受楼市成交低迷的影响，2023年土地市场成交规模继续缩量，其中成交建面和成交金额均刷新近十年新低值；并且这种趋势在2024年还在加剧，2024年前8月，300城土地成交金额仅1.2万亿元，同比2023年同期降幅接近四成。土地出让金大幅下降的同时，各地土地财政的依赖度如何变化，哪些城市土地的土地出让收入还能保持较高水平，形成对地方财政的有力支撑？
土地出让金动向：九成城市下降
广、深同比降幅均超七成
2024年前8月，重点城市土地出让金大都同比下降。出让金超过1000亿元的城市仅有北京一个，为1071亿元，而2023年同期有北京、上海、杭州三个城市土地出让金超过千亿元。出让金排在第二位的杭州仅有884亿元，同比降幅高达33%；排在第三位的上海仅有672亿元，同比降幅更是高达44%。22个重点城市来看，除福州、沈阳、济南三个城市出让金保持上涨势头外，其余19个城市土地出让金同比均降；其中降幅最大的城市是深圳，2024年前8月土地出让金仅76亿元，同比2023年同期下降了77%，其次是广州，土地出让金降幅高达72%。此外，苏州、无锡、长春、郑州、天津、南京、成都、合肥等城市出让金降幅也十分突出，同比降幅均在50%以上。
典型城市供地计划仅完成24%
出让金占全年一般公共预算比重均不足35%
基于重点城市土地成交数据，我们进一步对比典型城市2024年供地计划，在2024年供地计划缩水的背景下，截止8月31日，典型城市经营性用地计划（住宅和商业）平均完成率仅为24%，大部分一二线城市土地成交规模仍处于相对低位，尤其是一线四城，其2024年供地计划的推进进度尤为缓慢，京沪广深一线四城完成率均不过20%。与各城市2024年一般公共预算收入相比，前8月土地出让金占其比重均在35%以下，占比最高的是杭州，仅有32%。其余城市大都在20%以下，上海、广州、深圳均在10%以下，尤其深圳，前8月土地出让十分缓慢，出让金仅有76亿元，而其2024年一般公共预算收入高达4112.8亿元，土地出让金收入仅占其2%，出让金的大幅下滑给地方财政造成了较大的压力。
全年土地财政依赖度预测
北上广深均不及25%，仅福州一市可超50%
即使按照2023年供地节奏预测全年土地出让金，22个重点城市2024年财政依赖度也处于较低水平。除福州外，其余城市2024年土地财政依赖度均在50%以下，土地财政的依赖性有所下降。进一步细化，下文将根据土地财政依赖度这一比值我们可以将22个典型城市分别三类：第一，超高土地财政依赖城市（>50%），仅福州一城。福州2024年的供地计划较2023年明显增加，商住办计划供应规模同比增幅高达31%。不仅如此，福州2023年前8月土地出让金仅占前年的21%，2024年其土地出让金按照去年9-12月明显加速的供地节奏预测，而2024年前8月福州供地计划完成率不足两成，福州接下来供地节奏大概率要增加，按照去年供地节奏测算的话，福州2024年土地财政依赖度可达到84%。第二，高土地财政依赖城市（25%~50%），接近样本城市的两成，包含杭州、长沙、济南、合肥、南京、成都等城市，占据三成。2024年土地出让金占2024年一般公共预算收入的30——50%之间，土地财政还是相对高的。究其原因，主要是宏观经济影响之下，财政收入承压，土地出让依然是解决财政的主要方式，典型如南京，前8月已经完成全年供地计划的8成，土地财政依赖度处于较高水平。第三，相比之下，土地财政依赖低位的城市较多（<25%），占样本城市的七成，包含北京、上海、深圳、广州、厦门、苏州、天津、宁波等绝大多数城市。典型如深圳，土地财政依赖度仅有2%。
典型城市土地财政依赖度普降
福州、济南仍有望同比上升
与2023年财政依赖度相比，除福州、济南和沈阳外，近九成城市土地财政依赖度均呈下降趋势，尤其是广州、无锡、南京等城市，三城市土地财政依赖度均降至30%以下，同比均下降了超40个百分点。以南京为例，2024年预测全市土地出让金为488亿元，当年全市一般公共预算收入1653亿元，占比仅有30%，较2023年72%下降了42个百分点，在巨大的土让金落差之下，财政压力势必承压。
综上，受房地产市场下行的影响，土地出让规模明显下降。预计2024年大部分城市全年土地财政依赖度均在30%以下，同比2023年多呈现下降趋势。值得注意的是，一线四城土地收入也明显放缓，预测2024年土地收入占一般公共预算收入的比重均在25%以下，北京稍高，约为25%，广州为20%，上海为15%，深圳最低，仅有2%，仅福州、济南2024年土地财政依赖度有望不降反升。在财政压力之下，部分城市下半年大概率会加快优质宅地供应节奏，尤其是广州、无锡、南京、苏州这类土地收入明显收缩的城市，2024年全年土地出让金或较预测值有一定程度地增加。
不过，考虑到当前多数城市仍面临较大的去化压力，也只能在较小的范围内增加供地力度，土地收入预计增幅也有限。在这样的大背景之下，地方政府减轻财政压力，还是要盘活存量资产资源，提高国有资产收益率，并加强公私合作，发展PPP模式，允许更多资金来源参与基础设施建设，为财政可用资源释放更大空间，也为民营企业带来更多安全边际较高的业务拓展机会。