存量房贷利率下降0.5%，降准0.5%，之前跟大家提到的几个利好今天都兑现了，我让大家提前关注的A股，也应声大涨。
大部分人最关心的还是楼市，今天出了三个重磅：
存量房贷利率下调0.5%、二套房首付降到15%、3000亿收储楼市的钱全部中央出钱。
这是不是意味着房价要止跌企稳了呢？楼市的底在哪里？
我们来逐条分析：
1、存量房贷利率下调0.5%，主要效果还是给5000万房奴减负，让大家每年减少利息支出1500亿元，这是为了刺激经济，并不是托举楼市。
现在新房贷比老房贷利率低差不多0.75%到1%，像北京新房贷款3.4%，有的老房主贷款利率还高达4.75%。
其实这次存量房贷降低0.5%，有点低于预期，主要原因还是为了保护亲儿子银行的利益，不然银行这么大系统这么多人都得喝西北风去。
无论如何，降低存量房贷利率肯定是好事，除了给大家省钱，最主要的是减少提前还贷行为。现在理财收益太低，提前还掉4%以上的贷款十分划算，所以大家都提前还贷不消费了。
把贷款利率降下来，能刺激大家更多地消费、投资刺激经济，虽然这个刺激也相对有限。
2、二套房首付从25%降低到15%，这个政策整体影响有限，主要利好改善型房子。
对于二套改善型需求来说，现在降低首付比例是进一步放宽了购买条件，是个利好。尤其是北京也可能跟进政策，最近还有取消普通住宅和非普通住宅界限的利好。
但是从楼市大盘来讲，楼市现在缺的是信心，是大家对未来的收入预期，而不是那10%的贷款额度。
而且，整个楼市起涨，是需要先从刚需群体的需求推动，才能让这些改善型需求的人卖掉房子去买大户型。
而现在，刚需不买房、持币观望才是最大的卡点。
3、3000亿收储楼市的钱全部中央出钱，这会大幅消化新房库存，短期利好，长期会压低当地的租金回报。
这个政策是今年5月份出来的，主要是把卖不出去的，地方政府以六七折打折价买入，用作保障性住房。
这个政策原来是要求，收购资金中央地方各出一部分，但很多地方政府没钱，而且这个房子买回来租出去，租金回报率也不高，所以地方积极性不高。
现在相当于为了刺激积极性，钱全部中央出，地方只要打折买房，收租金就行了。
这个效果会比较直接，你会看到有些地方的新房量变少，是个利好。但因为政府保障房的出租价格是很低的，会拉低整个房租水平，目前郑州就有这种情况。
所以长期看又会减少大家多买房的欲望。
整体而言，目前这些政策对房地产来说还是偏托底，无法立马刺激楼市走牛，短期大幅下跌的可能性降低。
往后看，楼市走牛长期一方面看人口，另一个是看经济发展、看收入预期，现在是就业难、降薪裁员压力大的环境，很难刺激起来。
楼市的底在哪里呢？可以看一个指标，那就是租金回报率。
如果租金回报率能够稳住，比如稳住在1.8%，现在10年期国债收益率最低才2%，而且可能还会往下走。
当房地产本身作为一个分红型理财产品的收益率能够有吸引力，那自然能够吸引一些投资型资金进入，房价就能够企稳。
但是，租金回报率要企稳，起码也得经济稳住，居民收入不能再下降了。