北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我儿子在昌平，他的房子买在金隅万科城。我们将来退休后要去投奔孩子，我想趁着现在房价较低的时候买套两居室作为养老房。我们想还在金隅万科城买，孩子建议买在建发观棠府，从保值加自住的角度，您更倾向于哪个小区，想听听您的意见。
A：
1、常规建议是注重居住体验的买新区的新房合适，注重保值的买成熟板块二手房更踏实。因为北京近些年人口几乎不增长，城市扩张的慢，新区的配套谁也不敢保证什么时候建成？
而配套是地段儿价值的体现，政府卖地和开发商卖房时已经把规划中未来的价值透支了，如果建设的慢那就吃亏了。
不过观棠府算相对不错的，南邵的底子打的挺好，以后周边的配套有可能不慢。我估计是您儿子想住新房了，挺好的改善型小区，年轻人住更合适，也有时间等配套。您去住昌平配套全的成熟小区，两边都合适。
2、这就买观棠府吧，挺好的，昌平销冠。而且楼面价不贵，才2.6万，财务测算开发商只要卖到4万块钱就有利润了，所以理论上质量和品质应该不错，开发商的利润空间相当大。
再者也可以多砍砍价，价格低了怎么都合适。现在卖多少钱了？争取往5万之内争取吧，价格低了就等于更保值。
仅供参考。
二
Q:
请问，我非京户，五年社保，名下唯一住房一套小两居，63.5平，在丰台看丹桥。买的时候365，现在估计能卖300左右，租的话每月5000左右。现在经济情况是每月收入1W，还5000贷款。如果置换改善小三居，家里能给添100，想请教章哥是卖了换房还是卖了租房持币观望。
A：
1、300万的两居租金5000，买的时候就是这租金吗？那如果是365万有点儿贵了，租售比700以上，赶上商品房的了，一般前几年老房的租售比在650或以下。
现在的租售比是600，如果租金还是5000，感觉有点儿要少了似的。60多平呢，到5500以上才合适。这问问中介吧，如果是能租到5500说明现在这房价算合理，基本就是北京平均值，也就是至少没有单独的下跌空间。
2、现在这房是全款的是吗？5000对应100来万的贷款，再加100万就是买500万左右的。那如果准备好了就换房吧，毕竟增加了200万的预算呢，买的时候算算租售比，别买贵了就行。
3、买了租房持币观望，那就看自己的操作水平了。谁都想抄底在最低点，但现实中净是一步赶不上步步赶不上的。最近北京学区房里净是上涨的，不少想抄底的都没成功。所以看自己的判断和手速吧，常规建议是盯紧成交量，然后看政策和价格走势，别踏空就行。
仅供参考。
三
Q:
请问，现在北京大多数家庭都孩子几岁准备学区房？我们的一岁是不是太早了，今年买合适吗？要买的话得卖掉一套南城老破小，300多万吧，加贷款买五六百万的，不求多大面积，勉强能住下一家三口就行。现在看了看长安街沿线羊坊店翠微到五棵松的，合适吗？
A：
1、大多数都是四五岁准备啊，也就是孩子上学前的一两年。
2、一岁是早了点儿呗。北京的学区政策年年变，谁也说不好到时候的政策。另外还有溢价部分的保值呢，也说不太好，同样得看政策。所以我觉的是没必要这会儿买，除非是预算非常高，那买了合适，省的再惦记了。
3、羊坊店和五棵松没什么不合适的，溢价率就是海淀的平均值，挺好的。具体房源问当地中介吧，这我帮不上忙。不过说实话是早了点儿，毕竟你们孩子上学要2029年呢吧？而明年之后就是入学人数的拐点了，到时候各种政策或许都会调整，做好心理准备。
仅供参考。
四
Q:
我不买房，只是想问问房产税最近什么进展了？怎么好像又不提了似的？我听说是高层也正在争论是否保房地产，如果保的话就先不收，不保的话那就跟当年日本似的开始收，您怎么看？
A：
1、我不知道有什么进展了，应该是正在积极准备和稳妥推进吧，别着急，该来的早晚会来。
2、前些天提房产税了吧？好像是7月份的中央经济会议上提的，而且还做出决议了呢。具体内容我记不清了，但应该不仅是房产税，还有其他保障房、预售制和租购并举什么的都提及了。另外还做出了时间规定，要求是在2029年之前完善。也就是说最多还有5年，房产税制度就至少也得完善准备工作了。
3、高层是否争论和怎么争论的我不知道，最好别瞎猜也别瞎传，踏踏实实的等着吧。我的看法就是该来的早晚会来，但既然都研究了20多年了，那就一定不会轻易推出，必定是准备充分，把各种情况都考虑周全。等着吧，这仍然会是个挺漫长的过程，而且未必会让业主们负担很重。
仅供参考。
五
Q:
请问，我现在两个方案，一是先卖了手里这套，300万存五年能有50万左右，这期间我还是住单位宿舍，五年后再确定是否买房。二是现在就买石景山的，但需要反向贷款了，以300万来说每年3.5%的利息10.5万，再加本金10万的压力挺大。关键是不知道五年后房价是涨是跌，两种情况都担心。
A：
1、那就扔硬币呗，正面现在买，反面五年后再说。如果觉得扔一次不靠谱儿就多扔几次，这种方法既符合传统，也能忽悠出一套科学道理来。
2、不过“反向贷款”这词儿挺有意思的，意思是存款就是向银行房贷，这属于正向的。然后找银行贷款就是反向的了，有意思。
3、总之还是扔硬币吧，我没开玩笑。因为这方法虽然不科学，但是在硬币抛在空中还没落下的时候，你或许就知道自己真的想要什么了。也就是给自己制造一个紧迫的氛围，或许能逼出自己真正的想法。
仅供参考。
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