作者 | 城事知识局
越来越多的上海房东,越来越觉得手头的房子难卖掉了。
一方面是看房的人,越来越少。在当下的大环境里,刚需买房、结婚买房、孩子上学买房等需求都通过一些办法解决了。比如,刚需已经不是真正的“刚需”了、结婚要买房那这婚不结了,孩子上学要买房那回老家上吧。任何事情到最后都有解决的办法,就看是好的办法还是不好的解决方案。
另一方面,是房价。很多房东应该都有一个明显的感知,就是房子不挂小区的最底价基本没人来看房。挂了做底价有人上门来看房,一来就给个最底价的最底价。比如挂牌800万的,人家一进门给你报价560万元,这不直接让你吐血么。
遥想几年前,上海的房东们还在食物链顶端,尤其手中有好几套房子的更是让人羡慕。但没想到就这么几年,局势一下子扭转过来了。之前强势的房东,变成了强势的买家。
这一切的“罪魁祸首”,毫无疑问是跌跌不休的房价。房价在跌,有人抢跑,房价继续,一个恶性循环就此展开。
某知名二手房交易平台显示,目前上海挂牌的二手房数量已经超过了17万套。可能很多人不知道17万套意味着什么?
我们拿北上广深的另外三座城市做个比较,深圳二手房挂牌量大概5万套,北京差不多14万套,广州二手房挂牌量也就15万套左右。上海二手房挂牌量以17万套领先其他三座城市。
除了和其他三座一线城市比较,现在的上海可以跟过去的上海比一比。在2021年上海楼市最疯狂的那一年,上海二手房挂牌数量也就在10万套左右。短短这么几年,上海二手房数量就增加了70%。
挂牌的房子越来越多,买房子的人越来越少。供应量在增长,需求却在极度萎缩。这样一来,只有降价,不断降价才能卖掉房子这一条路。
虽然国家层面、政府层面不断推出新的政策来拯救房地产市场,但效果和意义好像都不是太大,并没有让房地产市场止跌。
有数据显示,上海二手房价格指数已经回落到8年前的2016年了。国家统计局的数据也显示,上海二手房价已经连续跌了15个月。更重要的是,现在还看不到止跌的迹象。对于上海房东来说,止跌什么时候到来,他们心里可能也没底。
市面上有很多国际大投行发布的报告说,中国的房价可能还会继续再跌几年,2027年可能会止跌。但再跌个两三年的话,房地产市场还能撑得住吗?房企开发商们还能撑得住吗?产业链上下游还能撑得住吗?
问题很多,但解决办法却没有问题多。
单就上海来说,目前的二手房价格已经相较几年前跌了不少了。尤其是2021年高位站岗买入的家庭,毫无疑问首付都亏完了,很多家庭的房产甚至已经变成了负资产。很多市中心的老破小,价格更是让人吃惊。
陆家嘴附近的潍坊一村,挂牌的价格都能看到170万左右的。普陀区长寿路板块的圣天地,有楼盘的房价从270万元跌到170万元左右,100万就这么没了。说实话,很多人觉得挣100万元很难,但在房地产市场上挣100万元并不难,亏起来也是刷刷刷,几下就没了。
同时,上海的二手次新市场也很冷。静安区的静安府东区,有一套房子两年亏掉了500万元。闵行区的紫竹半岛单价最高10万元,现在不到6万,就是这么拽。
更重要的是,现在除了个别盘还有成交,其他楼盘都是一潭死水般寂静。没有带看也没有成交。遥想当年,在上海买个房都要靠抢,现在房子放你眼前大家伙眼都不带眨一下。
这就是变化。
那有人就坐不住了,想知道现在上海这行情现在抄底入市咋样?
我想说的是,不只是上海,包括北京深圳和广州,房价都还没有企稳止跌。现在买入,大概率还是会继续下跌一段时间。至于跌多少,说不清楚。什么时候止跌,国际大投行说的也不一定对。
影响房价止跌的核心因素,就是经济好转、预期好转和信心回归。当下我们经济状况如何,想必大家心里都有一杆秤。前几天,央行行长还公开表示说中国现在应该把重点放在抵挡通缩的压力上。前几年通胀,现在又通缩了。很多人根本抓不住经济的这种周期变化,最终导致亏钱了。
央行要抵挡通缩,国内的各大企业要降本增效活下去。有时候跟朋友聊天想问一下现在有没有什么值得投资的产品?很多朋友都是一笑而过,有的话我早买了。
一方面降薪裁员,一方面没有需求,企业经营情况会持续恶化,这样下来的话得继续裁员。要我说的话,这种情况不是一天两天形成的,到后面也不会说是一天两天就能解决。
通缩的情况如果持续下去,那么国内的消费市场会继续萎靡下去。前段时间北京餐饮的利润率0.88%的数字都让外行人惊呆了,这不就是白干吗。
我国经济一直靠“消费、出口和投资”三驾马车驱动。现在出口和投资什么情况大家都清楚,唯一能改善预期的就是消费。但在这样的背景之下,想让大家消费是难上加难。
为了刺激消费,全国各地也广发优惠券,买一台原价将近1.2万元的M3笔记本电脑,竟然只要8000多,优惠力度达到30%多。
我想肯定会有人买,但买的时候大家肯定会想一下我真的有必要买吗?会真实去考虑自己的需求,用不用得上,而不是闭眼直接冲。
所以,在抵抗通缩压力之下,大家没钱去消费了,那还会贷款几百万去买房吗?我觉得现在鼓吹让人接手买房的人,要么就是坏,要么就是坏。
我承认上海是国际化大都市,长期来看上海的房子肯定是有价值的。但现在还不是买的时候,现在冲进去肯定是给前期低价买入的人、高位站岗的人去当接盘侠,去当大冤种的。
所以,现在最好的状态就是,持币观望。等到什么时候经济预期恢复了,消费者信心预期扭转了,居民收入提高了,就业稳定了,房地产市场能看到希望了那时候再入手也不迟。