调查!河西学区房,价格下坠?

河西学区房,还是没顶住压力。 

有个群友想卖上海道学区的二手房,挂155万。

我们听到彻底惊呆了!

上半年好歹也能卖180万啊,怎么又跌了?

而且这不是个例,好几个群友都反应河西学区房的价格又降了。

小编正好借机调查一番。

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河西区二手房8月最新成交价为2.67万/平米,比去年9月降了约18%。(数据来源:贝壳找房区域成交均价)

学区房价格变化如何呢?

最近河西一片的房价,摔得有点狠。

上海道的拆间已有99万的挂牌房源,这个价格之前只能买到闽侯路的拆间。

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片区内私产一室,出现挂牌价145万的房源。

今年2月底,上海道私产一室的门槛还在185万。

半年时间,降了40万,降幅超过20%。

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除了挂牌价,成交价下降趋势也很明显。

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数据来源:贝壳 

小区最新的一室成交价143.5万,业主经过4次调价,共降22%。

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两室的话220万就能买到,去年只能买到一室。

能想象吗,现在的重小一室,已经和之前的普小一个价。

那最新的普小什么价?

普小门槛是西楼北里的私产一室房源,现在挂牌115万,和半年前比,降了46万。

同样这个小区,花120万就能挑房子,花100万能买个企业产。

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再看看景兴西里。

近一年半的成交量中,今年5月成交量达到最高,正好是公布转学新政前期。

新政后,成交量如山体滑坡,直线下降。

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数据来源:贝壳

小编调出景兴西里最近的成交和挂牌房源。

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最新的挂牌房源比成交房源价格低了5-10万,业主预期也不如之前。

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河西三片主要看师大二附小学学片房的成交。

爱国北里这套一室,目前是片区内价格较合适的,挂牌价143万。

业主正好从去年“疯狂期”开始降价,共降25%。

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景福里是师大二附小另一个对应小区,最新的成交房源汇总如下图:

成交价趋于下行,最新一套6月的成交是150万。

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近一年的挂牌价降了11%,现在挂牌价门槛在150万左右。

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河西三片普小房源,很多属于小海地板块,70-80万就能买到私产一室。

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经过调查,河西一片重小学区私产一室门槛在140-150万。 

普小的私产一室门槛在100万。

河西三片重小私产一室门槛140万上下,和一片差不多了。

普小的门槛70-80万左右。

总结起来,河西学区房平均降幅20%。

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数据非官方数据,会存在误差

最直观导致降价的就是政策,分两拨儿降价。

拿一片重小举例,第一拨儿从230万降到180万。

之前和平关门,需求挤压到河西,直接疯狂冲高,房价突然上涨。

这不太正常,当需求消失,价格自然扛不住。

第二拨儿是今年转学新政后,无论提前三年买房转学,还是小升初摇号看房本,都是短期利空二手房市场,价格从180万降到140万。

第二,新房分流需求。

现在市区带九年一贯制的新房,门槛是150多万。

河西带九年一贯制的新房,260万就能买。

大家会觉得,以前230万才买老破小,现在加点儿都能买新房。

而且新房不用等三年,部分需求自然流走。

第三,业主认清现实。

业主发现大环境确实差,看不到房价的转机,更容易接受买家出的价格。

一年级班级减少的事实,也让业主认清学区属性削弱的现状。

所以业主也不会扛着,而是想尽快离场。

未来保障房能统筹入学,这对于二手房也是冲击。

基于这些情况,业主只能“忍痛割肉”。

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