在上海市中心，多的是金贵的地块，但同样也是：鸽王满天飞。

一个优质地块，动辄就能蹉跎上20年之久。

比如最近刚圆满首开的锦园，作为黄浦老城厢黄金地块、曾经大名鼎鼎的亚龙项目，最初拿地恰好是20年前，背后的股东都换了几波人，不过如今也是踩着上海豪宅的热潮风光面世了，首开就日光；

再比如紧挨着老城厢外围，有个年代差不多悠久的“老鸽王”——在2004年8月就已经出让的大兴街旧改地块，和锦园同年出让，据说，大概率也要赶在同一年入市了……

这个项目，案名还没定，目前大家普遍叫它：中崇黄浦大兴街项目。

意为，中崇的项目、黄浦大兴街的地段。

但事实上，在4个多月前，这里还是有着正经案名的，叫做：

华府1号。

没错，就是上海新天地老牌豪宅华府天地的那个华府。

大兴街项目的第一任主人正是华府天地的开发商——上海本土的老牌房企上置集团。

据说，这已经是这家奄奄一息的房企在上海仅剩的最后一个项目，因此一度被视为：

全村最后的希望。

而时至今日，待股东会最终表决通过后，上置手中最后持有的51%股份将转由低调陌生的中崇投资全盘接手。

这或许意味着，上置集团，基本已经宣告退出地产的历史舞台。

而黄浦大兴街项目的硕果，则将由中崇来享用。

上置是如何将这个项目蹉跎至今的？中崇到底是何方神圣？黄浦大兴街项目背后还站着谁？这张底牌能够打出王炸吗？

01

上置集团是1993年成立的，作为上海本土房企1999年就已经在香港上市，曾一度在行业领跑。

据说上置集团最早接洽这块地大约是在2003年。当时成立刚满10周年的上置踌躇满志，早早就将案名定为了“琴海苑”，甚至效果图也早已出街。

早期效果图

按照上置的计划，如果推进顺利，2008年就能动工，2011年实现竣工。

然而动迁的难度超出了预期。

大兴街地块分为了280A和283A南北两部分，直到2007年，北地块才动了54%，2010年第一阶段的拆迁工作才宣告完成。

紧接着，大家冷不丁发现，“琴海苑”改名成了“华府1号”。

因为在新天地开发了华府天地，上置集团在上海一直算是称得上名号的老牌豪宅开发商。

艳姐前段时间路过华府天地时，还一度感叹过其品质，虽然早在2006年就已经竣工，但是时至今日，看外立面还是豪宅感十足的。

在上置原本的期许中，更名后的“华府1号”大概率要做的是：

“华府天地2号”甚至是超越华府天地的存在。

显而易见，更名是个非常正确的决定，但可惜，上置并没能有机会落地。

华府1号的后来就是没有后来了……

在过去的那些年里，上置风波不断，抓马事件不断上演，尤其从2015年开始，上置因创始人深陷困局而易主后一直都非常动荡。

这家房企一度被视为一块肥肉，如今的一哥保利还曾险些入主，但最终被中民投虎口夺食成为了大股东。

后来的故事几乎是倍速进行的，中民投拿下上置控制权没几年就宣告暴雷，大股东倒牌后，紧接着就是2020年年初上置时任董事长被捕、债务压顶……

自身难保的上置自然也无暇顾及其他，华府1号也因此又“鸽”了10余年。

中崇投资最早是在2016年入局的，以控股的中崇滨江拿下了华府1号项目公司上海金心的49%股权。

大兴街717-719地块即是华府1号，信息来源：企查查

事实上，早在2020年时，上置集团就曾将剩下的51%股权挂牌，但迟迟无人问津。

2022年3月时，上置发公告官宣暴雷，就是因为上海金心未及时偿还的一笔1.85亿元的利息：

最后的希望，也因此成了危局的导火索。

虽然后来这笔利息延期偿还上了，但是上置集团却就此彻底一蹶不振，这家房企在上海的另一个重要豪宅项目——绿洲雅宾利花园也在这一年转让给了万科。

上置的最新财报目前只更新到了2023年中报，但上置在其中狠狠卖了一波惨：

上置虽然歇了火，另外的股东方却舍不得黄浦的这块大肥肉，所以最终在今年4月时，中崇投资收下了剩下的51%股权，代价：

34.1亿元。

不过交易的落地有很多前提条件，目前股权转让虽然尚未正式完成，但是从即将入市的传言看，大概率也已经接近尾声了。

时至今日，水深火热的上置集团换董事长都像走马灯，今年8月初时，一年前刚上任的董事长官宣辞任，这艘飘摇的船又换上了新的掌舵人。

而上置被迫放弃的“鸽王”也在已蓄势待发，只待直飞入市。

02

如今的黄浦大兴街项目，中崇投资无疑是最强的话事人，但是仔细观察就会发现：这背后，还有一些熟悉的身影。

2016年拿下49%项目股权的中崇滨江，中崇投资虽是大股东，但是杭州一哥滨江却也持有着34.3%的股权。

信息来源：企查查

简单来说，8年前的入股，是中崇和滨江的一次联合投资。

滨江虽在杭州所向披靡，但在上海却一直没有闯出什么名堂，冷不丁一看，才发现居然还藏着这么一个大招。

不过这个项目目前看来，大概率还是大股东中崇主导，项目持股占16.8%的滨江则属于纯投资，但只要产品不拉胯，大概率还是能大赚一笔的。

现在的问题是：

离了很会在上海造豪宅的上置，也没有“华府”系列的噱头在，似乎一直名不见经传的中崇到底能做出一个什么样的作品？

中崇这家企业确实一直以来非常低调，没有上市，也基本没有什么公开的发声渠道，很多人大概都是第一次听说。

中崇是仇瑜峰在2003年成立的，初创时还是一个主业做矿产、能源的国际贸易及钢铁物流平台，直到2011年才正式进军地产行业开始转型，而上海则是中崇的战略阵地。

中崇人总是站在南京西路之巅俯瞰这座魔幻的大都市，因为它的总部在这里最高的写字楼——会德丰国际大厦的顶楼。

前段时间，中崇投资集团高级副总裁盛瑛在中欧的一次校友访谈中坚定地表达了立场：

我们只熟悉上海，所以我们只做上海。

在上海老牌豪宅板块古北，公认品质排在前列的几个小区，有古北壹号、华丽家族的古北花园，还有：

中崇的古北中央花园。

古北中央公园事实上也是中崇和滨江合作的产物，早在2013年就拿了地，2016年，中崇和滨江携手入局黄浦项目的同时，双方也牵起了小手共造古北中央公园。

这个项目一度因为中崇和滨江之间数次对簿公堂而蹉跎了数年，直到2020年双方握手言和才得以首开。

不过虽然几经波折，但是首开后却直接日光，并一举在豪宅市场打响了名号，也给中崇奠定了不错的品牌标签。

去年，中崇又推出了商业公寓——古北中央公园壹号公馆，主力户型一套售价就要半个亿往上，想要看房还得先出示8位数以上的存款证明。

艳姐也围观了下这个项目，还是做得非常豪的，选材基本都是用的同品类中的爱马仕，延续了古北中央公园的品质。

不过毕竟是公寓，壹号公馆热度不如此前的住宅，但据说也入市几个月也已经卖得七七八八了。

不难看出，过去十年造古北中央公园的经验以及市场的认可还是给了中崇不少信心的，所以眼见着黄浦大兴街项目一拖再拖要错过入市的好时机，最终还是决定自己出手去盘活。

据艳姐了解，虽然行业下行，但是中崇对待员工还是相当厚道的，据说非但没有裁员、也没有降薪，更是招揽了不少优秀的地产人，估计也是为了接下来的黄浦大兴街项目做准备。

那么，依靠着古北中央公园多少在豪宅市场有些声量的中崇，到底会如何去破局？

03

黄浦大兴街项目地理位置还是相当优越的，紧邻老城厢，位于老西门老板，距离地铁8号线/9号线陆家浜路站也仅约300米。

图源网络

不仅黄浦的繁华基本都近在咫尺，并且项目的体量放在市区也还是颇为可圈可点的。

南北两宗地容积率都超过了3，按此前的规划方案看，总建面大约在12万方，货值至少超200亿。

目前项目已经公示了最新的设计方案。

概念效果图图源网络

因为是旧改地块，最终选择选择了做市区比较典型的高低配产品，整体由高层、超高层以及合院别墅组成，南北两区各自都会有地下会所和泛会所。

图源网络

从方案看，风貌别墅和高层超高层并没有做明显区隔，除了南区将造一座150米、41层楼高的超高层，北区的4栋楼都是高度在75-100米的高层。

图源网络

从一些简单的尺度配置都看还是非常奢华的，比如：约3.6米的层高、三梯两户+独立前室的豪宅配置……

户型过程稿图源网络

并且高层全是大户型设计，据说目前定的是315平、360平、400平三个面积段，不像很多黄浦的新楼盘户型跨度极大，整体比较均匀分配——这样配备的好处是，住进这个小区的人圈层会比较纯粹。

图源网络

不过参考项目紧挨着的五坊园，还有黄浦目前整体的新房均价来看，这个项目未来高层卖到16w+/㎡肯定是不成问题的，因为户型都比较大，未来起步总价大概率也要上5000万。

而据说合院的建面更是会直接挑战400平起步，最大大约在800平，价格嘛，大概多少要上一个小目标了。

网传的户型分布图

当然合院的入市着急不得，目前露出的信息也极少，参考隔壁的同样做了高低配的锦园，艳姐猜测中崇大概率也会先推一部分高层抢现金流，再慢慢做风貌别墅。

坦率说，中崇在高层项目的锻造能力上已经得到过验证，大概率不用担心品质，毕竟看古北中央公园，就连回迁房外墙都能用上干挂大理石。

至于合院，多少还要捏一把冷汗。

毕竟如今上海风貌别墅扎堆入市，趋同性过强，黄浦更是重灾区，想要在其中闯出一片天地，难度还是非常大的，这大概率也是未来很长一段时间内，摆在中崇面前的最大挑战。

艳姐回想起，中崇二把手、高级副总裁盛瑛在接受访谈时说了这么一句话：

希望中崇的作品有朝一日也能如现代建筑大师邬达克的建筑之于上海，经久不衰，成为这座城市永久的骄傲。

这是一个非常宏大的目标，而中崇实现这个目标，或许关键就在当下的黄浦大兴街项目之上……

主编：张艳

责编：Nanako

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