广州“房价如葱”的时代,马上来啦?

最近让广州业主们破防的,应该是网络上各种铺天盖地的降价消息。
增城腰斩,南沙半价,房价只有更低没有最低。
而且不止是远郊,哪怕是一些核心板块,房价也好像开启了“大甩卖”模式。
广钢卖2字头,万博卖2字头,奶厂卖4字头
不少人高呼再等等,“房价如葱”的时代真的来啦。
可事实真的是如此吗?
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01 
不用太过焦虑
地板价有地板价的理由
增城跟南沙的房价的确有大力回调,而且不止是增城南沙,花都从化也一样。
目前广州郊区的楼市日子确实不好过。
但从整体的数据看,其实现在郊区二手房价对比巅峰时的2021年,跌幅在26-40%之间
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△广州郊区二手房价变化,数据来源:贝壳
增城现在也的确有打5折,打骨折在卖的房,但一般有几个原因:
其一,太偏远,如石滩板块目前最低6千/㎡的房价都有。
其二,没有地铁交通不便,郊区没有地铁的项目就是很难卖,特别主打刚需的项目,不大力降价卖不动,如御溪世家。
其三,以前网红盘溢价高,如今泡沫破了,跌起来的价差也很大,比如碧桂园云顶,曾经卖过4万+,现在二手1.7万/㎡。
而其他配套不错,优势突出的项目,其实价格回调在30%以内,比如华润公园上城等。
南沙就更不用说了,整体区域降幅对比巅峰时期其实只降了30%左右
部分新房项目,可能开发商有出货压力,所以让利程度会高一点,像最近的南沙十里方圆。
1.5万买小户型,对比之前的2-3万/㎡,的确优惠,也引起不少刚需抢购。

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不过郊区的房价跌就算了,那核心区如广钢、万博、奶厂怎么房价也大跌特跌?
先别焦虑,我们一个个来看。
广钢卖到2字头了?有套中海花湾壹号的68㎡户型,以2.2万/㎡的价格成交。
结果一查,发现是属性是商住的2字头很正常,说明不了什么。
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虽然广钢目前有不少3字头的成交房源,但主流价格仍然在4-5万/㎡
那万博的2字头呢?
其实就是近期万科欧泊的80㎡2房户型,以232万的价格成交了,折合单价约2.9万/㎡
而且还有业主继续降价,80㎡报价230万,单价低至2.87万/㎡。
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但事实上,万科欧泊作为以前万博的稀缺项目,价格是被一路炒高的。
如今万博不缺项目项目,更不缺标杆项目,相比之下80㎡只做2房的万科欧泊就显得很鸡肋。
这种蟹货卖出低价,其实是正常的,并不能代表板块价值。
而奶厂的4字头呢,其实是近期奶厂四大金刚之一的华润天合,成交了一套140㎡的户型,成交总价698万,折合单价4.97万/㎡
这种无限接近5万/㎡的价格,强行说是4字头的挺勉强的......
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但不得不承认的是,奶厂如今经过价格回调,各大项目较去年都跌了20-35%左右
只有金地天河公馆的价格比较坚挺,二手成交价跌幅在3%。
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△奶厂四大金刚二手房价变化,数据来源:贝壳
说到底,个例是不能代表整体板块的水平,也不能代表板块的价值
特别是核心板块,标杆项目与非标杆项目之间的分化也很大。
就像天河,8月份房价分化也很严重,如侨鑫汇悦台、嘉裕公馆价格不仅没跌还涨了。
也有小区如金碧华府、棠德花苑等,房价出现了下跌,跌幅从10-30%不等。
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△天河部分热门二手小区房价涨跌,数据来源:安居客
02
标杆项目房价企稳
等等党不一定胜利
说到这里,其实也很想提醒一下大家,有时候个例并不能反映全部个别项目也不能代表整体板块
现在的网络氛围将广州楼市渲染的过分悲观,甚至有人为了流量而无休止制作焦虑。
这很容易让人以为,现在整个广州楼市全都是这样,再等等买房就如“买葱”。
但把每一个出现“地板价”的项目扒开来看,你会发现大降特降的项目一般缺点都很明显
要么地段偏远、要么自身产品不行等等。
核心板块的标杆项目,很多房价仍然“稳如老狗”的
举个例子吧,比如万博板块虽然有成交2.9万/㎡的二手,但也有成交均价6.1万/㎡的标杆项目长隆万博悦府
标杆项目就是不卷价格也卖得好,可以看到悦府是广州1-8月的全市销冠
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△广州1-8月销售TOP10项目,数据来源:克而瑞
像这两天假期,悦府的人气也是很热,沙盘前都是人,停车场也停满车了。
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为什么悦府不卷价格还如此好卖?
因为悦府不仅天生地段好,而且在分化如此严重的市场当下,还做到了强兑现
项目从去年开盘到现在,实景示范区开了、小学定了东风东名校、中学也快官宣了,相信会有惊喜。
项目的学铁商如此给力,又在业主面前狠狠刷了波好感。
因为兑现力强,所以悦府的房价一直都稳定,均价在6万/㎡上下。
其实也不是没有粉丝来问过,就是犹豫要不要现在入手悦府,害怕等等党会胜利。
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我认为,如果是其他非核心非标杆的项目,那可以再等等,因为没有核心竞争力的项目在如今的楼市就只能卷价格,继续等或许会等到更低价。
但如果想买长隆万博悦府或是海珠的中海大境、天河的保利天瑞......这种核心标杆盘,都可以不用等。
因为这些盘不仅区位核心,而且自身产品过硬,周边配套齐全,背后房企有实力,不会无底线的降价。
甚至还会涨价,就像长隆万博悦府去年9月均价6万/㎡,现在均价6.3万/㎡,房价不跌反涨
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△长隆万博悦府成交均价,数据来源:克而瑞
还有保利天瑞也是,其开盘价格约8万/㎡,现在价格已经逼近9万/㎡
中海大境首开的时候单价7-10/㎡,后来加推也涨价至7.3-10万/㎡
在现在各种促销满天飞的背景下,项目还敢涨价的,只能说明自身底气够足,不需要卷价格抢客户。
再加上,目前广州市场正处于政策风口,像南沙在前两天就放松了限购,后续可能还有买房落户、买公寓落户等政策。
不止是南沙,预计广州接下来还有大招在路上,毕竟提振楼市迫在眉睫。
而一旦有利好政策,那么核心区的标杆盘房价肯定也是最快有反应的
所以说,等等党不一定都是胜利的,该出手时就出手也是一种不错的选择。
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