上个月，银海区的东润佳苑全面大降价（单价由5000左右降到3000上下）。结果一个月卖出了80多套房子，成为北海今年8月的楼盘销冠。
问：接下来，北海还会出现这样全面大降价的楼盘吗？
答：有这个可能，但数量会非常少。
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东润佳苑是个特例。
它占地面积17.3亩，容积率3.5，共有4栋楼569套房子，2019年4月开卖。
在大降价之前，这个楼盘已卖出大约8成的房子。单纯从财务的角度，开发成本已经差不多收回——所以即使每平方降了2000元，理论上就这个项目依然有赚。
先说清楚：本文纯属猜测，仅供参考，请勿当真。
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东润佳苑是桐洋系（民间俗称“何老二”）的项目。
桐洋系目前至少还有将近20个楼盘在售，几乎都是现房。
2017年1月，成都路经济适用房小区三期发售，最低2488元/平方、最高2788元/平方。
经适房是没有土地成本的微利商品房。把经适房的出售价格再加上楼面地价，就可以含糊推断一个楼盘大概的毛坯成本最低线。
于是，假如桐洋再拿楼盘大甩卖，从土地成本的角度来说有6个楼盘比较有可能：
（1）桐洋新城（楼面地价811元/平方，2014年1月开售）。
（2）园辉新都（楼面地价702元/平方，2014年7月开售）。
（3）园辉红树湾（楼面地价983元/平方，2018年6月开售）。
（4）东峰国际公寓（楼面地价不详，2017年3月开售）。
（5）书香水韵（楼面地价不详，2017年9月开售）。
（6）德谐公寓（楼面地价不详，2019年8月开售）。
“开售”是指楼盘拿到第1张预售许可证的时间。通常，楼面地价不详意味拿地时间更早，土地成本更低。
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北海楼市有海景楼盘和非海景楼盘之分。
现在已经有不少海景楼盘处于尾盘甚至清盘状态。
北海楼市从2019年开始下滑，中间还有3年的新冠疫情冲击。既然已经熬到了现在，应该没必要清仓大降价了。
而且，进入9月之后北海楼市传统的淡季就宣告结束。随着越冬“候鸟”的陆续到来，海景楼盘更没道理挥泪大甩卖了。
在海景房与非海景房之间，有一类叫“候鸟小区”的楼盘。
顾名思义，这类楼盘面向是越冬“候鸟”。和海景楼盘一样，这个时候它们是不情愿降价的，毕竟楼市传统旺季时间正在渐渐走来。
但是，“候鸟小区”很多都有焦虑。因为楼盘不在海边，竞争力整体不如海景房。
为什么要特意指出这一点？
因为库存。从现在（9月）到年底，海景楼盘由于库存不是很多，销售报价整体比较稳定。但候鸟小区的报价可能有较为明显的起伏——因为它们要跟海景楼盘抢客源。
由于对已经进入的楼市传统旺季有期盼，候鸟小区一般不会大降价。但为了抢客户，它们更愿意拿出部分清盘房源超低特价，或者个别楼栋局部精装改成毛坯发售。
今年春季，有很多越冬“候鸟”因为湿冷天气提前离开了北海。由此判断，2024-2025年冬季（或者说2024年9-12月）过来北海的“无房候鸟”预计不会很多。这也意味海景楼盘和候鸟小区的竞争会趋于激烈。
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本文是试图猜测楼盘降不降价，非海景楼盘（不含桐洋系列和候鸟小区）由此可分两大类：可售房源较多、可售房源较少的。
海景楼盘和候鸟小区都有“外地人大批过来买房”的期盼。而非海景楼盘更多是寄托本地购房，销售竞争更为激烈。事实上，从2019年楼市下行以来，大部分楼盘的房价水分都被挤了一次又一次。
到现在已经可以这么说：能降价的都已经降价的了，不能降价只能熬着盼着客户上门。
为什么说得这么“委屈”？
因为降不降价，很多已经不是开发商说了算。很多楼盘不是土地被抵押了，就是楼盘在建设的时候就抵押了（在建工程抵押）。要想降价（尤其是大降价）得先征求债主的意见。
所以，接下来北海还会出现全面大降价的楼盘吗？
答：有这个可能，但数量会非常少（且难以猜测，因为涉及到项目已抵押的问题）。楼市的基本表现，依然是超低特价房开路，以刺激和吸引客户上门。
前些天的文章有提到：北海楼盘的房价弹性已经明显变大。因此接下来北海楼盘的特价房也许会低到让人吃惊。