香港传真 | 降息风口下 新鸿基启德新盘反向“天价”

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观点网 在发布2024财年业绩报告时,新鸿基地产方面曾指,未来十个月将有多个住宅项目面世。

最近,新地似乎加快了在香港地区的推盘速度。

9月9日,新鸿基地产旗下香港屯门新盘NOVO LAND第3B期推出5号价单,包含78个单位,面积介于252至675平方呎;进入中下旬,公司旗下元朗新盘The YOHO Hub II 6座也推出了188个单位,并获得约12倍的超额认购。

同一时间段,新鸿基还公布了启德新盘“天玺·天”首批价单。

9月23日,新鸿基九龙东启德协调道10号天玺?天第1期公布首张价单,涉及182伙,包括7伙开放式、74伙1房、100伙2房及1伙4房户,实用面积240至887方呎,提供最高楼价13.5%折扣,折实售价476.51万至1763.8万港元,折实呎价17015至24042港元。

这份价单一经发布,便引起了市场的强烈讨论。

因为这一价格低得出乎所有人预料,项目折扣后约1.97万港元的平均呎价成为了附近片区近七年来的最低价格。

不少人纷纷高呼为“蚀本价”,认为新鸿基是在以亏本价推售突围。

反向“天价”

据了解,启德天玺·天项目位于香港九龙协调道10号。而启德一直是香港的焦点,也是今年新盘供应最多的地区。

天玺·天则是近14个月以来首个推售的非跑道区新盘,上一个推出的项目还是去年7月的恒基HENLEY PARK。

项目分为两期发展,共提供1490伙,其中第1期项目已获批售楼花同意纸,由3座住宅大楼组成,涉906伙,户型涵盖开放式至4房间隔,预计10月份开售。而第2期项目则设有584伙,目前尚未获批预售。

170米的高度,让该项目成为了启德区内最高的地标住宅项目。

周边配套方面,天玺·天毗邻香港最大的城市广场启德车站广场,可连接港铁启德站,并且设有区内最大住宅基座商场。

6年前,新鸿基地产以253.61亿港元的高价竞得启德1F区1号地皮,是首幅突破200亿港元的地块,成为香港新一任“地王”。以总楼面超过141万方呎计算,当时拿地呎价约为17776港元。

在新地王的名头下,综合各种因素考虑,有测量师预期该地皮推售价将高达每方呎3.2万港元。然而,新鸿基地产给出的价格远远达不到这一数字。

9月23日,天玺·天首张价单公布,在新鸿基地产提供最高13.5%楼价折扣后,项目折实呎价在1.7-2.4万港元之间,平均呎价约为1.97万港元,不到2万港元。

可以说,这个“天价”低到离谱,甚至比同区不少二手房成交价还要低。

具体来看,启德非跑道区内现有一手盘大多是存货,基本集中在会德丰地产旗下MONACO系列项目及恒基地产旗下HENLEY系列项目。今年下半年,上述两个系列项目的成交呎价在2.4万港元到3.28万港元区间。

也就是说,同为一手盘,新鸿基地产旗下天玺·天均价比同一片区内楼盘要低15%以上。

二手成交方面,启德区内主要项目包括启德1号、嘉峯汇、龙誉、Oasis Kai Tak、启欣苑等。

恒基地产旗下THE HENLEY录得二手平均成交呎价约为2.1万港元;同毗邻于港铁站的启德1号则在2万港元左右,均比天玺·天首批单位要高。此外,龙誉、Oasis Kai Tak等其他项目的成交价在1.88万-1.99万港元之间,与天玺·天这个新盘的价格不相上下。

新鸿基地产此次给出的低价,也引发了部分担忧。

9月24日,瑞银就在一份报告中指出,“天玺·天”开价低于预期,可能对区内其他发展商造成负面影响。

只能说,在答案没公布之前,确实没人会想到新鸿基会在这块地王身上给出一个反向“天价”。

楼市底细

虽然有过“撤辣”后的狂欢,但今年香港整体的楼市表现依旧欠佳。

根据香港差饷物业估价署数据显示,私人住宅售价指数今年首七个月回落4.7%,楼价从2021年9月楼价高峰期回落25.5%。

从房企表现来看,根据Wind统计数据,今年上半年,新鸿基地产、新世界发展、恒隆地产、恒基地产、嘉里建设、长实集团、太古地产、九龙仓置业8家港资房企的营业总收入同比下降18.64%至约1033亿港元,归属母公司股东的净利润约161亿港元,同比降幅超50%。

其中,新鸿基地产2024财年收入约为715.06亿港元,同比增加0.44%,归母净利润却录得同比减少20.33%至190.46亿港元。

香港楼市这些年的表现与高息环境有关,因此在美联储9月18日宣布大幅减息50个基点消息出来后,市场上纷纷传出各种乐观预期,认为对楼市将是重大利好。

但也有一些不完全相同的声音,比如仲量联行香港主席曾焕平认为,息口只是影响楼市的其中一个因素,现时经济仍然疲弱。同时,发展商也会在减息后加速推盘,导致竞争加剧,为吸引买家,新盘订价往往会比较保守,甚至要低开。

新鸿基地产此次的定价似乎恰巧印证了上述说法,而且也有市场人士指出,天玺·天除了以低市价推售突围外,首批单位以“蚀本价”推出是为了力抢市场各路客源。

新鸿基地产副董事总经理雷霆则表示,减息周期刚开始,且租金指数属近年高位,相信资深投资者会趁机购买值得长期持有的物业,自住买家亦会被吸引入市。此外,预计未来仍会多次连环减息,每次都可以提振楼市,故公司近期积极推盘。

在减息的当口,新鸿基地产确实加快了推盘速度,甚至是“三盘齐发”,但似乎采用的都是低价策略。

据悉,新鸿基在推或准备推售的楼盘除了天玺·天,还有北角海璇II、元朗站The YOHO Hub II,其中元朗项目平均呎价约为1.43万港元,北角海璇II呎价则在3.26-3.73万港元之间,对比一期的5.2-5.7万港元相当于打了6.5折。

而在减息前,位于启德跑道区的天玺·海被新鸿基地产打造成了“跑道王者”,甚至一度卖出7.3万港元的呎价,打破了区域纪录,甚至比九龙东地区还要高。

虽说启德跑道区与非跑道区的价格本就存在一定的差异,但新鸿基旗下天玺·天与天玺·海的价格相差却也过于巨大了,于是市场上也就有了天玺·天低价推售是为了抢客源的说法。

“天价”背后是为了吸引客流,倒也无可厚非,毕竟在未来十个月内,新鸿基地产还有位于何文田太子道西的合作发展项目、YOHO WEST 2期、西沙项目1期等多个住宅项目准备入市。趁现在打下客户基础,未来才能更好的提振公司业绩。

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