潮新闻客户端 记者 吴佳怡
入住率高，居住氛围浓厚，二手房成交量在市场中数一数二。即便如此，小区房价还是一路下跌，近乎腰斩。
在社交平台上，一位网友分享了置业经历。2021年买了三墩板块景溪北苑小区一套61㎡的房源，总价200万元。而最近听说邻居同户型房源出售，价格只有100万元。三年来景溪北苑究竟发生了什么？
3年前最高价超过200万
景溪北苑如今房价近乎腰斩
景溪北苑是三墩板块的一个经济适用房小区，于2016年交付，共13幢高层住宅，共3000多户。小区户型单一，清一色60-62㎡两房的格局。因总价便宜，又属于西湖区，还是嘉绿苑小学景汇校区和景汇中学的学区房，景溪北苑在过去几年一直是二手房市场中的“香饽饽”，深受刚需购房者喜爱。比如在2020年，景溪北苑一年成交了286套。
2021年，杭州楼市达到巅峰，景溪北苑的价格也冲上了高点，60㎡精装修、边套的房源，成交价大约在220万元。之后，楼市下行，景溪北苑开始量价齐跌。今年以来，景溪北苑共成交了69套，也是近几年来的新低。
从成交数据来看，景溪北苑的房价从2022年开始下滑。今年年初时，楼层、装修较好的边套房源成交价还在150万元以上，到了年中，价格已经跌至130万元左右。8月，景溪北苑成交的房源价格普遍只有100万出头的水平。
景溪北苑附近的中介表示，景溪北苑现在精装修、边套的户型可以卖120万元左右，而中间套、装修较差或无装修的房源价格确实只有100万元了，这比起高点时近乎腰斩。另外最近景溪北苑的成交量也很低，9月暂时只成交了1套，8月也只成交了个位数，相比高峰时期一个月40多套的成交量，有着巨大的差距。
墙皮斑驳、环境不佳
品质差是小区降价的关键
作为刚需在主城区置业的门槛级小区，景溪北苑过去几年成交量大，小区入住率也极高，居住氛围十分浓厚。但这样一个曾经的热门小区，如今又为何遭到市场的冷落？
一位中介告诉记者，小区品质差是关键因素。该中介解释，在三墩板块，小户型、低总价的二手房非常多，比如同样是经济适用房，德泽家园、都市阳光也是景溪北苑的竞品。相比景溪北苑3梯8户、甚至10户的布局，都市阳光小区2梯6户就更胜一筹；德泽家园于2018年交付，也是附近经济适用房小区中公认品质最好的。
在下行的楼市中，供需远大于需求，二手房出售竞争尤为激烈。过去市场处于高位时，景溪北苑小户型低总价与学区是优势。然而面对普遍降价的二手房市场，以及教育均衡的大背景下，景溪北苑本身的核心竞争力不断弱化，加上品质不符合很多购房者的居住要求，也就很难在市场中保持平稳。比如外立面脱落严重，小区内几乎没有配套；物业管理不善，进入小区就能看到电瓶车杂乱停放的场景，直接减弱许多购房者的下单意愿。
此外，尽管在景溪北苑，自住的刚需购房者是主要购买力。但房源户型小，很多家庭过渡后有急迫的改善需求，导致二手房挂牌量大，也就有了更多的议价空间。
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