟空》的火爆，有望促进在线教育及游戏等细分领域的扩张。
六成租户选址关注区位优势
调查显示，降租或更为灵活的租约条款是企业决定续租或搬迁的首要考量，配套设施和服务紧随其后。六成租户将区位优势纳入选址决定性因素；1/3的租户关注楼宇是否符合可持续发展目标以及企业资本支出预算。
细化楼宇特质需求发现，公共交通通达性、活动举办场地、餐饮和商业配套是租金之外租户最注重的三大选址因素。此外，楼宇的定制化装修服务和精装修交付的办公空间对资本支出预算不足的企业吸引力更大。
《调查》还指出，有11%的租户表示搬迁的主要目的是为了寻找新的总部，主要集中在制造业（23%），专业服务业（23%）、科技互联网（19%）和医药及生命科学行业（15%）。总部选址也具备成本控制、楼宇品质等普遍性诉求，同时行业特性对选址影响有重大影响，如制造业与科技企业偏好靠近工厂或研发中心，专业服务业则寻求全市通达性。同时，超半数有搬迁需求的企业重视跨楼宇灵活办公空间，显示出伴随总部选址时可能出现的空间整合，企业也高度关注未来办公资产组合的灵活性。
提升空间效率与员工福利并重
办公场所策略方面，合理分配办公室功能区域以及优化使用率、优化员工办公体验、减少办公室利用率低的多余空间、打造吸引员工的办公场所、维持员工身心健康是未来企业对办公场所规划和考量的前五大因素，充分显现出兼顾成本节降和员工福祉的意愿。当前，降低人均工位面积和提升共享比例仍是优化空间利用率，以降低房地产成本的有效途径。同时，企业正积极通过调整办公室布局、设立变革管理机制及利用房地产科技等手段，力求提升员工体验。
CBRE中国区研究部负责人谢晨表示，数据显示，具备LEED等绿色认证的办公楼在租金上展现出更强的稳定性，而棕色项目（非认证项目）的租金降幅则明显偏高。这一趋势或将引领市场迈向更加绿色、可持续的方向发展。
“当前，写字楼市场为租户和业主均带来战略调整新契机。”CBRE中国区顾问及交易服务部办公楼负责人张越表示：租户应把握市场机遇，通过优化资产组合、提升职场效率与员工体验、引入灵活性条款及推进绿色租赁，实现降本提质与可持续发展。而业主则需精准把握市场需求，关注新兴行业与存量租户升级，通过提供个性化商务配套与增值服务、加速资产绿化等措施，提升楼宇吸引力与ESG（环境、社会和公司治理）表现，以期在激烈的市场竞争中脱颖而出。
新民晚报记者 杨玉红