8月，全国核心24城土地市场热度继续回落，本月市场热度下降至今年内较低水平。在楼市低预期及难去化的压力下，房企拿地动力不足。1月至8月，全国核心24城涉宅用地供需呈现收缩趋势，涉宅用地成交规划建面同比降幅达到36%。整体成交规模收缩的情况下，城市之间呈现出较大的分化。部分城市仍能保持一定热度，土拍规模有所增长或持平。同时，也有部分城市土地市场冷清，降幅较大。本文尝试从数据层面分析总量之下的结构差异。
一、总量收缩，1-8月核心24城土地供需同比下降约三成
2024年1月至8月，全国核心24城涉宅用地供需呈现收缩趋势。一方面，今年同期政府推出土地宗数减少291宗，同比降幅达到31%，供应收缩显著。另一方面，核心24城涉宅用地成交规划建面降至4505.7万方，同比降幅达到36%；在成交楼面价同比下降13%的影响下，涉宅用地出让金规模降至5072.6亿，同比降幅达到44%。
今年4月，自然资源部出台《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，对于库存消化周期36个月以上的城市停止供应宅地，鼓励盘活存量。在合理控制新增商品住宅用地供应的同时，通知还提到要建立“人房地”联动机制，“以人定房，以房定地，统筹’市场+保障’的住宅用地供应安排”。在消化存量房产和优化增量住房的双重压力下，叠加楼市销售动力不足的影响，今年土地市场表现呈收缩状态，预计下半年新增土地供需也将维持在低位，尤其对于库存去化压力较大的城市。
二、城市分化显著，部分“优等生”土地市场表现较好
今年1至8月，核心24城涉宅用地成交规划建面同比降幅达到36%。虽然整体呈现土拍规模收缩的趋势，但城市间分化严重，城市表现差异较大。
具体体现在，一方面，弱势市场下，部分核心一二线城市涉宅用地成交规模仍保持了去年同期水平，并未出现大幅下降，如北京、济南、南京及西安。另一方面，部分城市由于去年同期土地成交规模基数较低，今年供地增加，成交规模同比上涨，如福州、沈阳及昆明。此外，也有部分城市受到新房销售乏力的影响，今年土地供需较冷，如无锡、长春、郑州、苏州及深圳等城市今年土拍成交规模同比降幅较大。
通过跟踪1至8月核心24城涉宅用地土拍数据显示，今年仍有15个城市涉宅用地成交规划建面超过100万方，5个城市成交规模超过300万方，包括西安、南京、杭州、成都及北京。其中，西安成交规模达到904万方，基本较去年同期持平。此外，厦门和深圳今年成交规模不足50万方，尤其深圳成交规模同比降幅达到83%，仅成交1宗地。
综上所述，城市土拍表现差异较大的原因为何？主要取决于城市的库存周期及涉宅用地的成交楼面价高低。通过数据反馈来看，一方面，涉宅用地成交规模超过200万方的城市的商品住宅库存周期基本在24个月以内，市场库存去化压力相对可控。另一方面，今年涉宅用地成交规模仍较去年同期持平的城市中，除北京以外，今年的涉宅用地成交楼面价均较低，即拿地资金门槛相对较低，对于企业拿地而言是积极因素。可以看到，在成交规模超过300万方的城市中，杭州、成都的涉宅用地成交楼面价则相对较高，其规模同比降幅基本在50%左右。因此，对于拿地门槛相对较低、库存压力可控的这类城市今年土地市场表现较好。
数据来源：土拍公开数据整理
三、以“质”取胜与“降价”保规模并行
根据1至8月核心24城涉宅用地土拍数据显示，今年有9个城市涉宅用地成交楼面价较去年同期上涨，其中，福州、长春、上海、杭州及沈阳等城市成交楼面价同比涨幅超过10%；多数城市成交楼面价同比均呈现下跌。而24城中溢价率上升的城市仅9个，且较去年同期涨幅较小。同时，涉宅用地成交楼面价和溢价率均保持上涨的城市仅上海、杭州及长沙。
结合1-8月各城市土拍市场的表现来看，可以将城市分为三类：
第一类城市选择通过供应更多核心优质的低密地块提升房企的拿地动力，如上海、杭州；第二类城市选择通过推出“地王”地块提升土地市场热度，带动非核心区域土地成交，如合肥、宁波、成都等；第三类城市选择通过低地价、低溢价率的方式降低拿地门槛，以价换量保障成交规模，如西安、南京、济南、昆明、天津等。
虽然1-8月部分城市涉宅用地成交楼面价和溢价率均同比上涨，但受到土地供应结构的影响更大。那么，每种路径选择下城市土拍取得的效果如何呢？
第一类城市土拍市场维持了相对较高的热度。1-8月，上海整体降低了土地供应规模及节奏，在放开土拍限价后，8月徐汇区斜土街道 128D-07 地块以13.1万元/平方米打破国内土地出让单价纪录，成为新晋“地王”，带动上海整体溢价率上升。并且，上半年高端改善市场的激活给土地市场注入了信心，上海也增加了核心区域的土地供应。
杭州今年更是将土地供应集中于核心区域，滨江、西湖、拱墅、钱塘及上城等区域共出让30宗地，以低密核心优质地块为主，导致房企竞争激烈，整体溢价率上升，土拍市场维持了相对较高的热度。
第二类城市“地王”效应后劲不足，仅热门核心优质地块的市场反馈较好，而非核心区域非优质地块仍面临流拍风险。如4月中国金茂以21.4亿元拿下JJ13(251):2023-076 地块，成交楼面地价24500元/平方米，刷新成都最高楼面价纪录，溢价率达到48 .48%。但与此同时，同批次中非核心区域地块基本无溢价成交。同时，今年成都、合肥均有多宗地流拍、中止出让。
第三类城市主动降低拿地门槛有利于促进土地成交，但在保障规模的同时，地方国企托底现象显著，如西安、南京、济南、昆明、天津等城市，今年成交楼面价保持在相对低位，且多数地块基本以底价成交为主。在以地方国企托底为主的市场中，楼市预期仍面临难有“活水”的困境。
四、地方国企拿地仍是主力，头部民企活跃度提升
今年1至8月，核心24城涉宅用地土拍数据显示，涉宅用地成交规划建面规模超过200万方的城市有7个，包括北京、上海、西安、南京、杭州、成都及济南。通过分析土地成交规模较大城市的拿地企业分布情况，可以发现今年房企拿地的一些倾向。
首先，今年央企拿地布局相对更加谨慎，选择城市更加聚焦。根据央企拿地数量及拿地溢价率情况来看，更倾向战略性布局核心一二线城市，包括北京、上海、成都和西安，今年均有多幅地块斩获。其中，在北京和上海的拿地占比均超过了30%。基本聚焦优质区域优质地块，部分地块成交溢价率较高。对于其它二线城市更多为机会性拿地，在满足核心区域兼具性价比的情况下拿地，如济南及南京等。
其次，实力较强的头部民企立足区域优势，拿地活跃度有所提升，如滨江、龙湖、绿城及大华等。今年，部分具备区域资源优势的头部民企拿地占比有所提升。由于行业洗牌阶段，部分企业出清带来局部性市场份额的机会，为有实力、客户资源较强的企业提供了发展空间。典型民企如滨江集团，今年大手笔重仓杭州，聚焦核心区域优质低密地块，主攻高端改善市场空间。此外，大华、龙湖等民企也在上海、成都、西安等核心城市补充储备。
最后，各城市地方国企拿地仍是今年土拍市场的基本盘，对于二线城市尤其重要。通过土拍数据显示，1至8月核心24城涉宅用地成交规模中59%由地方国企承包。在成交规模相对较大的城市中，上海地方国企拿地占比约44%，北京占比约56%，成都占比约60%。西安成交规模达到904万方，其中62.4%为地方国企拿地。同时，济南和南京地方国企拿地占比高达80%、86.5%，国企托底弱势土拍市场的现象显著。
小结：
今年，在楼市销售疲软的情况下，土拍市场整体呈现收缩状态。但各城市基于自身的差异，在以“质”取胜与“降价”保规模两种不同路径中寻找平衡点。今年，我们也看到土拍限价的取消，“7090”政策渐渐退出历史舞台。未来，在“好房子”的产品导向下，城市供地开始转向针对改善、置换人群提供优质产品是大势所趋。土地供应量收缩有利于下一阶段房地产转型新模式，在经过充分的库存消化及消费者市场化选择后，我们有理由相信市场终归将走向更成熟、理性的发展轨道上。