9月24日，中国人民银行推出重磅“三连招”。其中，降存量房贷利率引发市场热议。9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，此次存量房贷利率下调预期平均降幅在0.5个百分点左右，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。同时，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。
若以济南居民蒋萍的房贷为例，贷款本金100万元、贷款期限30年等额本息，0.5个百分点也就是50个基点的降低，房贷利率有望从3.65%调降到3.15%，30年可以减少利息支出近10万元。
将为购房者们省下一笔不小的支出
大众新闻记者注意到，此次存量房贷利率的再次下调，将为购房者们省下一笔不小的支出。
根据央行此次发布会表态，将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，也就意味着近期各银行将会根据央行部署，持续降低存量购房者的房贷成本。
先来理解平均降幅在0.5个百分点左右的含义。根据央行的统计，2023年9月末存量住房贷款加权平均利率为4.29%，由于2023年5年期LPR降低了10基点，存量房贷重定价，2024年存量房贷加权平均利率降至4.19%；2024年二季度增量住房贷款加权平均利率为3.45%，增量与存量房贷利率的利差重新拉大至74基点。如果再降低50个基点，也就意味着，基本上存量房贷和新增房贷的平均利差只有20个基点左右。
那么，下调后具体可以为存量房贷业主省下多少钱？
“存量房贷若下降50个基点，我每月少还277元。关键是降到了新房贷款水平附近，我不再考虑提前还贷的问题了。”看到央行存量房贷利率拟下调的消息，蒋萍直言。
2022年9月，蒋萍退休后因投靠子女来济南购买了首套房。“我清楚记得，当月放款享受的利率政策是LPR-20基点，实际为4.1%（LPR4.3%-20个基点）。”她告诉大众新闻记者，两年以来，她的首套房贷利率一路下调。“经历了今年9月13日重新定价日后，我目前的商业房贷利率已经降到了3.65%。”
蒋萍算了一笔还贷账：以贷款本金100万元、贷款期限30年等额本息为例，若根据此次公布的存量房贷利率平均降幅约0.5个百分点，自己房贷利率有望从3.65%调降到3.15%，每月月供减少约277元，利息总额从64.685万元将减至54.705万元，利息支出节省近10万元。
大众新闻记者了解到，目前济南房贷市场，首套房的商业贷款利率可减50个基点至60个基点不等，利率水平在3.25%上下。
“存量房贷降利率在今年呼声很大，此次降低存量房贷利率背后，是为了新旧一致更公平。” 前券商首席经济学家李大霄表示，存量房贷利率下调预期平均降幅在0.5个百分点左右，幅度相对较大，跟现在新房的房贷利率比较靠近，政策上考量更多的是新旧一致原则，避免大家“搬家”。本次调降存量房贷利率政策，以价降换量稳，有利于金融稳定，同时稳楼市。
新政将有效遏制提前还贷潮
据悉，房贷早偿率目前仍处于历史高位。7月份国泰君安宏观研究团队发布的一份报告中表示，今年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位（刨除2023年10月的技术性调整），6月居民早偿率虽然下降到23.4%，但相较于历史同期表现，仍处于较高水平。
会上，潘功胜提到，银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。
盘古智库高级研究员江瀚同样认为，下调存量房贷利率，最直接的积极效果是降低家庭房贷负担，促进消费。长期以来，存量房贷利率偏高一直是社会关注的焦点之一，尤其是在经济增速放缓、居民收入增长放缓的背景下，此次政策调整，正是对民众合理诉求的积极回应，体现了政策制定过程中的人文关怀和民生导向。
“今年以来，为应对国内外复杂经济形势，货币政策保持了相对宽松的态势，市场流动性充裕。在此背景下，存款利率的多次下调为贷款利率的下调提供了空间。存款利率的降低减少了银行资金成本，为银行在贷款端让利提供了可能。同时，随着市场利率整体下行，降低存量房贷利率也成为减轻居民负担、释放消费潜力的必然选择。”江瀚进一步表示。
受存量房贷利率偏高影响，现阶段提前还贷潮现象比较明显。央行今年7月发布的区域金融运行报告显示，2023年9-12月的月均提前还贷规模是3870亿元，对应年化提前偿还房贷金额约为4.6万亿元。李大霄称，下调存量房贷利率将有效遏制提前还贷，保持市场平稳。同时，也在释放稳定楼市的积极信号，有利于推动楼市企业稳回暖。
实际上，居民提前还贷确实让银行个人住房贷款不断缩水。从央行披露的二季度金融数据来看，截至6月末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。此外，从42家A股上市银行披露的半年报可以看到，上半年，42家上市银行个人住房贷款余额合计达到34.1万亿元，相比去年末减少了3191亿元，其中，六大国有银行合计减少了3119亿元。
对此，李大霄表示，降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。这无疑是给商业银行吃了一个“定心丸”。合适的息差有助于银行指数的稳定、银行股和金融市场的稳定，更有利于稳楼市。
（大众新闻记者 董婉婉 王雅洁 戴岳 策划 王建 风信子工作室）