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房地产市场经过这几年的调整,在今年大会之后,未来的发展大局越发清晰了。
一、房地产存量运营时代正在到来
在过去十多年里,国内房地产发展模式是典型的增量开发模式,更加关注是速度。因为在房地产发展的那个阶段,住房需求是以刚需为主。房地产开发商把重点放在了如何更快的开发更多的房子来,以满足大家有房住的需求。
而随着这几年房地产市场的变化,基本上可以断定未来住房的增量开发将会不断萎缩,而存量时代正在来临,房地产相关企业将会更加关注房子的质量,以及后续的运营管理水平,能否为业主提供舒适的居住环境,以及能否使得房子保值升值才是重点。
过去有一些房企比较先知先觉的打造了自己的物业公司,但真正做好存量房产的运营管理,物业管理只是其中一个环节。在房地产运营时代,如何做好运营管理将为成为房地产未来最重要的一个发展赛道了。
二、住房市场供应“双轨制”或将加速形成
在过去,住房双轨制在国内一些大城市是在有条不紊地推动着。在房价上涨较快的那几年,其实大家对双轨制寄予了厚望,有人希望通过这个模式解决自己的住房问题,有人则希望它能够抑制快速上涨的房价。
而如今住房供应双轨制正在加速形成,这个作用却是有点与之前大家的期待不尽相同了。
过去一些大城市确实都在不停地建设保障房,目前也已经有了一定基础了,应该说已经构建了住房双轨制的雏形了。然而随着这几年商品房市场的下行,房价也已经下跌了很多,而商品房的库存却越来越多。
为了支持房地产市场的“去库存”,让房地产市场尽快稳住,很多城市已经开始行动,通过收购存量商品房用作保障房。这将会迅速补充了保障房的数量,加快了住房双轨制的形成。
三、改善型需求有望逐渐增多
正如在上文分析的一样,在房地产处于增量开发市场阶段,建设房子的主要目的还是为了满足刚需,所以那个时候一些大城市有住宅开发“9070”的原则,而如今这个要求也是渐行渐远了。
当房地产进入存量时代后,住房改善型需求会逐渐增多,市场也由过去的“有房住”向“住好房”转变。未来建设房子,将会更加关注房子的品质,改善型需求将会崛起。
四、住房市场供大于求,房价普遍性上涨的概率越来越低了
在住房市场供不应求的时候,各城市的房价都是轮番上涨。房价上涨似乎是必然的,差异只是涨多少的问题。而当住房市场进入供大于求的阶段,则就意味着房价的普遍性上涨将会结束。
虽然住房市场整体是供大于求了,未来仍有一些城市的房价会上涨,但是像过去一样大家都涨的时代将一去不复返了,未来更多将是分化。
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