编者按:
前几年,楼市上行期,房价普涨,二手房和新房之间存在一定的倒挂,买到就是赚到。然而市场下行,很多曾经热销楼盘价格回流,楼市正在“倒车接人”。
合肥楼市联合第一房研究院两大平台策划合肥楼市“倒车接人”系列策划,旨在通过深入剖析这一现象,展示最新市场动态,为购房者提供科学的置业指导和理性的市场分析。
大滨湖的传奇,绝非一蹴而就。自 2006 年至 2024 年,历经十八载岁月沉淀,给出了令人惊叹的答案。从曾经的默默无名,到如今的一鸣惊人,“安徽发展看合肥,合肥发展看滨湖”已然深入人心。 而提及滨湖新区,就不得不说一说滨湖 1.0 的启动区。但随着市场下行,滨湖区的部分二手房也成了“烫手山芋”...
NO.1|壹
启动区二手房价格降价
滨湖区的二手房现在成了合肥的“典型代表”,说到二手房就会提到滨湖。因为滨湖现在发展迅速,新房已经全面面向改善,所以滨湖的二手房是更加能看出市场环境。但近段时间已经被滨湖部分二手房降价的消息刷屏。
我们来结合“好房新选”看一下启动区目前的二手房情况,先来看下滨湖品阁,首先小区拥有46中+师范附小双学区本部,滨湖最牛的学区组合。并且距离合肥市第一人民医院滨湖院区只有600米左右。距离百大购物中心600米左右,周边配套可以说是“顶配”。
之前这个小区的二手房价格在4万/m²,当年大家最为看中的名校房,现在小区如今也是跌下神坛,不禁令人唏嘘。根据“好房新选”小程序,滨湖品阁从2021年的挂牌价接近4.5万/m²,现在挂牌价2.6万/m²,成交价也只有2.5万/m²不到。
同样春融苑位置就在滨湖国际会展中心南边,小学学区是合肥市师范附属第二小学,周边的教育、商业交通等配套完善,并且距离在建7号线要素大市场站只有500米。出行也是很便利。
而且从近几年的二手房成交来看,小区成交出现大幅度的下滑,2021年的时候成交价在2.4万/m²左右,2024年直降近1万/m²。下降的幅度是很大的。
再举例蓝鼎观湖苑小区,小区门口就是地铁1号线紫庐站,成交价在2021年的时候2.3万/m²,现在只有1.5万/m²,下降了8000元/m²。
NO.2|贰
滨湖启动区也“倒车接人”
再来看看整个滨湖区二手房价格,2021年成交价格涨到2.7万/m²,随后2022年小幅度的下降,均价2.68万元/m²。然后就是两年的下跌,现在均价只有1.9万/m²。2024年的价格相当于回到了2019年的价格。
再来看下滨湖区的新房市场,从2017年以来,滨湖的新房价格不断上涨,2017年滨湖新房价格1.7万/㎡,到2019年新房价格上涨到1.9万/㎡,两年新房价格上涨2千+/㎡,而2020年滨湖新房价格突破2.2万/㎡,到2022年,滨湖新房价格每年基本都上涨2千+/㎡。而到今年滨湖新房价格直接破3万/㎡。
启动区的新房市场方面,作为最早建设的区域,启动区的入住率非常高,在整个合肥都是属于入住率最高的一列,目前板块内无新房在售。
现在这种价格,只能说腰斩、破发。为什么会出现这种现象,背后的原因也很简单。
合肥楼市航拍大图
一方面是整体市场大环境的影响。不仅是滨湖,当前整个合肥的二手房都很惨。只不过滨湖的泡沫较高,在这一段下跌大潮中,降价幅度相对较大,容易引起市场的关注。
另一方面,是滨湖部分二手房,如云谷、宝能、联投等限价盘,都聚集了大量的投资客。值此市场下行之际,部分资金不足,急于套现的投资客户,容易出现大面积降价抛房的现象。
当然,还有一个很重要的原因,即滨湖房地产市场全面走向改善化,置业客群愈发青睐大面积的改善产品,从而导致部分房龄老旧,品质、物业等各方面表现不显的二手房,陷入到低流动性的境地。
NO.3|叁
结语
整体来看,当前的滨湖房地产市场,正走向全面的割裂分化。今年新晋入市的新盘,如高速壹品、招商玺、越秀观樾、越秀和樾府等楼盘,皆是总价突破千万级的产品。
不论新房、二手房,当前下滑趋势都十分明显。新房降价打折,高佣金成为常态,二手房更为压力山大,二手房市场正在 “倒车接人”,对于当初没有“上车”的购房者而言,在目前新房价格不断上涨下,可能是一种机会。