很多新房项目,只剩下打折这条路了!

洋房,是新房市场里非常受欢迎的产品,如果是8层洋房,则更加稀缺。

这是前几天在朋友圈看到的“工抵房”广告,上面没有写具体哪个楼盘,但是从宣传语上很容易猜出是新站区职教城板块的某个楼盘。

作为最受欢迎的8层洋房,还是中高楼层,也单价低至1.18万/平,在原价的基础上打了个7折,力度非常大。

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班长前些天曾用《其实,这里才是合肥最卷和最难的板块!》为题,介绍过这个板块的现状。

这个片区内在售楼盘均是2021-2022年拿地,都已经卖成了现房和准现房,依然去化难度大,只能用很低的折扣来吸引买房人。

当然,市场上也不是只有职教城板块陷入“只有打折”这种困境,绝大多数楼盘都是如此,只不过是折扣力度的问题。

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打折卖房,是房企最后的选择。

一方面本就利润有限,尤其前期限价楼盘,折扣太狠不仅没有利润,甚至会亏损。另一方面,打折容易引发前期业主维权,对于项目和房企的口碑都会造成负面影响。

但对于很多项目,除了打折以外,其它常规销售方法都已经无效。

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新房是否好卖,受行情、供需、地段、价格、产品、品牌和营销水平等多种因素影响。

现在的大行情不用介绍,大家也都知道,伴随着二手房价格持续下滑,市场早已全面由倒挂转为顺挂,价差在不断拉大。

这时候同地段的新房、二手房,新房的核心优势在于品质更好的产品、更低的容积率,以及更好的品牌和物业。能带来更好的居住体验,买房人才愿意为比二手房更高的价格买单。

实际上,现在很多新房是不具备这个优势的。

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合肥近年的品质迭代,可以大概分为四个阶段,竞品质前、竞品质、取消限价、计容规则调整,每个阶段都带来了很大提升。

合肥第一个竞品质楼盘出现在2021年11月,2022年竞品质楼盘开始涌现,并且品质内卷加剧,各个楼盘开始卷大门、卷会所。

2023年陆续取消备案限价、地价限价后,“竞品质”已经成为基础,更高品质楼盘陆续出现,综合品质再次大幅提升。

计容规则调整主要是带来得房率的变化,从目前新一批楼盘释放的户型图上看,使用面积均在90%以上,最高超过100%。

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从这里,大家会发现一个问题,合肥从开始竞品质到现在,短短不到3年时间,产品就经历了多次迭代,造成市场上竞品质前、竞品质、取消限价、新老计容规则楼盘同期在售!

竞品质前的在售项目,与市场上的次新房并没有多少差距。要是品牌再有所不济,面对价格更低的二手房,着实缺乏卖点。

即便竞品质楼盘,在过去这“卷”个不停的三年,也是逐渐落伍。

就拿外立面来说,一年前还是遍地真石漆,今年恐怕全石材、铝板外立面会成为标配。架空层、车库等也是全面升级,所以我们能频繁看到各个楼盘“提标”的信息。

当然,22年之前的限价体系,也是制约品质的一个重要原因。

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其实,到了今年,产品更新的速度会放缓了,在主流楼盘的价格范围内,能提升的空间有限。

但这时候计容规则调整,得房率跃升,让新房产品又进入了一个新的赛道,还是前期楼盘无法通过“提标”进入的赛道。更关键的是随着楼市下行,土地价格也有所松动,新一批楼盘的备案价并没有太大涨幅。

这就让早期楼盘陷入一个很尴尬的局面,只能打“价格战”,用价格来消除品质或者得房率的差距。其中品牌、品质,甚至地段都没有优势的项目,处境尤为艰难。

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整体上看,当下新楼盘卷产品,在得房率、层高、面宽、用户体验等诸多细节方面加深功夫,老楼盘则是在价格上不断让步,新老楼盘在不同领域赛跑。

开发商们已内卷到了极致,“新老结合”也能匹配更多购房者的不同需求。但如何释放需求,才是目前市场破局的关键。