解读9月26日政治局会议

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1、要促进房地产市场止跌回稳

此次政治局会议,对房地产的表态内容比较多,有很多表态还是第一次,比如提出要促进止跌回温,意味着对当前房地产态势有了新的认识,这与二季度的表态完全不同。直接原因是,5.17的政策力度比较大,包括5-6月一线城市大幅度刺激,但效果仅仅维持了2个月,这大大超出了预期。当前,房地产下行的压力比较大,而且已经形成了预期疲弱和量价下行的负反馈循环,供给和需求负反馈收缩。这种下滑导致的全产业链条收缩是近期通缩的重要源头,超出了管理层的容忍的范畴。

2、商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。

一是严控增量,严控增量是第一次提出,意味着供给过剩,同时也意味着新房要去库存,就是要各地严格控制新增供地和新房供应上市,以缓解库存压力,这是提振预期,促进短期止跌企稳的工具。目前,各地库存压力都比较大,新房在售库存周期在20个月左右,广义库存(开工未批售和未开工的用地)更大。而且,都是同质化供应,不被市场认可的旧模式下的供应。继续新增加供应,只会恶化市场供求关系。5.17以后,尽管提出要控制增量,但各地依赖度太大,导致继续供地、批售,也恶化了市场预期。

二是优化增量,一方面要加大开发商去库存的力度,加大国企收购的力度。另一方面要针对市场需求,调整供应结构,增加受市场欢迎的高品质住房。

三是提高质量。从当前的房地产供给来看,质量问题很突出,新房不管是品质、配套还是价格,供给区位等,都无法满足市场需求。新房的供给模式,需要革新。

3、加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地

白名单从去年底开始实施,尽管纳入白名单的项目多,但授信规模小,贷款发放更少,主要原因是市场不断下滑,金融机构担心风险。下一步,关键是市场实现止跌企稳,银行才有发放贷款的积极性。

4、要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。

下一步,预计一线城市仅留的限购政策也要放开了,前几天明确的存量房贷利率下调也将马上落地。预计,后续住房交易个人所得税、增值税,开发商土增税等等,都要下调或暂缓。