926政治局会议出现两个新提法,有何意义?

中共中央政治局9月26日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下一步经济工作。会上提及的房地产相关内容如下:

要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。

此次会议有以下几大关注点:

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会议时间选在9月底,而非10月

9月24日,三大部委领导(中国人民银行行长潘功胜、国家金融监督管理总局局长李云泽、中国证券监督管理委员会主席吴清)刚出席完国新办关于经济高质量发展的发布会,紧接着26日,中央政治局会议再次召开会议,会议如此密集,并放出政策大招,实则是向外界传递积极信号,以稳定预期,增强大众对政府,对经济发展的信心。

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两个新提法:止跌企稳&回应群众关切

第一个首次提“要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”,这是对当前行业形势的最深刻认知,市场的下跌已是不可避免,一是房屋成交的量快速萎缩,二是房屋成交的价格的下探,成交量的下跌与房价不稳也不无关系。

给出的解决方案有12个字“严控增量、优化存量、提高质量”,把房价稳住了,能解决很大问题。严控增量对应着政府端的决策,意味着政府要继续控制土地出让,要继续过苦日子,上下游的产业链也要继续过苦日子;优化存量意味着要想方设法推进“去库存”,清除历史包袱,这也就要求不仅开发商要努力推进库存去化,银行、政府等都要积极支持“去库存”,收购存量房用作保障性住房的推进要加快,也要保障“白名单”的落地实施,压力给到了银行及金融机构端;提高质量一方面是给开发商提出要求,要提高房屋质量,即一直所倡导的建设“好房子”,要绿色、低碳、智能、安全,还要交付好,服务好;另一方面也是给政府提出新要求,强化保障房建设,补齐民生保障的短板,助力更快形成“租购并购”和“市场与保障”并行的“双轨制”,无论是是租还是买,都能享受到同等权益,享受到公平一致的公共服务。

第二个首次是“要回应群众关切”,这里面的核心命题是保障民生,保障居民的住房需求实现,会议提及两个政策手段,一是调整限购,二是降低存量房贷利率。首先看限购,目前放眼全国,仍在限购地区已经比较有限,主要还是北上广深几个一线城市及海南等,而且北上广深的限购也在不断的做边际放宽,作用且先不说,但从政策本身的出发点来说,是为了解除行政性政策的硬性约束,让购房权完全回归居民本身,再加上对首付比、补贴等政策,政策所能给到的支持也倾向于全给到。

再看存量房贷利率,这个问题现在被讨论的频率也是极高,2023年8月存量房贷利率已下调过一次,但仍在高位,2024年9月24日的发布会上,央行行长宣布“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近,预计平均降幅大约在0.5个百分点左右”,预计这一项政策将惠及5000万户家庭,1.5亿人口,平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右,目前这一政策还未出具体细则,但已经是板上订钉的事情。政策目标很明确,减轻居民的还贷压力,缓解居民停贷或提前还贷问题,引导居民将资金用于消费或投资。

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新模式是中长期目标,要稳步推进

会上提到“抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式”,关于新模式的命题,2021年12月中央经济工作会议上就已开始提及,是为解决行业中长期发展提供了解决方案,通过改革的方式解决行业发展中遇到的问题,建立新的发展模式,保障行业在未来长期内的稳健发展。

我们此前也在文章中提出,构建发展新模式的“四个一”要点:坚持一个基调——房住不炒;把握一个核心——以稳为主、化解风险、消除“三高模式”弊端;建立一种制度——租购并举、市场+保障“双轨制”;实现一个目标——建设“好房子”,实现高质量发展。而实现构建发展新模式的路径和手段就是改革,包括土地制度,财税制度、预售制度、金融制度等,或破旧立新,或持续完善,条件不一,方式有异,具体详细请参见《最新指示!事关房地产》一文,细节之处不再赘述。

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政策不仅要出,还要出的快

当前行业出现的问题,归根结底是信心的问题,没有预期,不愿消费,不愿买房,除了现实的困境外,预期差也是最核心的原因。要解决这一问题,既需要有政策出台,有针对性解决问题,更要快速的把细内容细则推出来,政策一日不出,就可能会有变数,就很难稳定民心,难免横生枝节,产生观望情绪。

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落地的政策才会有实效

从行业阵痛以来,政策其实也在不断更新救市,但很多政策却始终未见到明显成效,一方面是政策的针对性有了偏差,未解决根本问题;另一方面就是政策落地难,这主要反映在各个金融端的政策上,比如“三支箭”、“白名单”等,因为在市场化、法治化的原则下,金融机构做出的决策也必然是完全自愿且风险避规的。

行业阵痛后,银行的压力也是肉眼可见的在增加,比如净息差降低、利润缩水、不良债务攀升等。从企业端来说,很明显,房企暴雷了,一方面,银行失去了大客户,另一方面,出险的企业可能也很难按时偿还借款,有些自然也就成了不良贷款。倘若银行实力偏弱,过分依赖单一房企而活,一旦房企倒下,银行也可能被拖垮。

从老百姓的角度说,就业不好,收入不好,肯定不愿意按揭买房,买了房可能停贷,或提前还贷,那对银行来说,肯定是不想接受,但是要是降低存量房贷利率,银行的收益也会受到影响,也会意愿不高。

所以要解决这个问题的核心,是要在银行与企业、居民之间找到一个利益的平衡点,让银行或者其他的金融机构也有这个意愿给予企业和居民支持,比如给银行更多的注资、降准等等,确保出台的政策能真正的落到位,取得实效,否则政策不仅会失效,还会进一步影响行业信心和预期。

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政策还会继续,还得继续支持

当下,无论是从宏观,还是微观体感来看,行业形势都不容乐观。根据国家统计局的数据,房地产行业各个指标表现均不尽人意。房地产开发投资自2022年开始已经连续跌了近3年。新房销售业绩累计同比降幅还在20%附近徘徊,大概率2024年全年新房成交量或跌破9万亿,新开工、施工指标始终不振,“保交付”的难度攀升,房屋竣工面积降幅不断扩大,企业经营压力有增无减,现金流还是继续恶化,少量的现金支撑不起巨量的债务。

从当前的现实和政策的导向看,政策会继续发力支持,也必然要继续支持,现在的问题已经不仅仅在行业内,对经济,对就业,对社会,对金融的影响都在加深,单单靠地产企业根本没有可能改善行业现状。

下一个政策会在什么时候?会不会在930,拭目以待吧。

图表:历届中央经济工作会议&中央政治局会议内容对比

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