广州南沙“取消限购”“买房送户口”?销售一线已经开始行动

继广州花都买房享受“准户口”待遇后,近日,广州的另一外围区域南沙区也传出“买房即可落户”的消息,此外,“解除限购”也在传闻之列。尽管官方还未公开发文确认上述楼市政策调整的真实性,但在楼市销售的最前线,房产中介及售楼处工作人员称,政策已经在执行。

有观点认为,若南沙不限购,还能买房送户口,将吸引佛山、中山、珠海等距离南沙区较近的城市居民前来买房。因为在这三个城市买房的预算,也基本可以在广州市南沙区购房,而且南沙区规划级别更高,而且还属于一线城市。与此同时,现在房地产市场需求整体比较低迷,房价下跌预期很强,取消限购政策对楼市的影响有限。

对于“买房送户口”,有观点表示,户口的含金量很重要,对于一二线城市,尤其是教育资源相对富裕的城市,“买房送户口”的吸引力依然很大,例如二线城市中的天津,一线城市中的北京、上海。

政策扑朔迷离

近日,未经官方证实却流传广泛的南沙区相关政策内容显示,全面解除南沙区商品房限购,南沙区不再纳入限购区域范围;其次,在南沙区购买商品住房可直接落户,3年内不得市内跨区迁移;另外,符合条件的人才在南沙区购买50平方米以上的商服类物业可直接落户。

在此之前,与广州荔湾、越秀、天河、海珠、白云(部分镇)一样,南沙属于限购区,120平方米以下的商品住宅限购2套或者1套,而且需要在买房前缴纳6个月社保。若上述传闻属实,南沙区将无购房门槛。

第一财经了解到,关于南沙“取消限购”、“买房即可落户”的政策调整内容,官方还未公开发文,某房地产中介机构人士也称,并未收到官方的“红头文件”。但是在一线房地产销售市场,有房地产中介,以及楼盘销售人员称,上述政策已经开始执行。

南沙区当地的房产中介对第一财经表示,南沙已于9月14日开始买房不限购。对于官方还未公开发文这一点,该房产中介称,如果因为“取消限购”政策不实的原因而买不了房的,就算付了首付和定金,也可以退房。另一房产中介则称,内部收到了“取消限购”的消息,“听说官方不会发文,默认可以实行”。

对于“买房即可落户”的内容,有售楼处销售人员表示,“取消限购”已经执行,“买房即可落户”的政策还要等政府通知,目前还未落实。也有房产中介对第一财经表示,目前在南沙买商品住宅确实可以落户。

尽管政策传闻还未得到官方的正面回应,但从市场行情来看,南沙区的新房库存确实处于较高状态,而且在5月28日广州降低首付比例,新房成交量在6月小幅上涨之后,又进入了下行的趋势。

合富研究院统计的数据显示,8月南沙区网签面积约6.4万平方米,市场热度总体持续在低位,项目持续包装特价房、二手联动等常规的营销手段销售,客户观望情绪较浓。另外,当前南沙楼市库存压力大,库存消化周期超过25个月,市场走货动能较弱,除个别项目外,大部分楼盘的周均成交量在3套以内。

大湾区“几何中心”

“取消限购”将给南沙楼市带来哪些影响?

广州市南沙区一名房地产从业者也对第一财经表示,若南沙不限购,还能买房送户口,将吸引佛山、中山、珠海等距离南沙区较近的城市居民前来买房。“在这三个城市买房的预算,也基本可以在广州南沙买,为啥不去一线城市呢?虽然南沙处于广州市的边缘,但整体规划级别较高,兑现的可能性也不小。”该从业者表示。房产中介平台信息显示,今年8月,南沙区的二手房成交均价在1.5万元/平方米左右,新房价格区间大致在1.5~3万元/平方米左右。

广州中原研究发展部认为,今年5月28日开始,首套房、二套房的首付比例分别降至15%、25%,南沙购房政策已相对宽松,因此本次彻底松绑,主要刺激目标为内地各省市及港澳台投资客,对于南沙潜在的本地就业刚需、改善买家而言,影响力有限。

广州中原研究发展部认为,对广州乃至大湾区城市而言,南沙是战略规划高地,本次松绑限购主要受众为非本地户籍投资客,尤其120平方米以下产品限购松绑,投资南沙房产的资金门槛进一步降低,有望助力南沙吸纳更多投资型置业需求。适逢传统楼市旺季中秋、国庆,这也体现了政府刺激楼市决心、持续性、长效性。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为,与广州其他区相比,广州市南沙区的特殊之处在于,南沙是大湾区的几何中心,吸引的是整个大湾区以及外地投资者、创业者的地方,与此同时,南沙也需要通过大量卖地卖房来筹集资金,从而推进基础设施建设,容纳招商引资的大项目。

“过去南沙房地产的发展比较快,为本地的基础设施和招商引资重大项目落地作出了巨大的贡献。但是要实现南沙立足湾区、协同港澳、面向世界的重要发展,还有大量的交通基础设施,以及大的项目落地,需要通过房地产来提供资金。”

李宇嘉认为,过去南沙限购政策比较严格,担心房地产投机炒作过于旺盛,影响区域功能和产业落地,这两年房地产快速下行,现在南沙则面临房地产行业下滑太快的问题,对区域财政能力,基建投资造成了影响,因此,稳定房地产的任务很重。而且,现在房地产行业的投资需求几乎没有了,南沙又需要吸引湾区创业者,这应该是南沙全面取消楼市限购政策的原因。

“买房落户”的吸引力

值得一提的是,在南沙区传出“买房即可落户”之前,广州的花都区已经开启了买房即享受“准户口”待遇,成为该轮房地产中期中,首个一线城市“买房送户口”的案例。

今年8月,广州市花都区住建局公开发文称,非广州市户籍人员在花都区内购买新建商品住房,可以领取花都“花卡”,凭花都“花卡”及购房合同享受区政策性照顾入学待遇。

据第一财经不完全统计,今年以来,南京、苏州、佛山、武汉等多个城市已出台了关于买房即落户的新规。南京明确表示,在南京市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员,可以直接办理落户;苏州、佛山、合肥等地推行“买房即可申请落户”,并允许配偶、未成年人子女等随迁;武汉称,若因房屋尚未交付而无法直接办理落户的,可凭《商品房买卖合同》及缴费凭证等申请提前办理落户手续;而辽宁的省会城市沈阳,租房就能落户。

实际上,更早的“买房送户口”是在20多年前的1999年,为了减少积压的商品房,广州市买房送蓝印户口本,拥有蓝印户口即可享受和广州户口一样的福利,类似于今天的“人才绿卡”,达到一定门槛后可以转为正式广州户口。除了广州,上世纪90年代末,一线城市深圳、上海也曾实施过“买房送户口”的政策。直到本世纪初,随着城市人口快速增长,商品房库存下降,“买房送户口”的政策才取消。可以说,与多年前的逻辑一样,现在不少城市推出“买房送户口”,也能在一定程度上减轻商品房库存压力。

落户限制更少也是一种趋势。今年7月末国务院印发的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》就提及,“全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求,全面放宽城区常住人口300万至500万城市落户条件。完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策,鼓励取消年度落户名额限制。”此外还强调,要保障随迁子女在流入地受教育权利。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为,买房落户未来是普遍现象,甚至租房、有稳定居所等都可以入户。李宇嘉也提及,想要买房落户的居民应该关注户口的含金量,比如是否有优质学位,另外要看市场对该区域房价的预期,以及区域内是否有大型且能够提供大规模就业岗位的实体企业。

中原地产首席分析师张大伟此前发文表示,从全国范围看,十几年前买房送户口的时代回来了。对于一二线城市,尤其是教育资源相对富裕的城市,“买房送户口”的吸引力依然很大,例如二线城市中的天津,一线城市中的北京、上海。