建发股份董事长:市场边际上没有再继续恶化,销售规模取决于市场复苏进度

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01建发股份上半年实现营业收入3190.15亿元,同比下降16.80%,净利润16.66亿元,同比下降48.23%。

02由于永续债影响,建发股份扣除永续债利息后,归属于母公司股东的净利润为9.45亿元。

032022年至今,建发股份计提各类资产减值准备139.47亿元,减少公司“归属于母公司股东的净利润”约61.75亿元。

04公司上半年计提存货跌价准备24.09亿元,并非所有项目都是亏损项目,部分项目计提减值准备后并未导致全案亏损。

05建发房产上半年全口径销售金额同比下降约30%,全口径拿地金额同比下降约40%,拿地强度同比下降约17个百分点。

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建发股份  视觉中国 资料图
9月23日,建发股份(600153.SH)召开2024年半年度业绩说明会,董事长林茂、副总经理兼董事会秘书江桂芝、财务总监魏卓等出席。业绩会上,管理层回应了市场关注度较大的资产减值、投资拿地及市场预期等方面的问题。
2022年至今计提资产减值准备139.47亿元,减少归母净利润61.75亿元
上半年,建发股份营业收入为3190.15亿元,同比下降16.80%;实现净利润16.66亿元,同比下降48.23%;实现归属于母公司股东的净利润11.99亿元,同比下降37.67%。
永续债影响了建发股份的利润。期内,归属于母公司股东的净利润包含报告期归属于永续债持有人的利息2.54亿元,扣除永续债利息后,归属于母公司股东的净利润为9.45亿元。
另一方面,今年1-6月,建发股份计提各类资产减值准备24.09亿元,将减少公司1-6月合并报表“归属于母公司股东的净利润”12.98亿元。
2022年至今,建发股份计提各类资产减值准备139.47亿元,减少公司“归属于母公司股东的净利润”约61.75亿元。其中,2023年计提减值金额为53.13亿元,2022年的金额为62.25亿元;2023年和2022年减少公司“归属于母公司股东的净利润”分别为24.27亿元和27.50亿元。
对于计提百亿元跌价准备金,有投资人提出:“是否公司现有的房产项目都是亏损的?” 江桂芝表示,在计提存货跌价准备方面,公司一直都是以很严格的态度去对待减值。公司根据会计准则要求定期对各项目进行跌价测试,对出现跌价迹象的项目审慎计提存货跌价准备,因此并非所有项目都是亏损项目,且部分项目计提减值准备后并未导致全案亏损。目前公司旧的历史库存相对较少,减值压力也较小;未来,公司将保持较好的库存周转和合理的库存规模,以应对市场波动带来的压力。
如市场需求不足,可能会放缓补库存的速度
土地储备方面,今年上半年,建发股份(建发房地产集团有限公司和联发集团有限公司)获取土地17宗,全口径拿地金额合计约387.62亿元,新增地块的全口径货值约686亿元,其中一、二线城市拿地金额占比达98%。
截至6月末,建发股份在一、二线城市的权益口径土地储备(未售口径)货值占比约76.85%,较上年末提高3.27个百分点;公司在2021年7月1日之后拿地的“新库存”货值占比约71%。
对于建发房地产的投资策略,江桂芝表示,建发房产一直以来库存较小,因此需要补充库存,在2022年和2023年共补充了约3700亿元的货值。建发房产上半年全口径销售金额同比下降约30%,全口径拿地金额同比下降约40%,拿地强度也同比下降约17个百分点。
对于投资人关注的是否要收缩房地产业务,林茂表示,1-8月子公司建发房产和联发集团合计拿地强度下降为37.12%。公司坚持“以收定支、以销定投”的拿地策略,会根据市场情况和库存规模进行适当的补充,以保持风险在可承受范围内。今年下半年,公司也会考虑市场的需求,结合销售的情况进行库存补充。如果市场需求不足,可能会放缓补库存的速度。
房地产市场与预期相关,没有明显的市场回暖信号
上半年,建发股份实现合同销售金额742.68亿元,一、二线城市的全口径销售金额占比近80%,全口径销售额超20亿元的城市数量为9个。
对于市场预期,林茂表示,今年下半年整体房地产市场情况仍不明朗,虽然上半年有降首付、降利率等政策,但二手房市场的积压仍然严重。7月、8月份是传统淡季,市场表现不佳。房地产市场与预期相关,近期市场边际上没有再继续恶化,但也没有明显的市场回暖信号。
林茂表示,公司的目标是尽量维持市场占有率,公司具备资源和能力去形成更大的经营规模。但具体公司中长期的销售规模,也取决于市场的复苏进度跟恢复状况,将根据市场变化情况来实时调整。
林茂表示,未来房地产行业正在朝改善型需求的导向发展,行业格局会逐步以改善型需求为主,这个需求会比较持续且稳定。