新场古镇,在“申遗”中转型

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划重点

01新场古镇在“申遗”过程中面临北部业态较散乱、中部商业相对萧条、南部开发力度不够等问题。

02为此,上海新场古镇投资开发有限公司制定了“藤、叶、瓜”总体规划思路,以保留水乡水系格局、建设精致体验型文化休闲场所、引入创意功能片区。

03同时,公司收储非居资源,引入高品质业态,如苏式园林休闲生活工作室、择一小院民宿等,提升古镇中南部风貌。

04除此之外,新场古镇还计划启动后花园二期工程,重点更新盘活“中宅”区域,竣工后将呈现完整的“前店中宅跨河花园”独特风貌格局。

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9月10日,周二下午1点前后,一场瓢泼大雨浇灭了游人的热情。这两年一到周末就会涌入几万游客的新场古镇,此刻显得格外空旷。石板路的老街上,臭豆腐摊孤独地冒着热气,雨声混杂着粽子店老板娘的叫卖声,忽近忽远。

浦开集团上海新场古镇投资开发有限公司综合办公室主任江毅,撑着一把伞走在前面。回身他说:难得啊,新场古镇还有这样静谧的时刻。

上海人都知道新场古镇。特别是这两年,新场古镇“翻红”,人气最旺的时候,一天要接待7万多人次。“小小洪桥(新场古镇一处核心景点)上,来往的人都错不开身。”江毅说。

然而,几乎所有参与了新场古镇开发和保护的人们也都表达了同种顾虑:热闹是眼下的,整个古镇还面临着北部业态较散乱、中部商业相对萧条、南部开发力度不够等问题。

与此同时,因目前新场古镇正代表上海与江苏、浙江另外十余个古镇,联合申报“江南水乡古镇”世界文化遗产,开发与保护的尺度,在“申遗”的大命题下变得更“考究”。“很难拿捏,像在瓷器店里捉老鼠。”上海新场古镇投资开发有限公司一位负责人表示。

记者用一个下午的时间,走遍了新场古镇从北到南的角角落落。曾经人迹罕至的街巷,从今年上半年起,突然开出了咖啡馆、中医馆、民宿、茶馆;斑驳的院墙上多了通往幽深处的指示牌和立体墙绘,移步易景。把关乎开发与保护的思考推向更高质量的实践,新场古镇正在路上。

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新场古镇夜景。

市场自发形成,古镇“三件套”业态很难调整

一说起古镇老街,每个人都会脱口而出它们的标配三件套:粽子、蹄髈、臭豆腐。乌镇如此,周庄如此,新场,当然也无法免俗。

不过,与外界以为的不同,多数古镇的臭豆腐店,并不是开发者业态引导的结果,反之,是开发者难以引导的结果。

早在2002年,全市规划工作会议上,当时市领导在会上提出,青浦要保护好朱家角,南汇要保护好新场镇。自此,一场漫长的、针对性的风貌保护行动和古镇开发行动拉开帷幕,持续至今。

新场古镇保护规划启动后不久,2004年,新场的古镇开发公司组建完成,新场古镇保护开发步入正轨。直到2011年,古镇完成水系综合整治工程,基本完成新场大街两侧沿街立面的风貌整治。同时,“三世二品坊”、第一楼茶园等标志性建筑修复工程竣工。

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新场古镇风貌。阮佳雯 摄

然而,此时的古镇还缺乏商业业态。古镇开发公司想动员当地老百姓搞经营,大家却对古镇的吸引力没信心。“一位后来开出人气粽子店的阿姨问我们,如果我一天做100个粽子,只卖出10个,剩下90个你们帮我包圆吗?”上海新场古镇投资开发有限公司一位负责人回忆。这样的情况下,开发公司不得不从居民手中租赁一批房屋,带头打造店铺。

2014年前后,古镇整体的商业氛围初步形成,首批咖啡吧、书吧、民宿等十几家店铺陆续开出,当年客流量首次达到了30万人次。

没过多久,这些“文艺范儿”的业态却开始萧条。“说明老百姓不接受,当年的那一批店铺,现在只剩下一家下塘饭庄还经营着,其他都倒闭了。”

与此同时,一些小商铺开始在新场古镇获得流量,其中就包括古镇标配三件套,以及其他一些小吃店、零售商铺等。

近年,新场古镇因其成熟的业态和相对可观的规模,成了上海地区最受欢迎的古镇之一,2022年,古镇年客流量达到287万人次,比2014年足足翻了7倍。同时,“北动南静”的格局也基本形成。

南北差异,换个角度看也可以说是南北的发展不均衡。北部已经形成的烟火氛围,在不少游客逛腻了的情况下,偶尔也会被诟病“太乱了”。中南部却因为要穿过两条双向车道的马路,商业脉络被物理切割,客流相对稀疏,店铺也没有北部密集。

在市场自主调节的前提下,想要对北部作出调整的难度是非常大的。“臭豆腐火,说明大家依然爱吃这个,我们必须尊重市场客观规律。”上海新场古镇投资开发有限公司相关负责人说。中南部的业态能做些什么文章?这是古镇开发公司当下思考的核心命题。

“一尺花园”改造之后,古镇有了新的方向

为了强化对古镇中南部业态的引导能力,从2018年起,上海新场古镇投资开发有限公司收储非居资源9.78万平方米,在核心保护区中南部民居资源收储范围,收储民居资源1.79万平方米。

通过收储,一批物业资源掌握在古镇开发公司自己手里。“这就有利于我们在保护的前提下,引入一些既不影响周边原住民生活,又符合古镇调性的优质业态。”上海新场古镇投资开发有限公司相关负责人说。

古镇开发公司在调研基础上,逐渐形成了整体业态升级的目标方向。即北部继续保留烟火气,中南部引入苏式园林休闲生活工作室、择一小院民宿、末栀国风馆等高品质业态,凸显“文艺范”和“高雅风”,这也与中南部已有的一些手作工坊、古董店、茶点店、服装店等呼应契合。

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择一小院民宿

已经开门迎客的一尺花园,位于古镇的中部,是这两年里新场古镇开发思路的一个典型例证。

一尺花园项目位于古镇范围内后市河港西街66号,是中国工程院院士黄培康故居老宅的后花园。项目紧邻后市河西岸,与新场大街259弄黄培康院士旧宅隔河相望,形成了完整的“前店后居跨水为园”的江南水乡格局——这是迥异于江浙其他水乡古镇的特有形态,也是“申遗”过程中的一个亮点。

去年10月,项目改造完成后,一尺花园悄然开业。到此的人们发现,面对项目而立,左侧是新场镇新场村的农民自建房,右侧是古镇风貌的店铺和民居。背后还有一排高约四五层的居民区。站在二楼露台向后市河望去,还可以望到150年前的新场古镇天际线,一眼“穿越”。可以说,数十年历史在这片土地上留下的建设痕迹,都呈现在同一个视野图景里。

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一尺花园

项目改造完成后,古镇开发公司也找来了不少建筑界、规划界、文物保护界的专家“复盘”,大家普遍认为,这样的开发方式是有利于文化遗产保护的。就像是古代中国用于修复残缺瓷器的金缮工艺,润物无声地将两片残破的器物织补在了一起一样,这样一个改造项目,既不破坏当地文化生活的原真性与完整性,又能为当地的原住民和游客带来符合现代生活需求的、高品质的业态,是一次有价值的实践。

在此基础上,后花园二期工程也已全面启动,重点更新盘活“中宅”区域,竣工后将完整呈现新场古镇“前店中宅跨河花园”独特风貌格局。目前,二期项目已进入招商阶段,记者走访时,店面已基本完成装修。这一处中式院落与周边的民居交织在一起,开业后将会给游客带来更多充满原生态的古镇韵味。

为老百姓改善生活品质,改造开发不能停

记者从浦开集团方面了解到,截至今年8月底,集团向新场古镇投入8000万元,已完成修缮打造和更新活化面积近13000平方米,完成风貌提升路段1000米,整治立面风貌近4000平方米。这些数据看上去冷冰冰,现实中,它们被转化成了一家家商铺,以及商铺周边的道路系统、风貌系统,转化成了游客在新场古镇目之所及的一切。

比如中部通往后市河的途中,原本没有任何标识和引导,不熟悉古镇的人甚至不会深入其中。如今,幽深的巷口用油画笔法绘上了江南水乡韵味的墙绘,意境十足,就算为了欣赏这幅墙绘,不少人也会不由自主走进去,走到后市河岸边。

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又如一排长约30米的旧围墙,原是一处私产。30米的距离范围内,既无门也无窗,无甚景观。为了提升古镇风貌的丰富性,古镇开发公司利用这堵墙,铺设了江南民居的一些部件:立柱、门头等等,还挂上了几十年前新场地区几个“老字号”的招牌,远看像是一排热闹的店肆。

氛围有了,更重要的是内容。充分利用收储的资源进行保护性商业开发是古镇的必由之路。然而难点就在于,这些物业空间分散在当地居民的房子之间,给后续改造带来极大困难。

“新场古镇的很多宅子,在历史中逐渐变成‘七十二家房客’的复杂产权格局。有些宅子,我们收储了一楼,二楼还有老百姓住。有些房子,老百姓把半间出让给我们,另外半间还租住着,后续改造开发中免不了要发生‘磕磕碰碰’。” 上海新场古镇投资开发有限公司相关负责人说。

既然开发有现实困难,“申遗”工作又对开发与保护的边界尺度提出了高要求,能不能索性暂停开发?面对记者的疑问,这位负责人笑了笑,他说,一些专家也提到了这种工作思路。但对于古镇的开发者,每天和镇上的老百姓打交道,大家深知一点:改造不是目的,“申遗”更不是终点,所有工作的出发点和落脚点,最终还是让古镇里的老百姓过得更好,让古镇外的老百姓看到活着的古镇。“我们不能把古镇变成一个野生动物园,让里面居住的老百姓都停留在150年前的生活状态。没有人应该成为古镇保护的‘牺牲者’。”

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后市河风貌。阮佳雯 摄

“当然,不能不‘动’,也不能乱‘动’。必须要想明白了再行动。”江毅介绍,目前古镇开发公司没有选择“一动不动地保留” 这条好走的路,而是确定了“藤、叶、瓜”总体规划思路,即以古镇的水系街巷为“藤”,最大程度保留水乡水系格局、还原古镇空间肌理和小镇生活风貌;以特色功能节点为“叶”,在原真生活场景中建设精致体验型文化休闲场所,为古镇增添文化意蕴;以古镇外围创意功能片区为“瓜”,利用旧有工业地块,引入如版画工作室、文创空间等艺术产业,使“美学”融入古镇居民生活。

前段日子,为了向成熟的古镇景区汲取经验,古镇开发公司请来了拈花湾、周庄、乌镇等知名江南景点的负责人,前来为新场古镇“把脉”。

看罢,几位专业人士提出两条有些尖锐的意见和建议。一是,与原住民共生,有可能会成为未来阻碍新场古镇发展最重要的因素,古镇可能需要通过加强自治手段,获得原住民对于开发和后续运营的支持;二是,一些现代工厂、农民自建房,以及居民楼与新场古镇在同一空间的折叠感,一定程度上破坏了新场古镇的“天际线”,会给人以时而入戏、时而出戏的不适感。

怎么破解?这不是新场古镇一家的事,可以说,这是国内所有古镇老街开发过程中,都要面临和克服的难题。

而新场的特别之处在于,走过20多年的开发保护历程,不仅需要解决这些普遍存在的治理层面的、经济层面的、文化层面的伴生问题,还要在“申遗”更高标准的标尺红线下,探索更高质量的开发保护模式。这个过程中,地方政府应给予更大力度的制度保障作为支撑,国企开发公司也需要主动创新思维方式,探一条前人没有走过的路。