01
精兵简政：8家房企随市场需求进行了架构精简
根据国家统计局数据，2024年1-8月份，新建商品住宅销售面积50812万平方米，同比下降20.4%，销售额52425亿元，同比下降25.0%。房地产住宅市场购房更为谨慎，需求量继续下探。
2024年年初，部分房企就展现出了高度的前瞻性，敏锐地预判到市场去库存承压这一趋势，及时进行了人员架构的调整。
今年房企主要进行两种架构调整方式：其一是区域合并，撤销合并掉一些项目较少的区域，主要有绿城中国、龙湖地产、万科地产、招商蛇口、金地集团这几家企业；其二是将三级管控变更为两级，撤销大区公司或削弱大区公司职能，变为总部－城市公司的扁平化管理，主要有华润置地、中交地产、美地置业这三家房企。
根据安居客研究院数据显示，2023年全年，在全国范围内涉宅地块成功出让15732宗，合计规划建面93396万平米，分别同比下滑18%和24%。2024年上半年，全国重点65城涉宅用地累计成交576宗，总规划建面4705.4万平方米，成交规模同比下降38%。其中一线、二线城市土地成交宗数同比降幅分别达到41%、35%，而三四线城市涉宅用地成交宗数同比降幅达到70%。
从土地市场的拿地成交情况，可见较多房企在拿地总量收缩的同时，在布局上也更多地聚焦于一、二线城市。因此今年较多公司依旧通过合并区域公司、城市公司来优化资源配置，甚至直接减少管理层级，提高运营效率。
02
缩编城市公司，万科的精简之路
上文提到，今年绿城中国、龙湖地产、万科地产、招商蛇口、金地集团5家房企都选择了对城市公司展开缩编，那接下来我们以万科为例看其公司的精简情况。
万科近几年在国内业务上分为7大区域公司，分别是南方区域、上海区域、北京区域、华中区域、西南区域、西北区域、东北区域。根据万科集团发布的中期公报，2024年上半年万科集团在开发业务上销售金额为1273.3 亿元，同比下降37.6%，与百强房企总值降幅接近。在投资端非常谨慎，上半年只新增获取3 个项目，权益计容建筑面积 19.9 万平方米。
因此万科及时有针对性地调整公司架构，在今年3月和5月，将上海区域、南方区域、北京区域的城市公司进行了调改缩编，调整方式主要是撤销市场规模小的城市公司，由临近区域业绩规模大的城市公司直接管理，业务更为聚焦，突出核心城市的优势，具体内容是：
1、上海区域：原15个城市公司重组为8个地区公司。包含上海公司、杭州公司、宁波
公司、南京公司、苏州公司、无锡公司、徐州公司、合肥公司。
2、南方区域：原12个城市公司重组为8个地区公司。东莞公司合并惠州、福州公司合并厦门、中山公司合并珠海、广州公司合并佛山。
3、北京区域：太原公司合并了石家庄公司，直接管理太原、石家庄、保定、晋中业务；北京公司合并了包头事业部，直接管理北京、包头、廊坊、张家口业务。
4、西北区域：兰州公司和西宁公司合并为兰宁公司。
2022年-2024上半年，上海区域在万科的7大区域公司中业绩一直处于领先位置，而且占比从32.7%提升到了35.2%。今后上海大区将更注重市场变化和去化能力，所以在选定的一线公司总经理中，2位新任命的总经理均为2023年业绩优异的城市总经理。
南方区域公司在全国的业绩中一直处于第二位，近几年占比在23%—25%之间。南方公司的调整，主要将惠州、厦门、珠海、佛山这几个城市合并在临近业绩规模更大的城市公司中，减少管理成本，提高管控效率。
北京区域公司业绩占比在12%—14%之间，负责北京、河北、山东、山西、天津、内蒙古地区。
西北区域公司业绩占比在6%—7%之间，负责陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆地区。
万科经过架构精简后，2024年上半年销售金额在全国14 个城市位列第一，在 14 个城市排名第二，在 9 个城市排名第三。其对市场变化的应对能力得到提升，未来，万科有望在保持现有优势的基础上，继续实现稳健发展。
03
弱化大区，从三级管控到“总部－城市”的两级管控
不同于万科、招商蛇口、金地集团等房企的调整方式，华润置地、美的置业、中交地产在2024年对区域公司进行的调整方式，是强调扁平化和向下授权，直接对大区的职责进行了精简或撤销。由“总部－区域－城市”的三级管控，向“总部+城市公司”的两级管控进行缩减。
华润置地：在今年2月，华润置地将原有的7个大区重组为5个大区，原有28个地区公司重组为20个地区公司。详细的调改内容为：
原华北大区与原东北大区合并，成立新的北方大区；取消华中大区；原华中大区的武汉公司、长沙公司划归原华西大区，更名为中西部大区；原华中大区的郑州公司划归北方大区管理。重组之后，华润置地将形成华东、华南、深圳、北方、中西部五个大区：
1、华东大区：上海、杭州、宁波、南京、苏州、合肥六个地区公司；
2、华南大区：广佛、福建、海南三个地区公司；
3、深圳大区：深圳、东莞两个地区公司；
4、北方大区：北京、东北、山东、郑州四个地区公司；
5、中西部大区：成都、武汉、西安、长沙、重庆五个地区公司；
未来华润置地会更接近总部－地区两级管控，地区公司直接向总部汇报，地区公司总经理职级甚至可以与大区总平级。本次的组织架构优化中，虽然依然为三级管控模式，但实际上中间的“大区”的地位在弱化、只剩下督导和协调的职责；强化了总部到地区两级的直接联系，其管控半径进行了有效的压缩，提高了两者间的响应速度和效率。
通过华润置地的中期公报可以看出，2024年1-6月，华润置地实现签约金额1247.0亿元（含香港地区），虽然同比下降26.7%，但依旧保持在行业第四名，并且在全国20个城市中的市占率都在前五强。在五大区域公司中，华东大区占比最高，达30.4%；其次是中西部大区，占比23.9%。华润置地在面对市场挑战下仍展现出较强的市场韧性和竞争力。
中交地产：在今年2月，中交地产调整了集团总部－区域公司－城市公司的三级管控模式，撤销原7个区域公司，由集团总部直管城市公司，同时16个城市公司重组为9个。根据中交地产的财报，2024年1-6月（全口径）实现签约销售金额81.0亿元，较上年同期减少62.26%；土储方面中交地产没有新增拿地，在行业整体下行且企业资金链较为紧张的情况下，企业大幅降低了拿地力度。截至2024年中期，中交地产共拥有117个项目，总计容建面约为2263.3万平方米，总土储72%位于二线城市，整体看来企业的土地储备质量相对较高。公司架构进行调整后，轻装上阵，做优城市公司，未来有望提高核心城市去化速度。
美地置业：在今年5月，美地置业撤销6大区域，今后总部直管 12 个城市公司，转型为总部直管城市公司的两级架构。根据2024年美的置业的中期公告，2024上半年美的置业合同销售额约为人民币202.1亿元。在土储方面，到2024年6月底，美地置业总土储2469万平方米，主要聚焦一、二线城市，已基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家庄、泰州等城市，其中二线及以上城市的土储为1555万平方米，占比63%。美的这次由三级管控改为两级架构，更符合美的置业当下的业务现状，现阶段新项目的开发数量越来越少，精简架构可提升效率、快速决策。在6月，美的置业宣布进行资产重组，剥离房地产开发业务，交由控股股东接收，此次重组完成之后会有更好的资源聚焦到轻资产开发业务。
华润置地、美的置业、中交地产在2024年都精简为二级管理模式，这一变革是房企在2024年管理架构优化方面的一个重要趋势，它体现了企业对管理效率和市场响应速度的高度重视，也预示着房地产行业未来更加灵活高效的发展方向。