法拍商铺要补129个月物业费，竞买人：已被出租多年，都要我付？

N海都全媒体记者 梁展豪 林雅璇 文/图

法拍房主要是法院强制拍卖的房产，也是处置合同纠纷、民间借贷等不良资产的一种有效方式，这类房产价格通常较市场价低一些。近年来，法拍房市场保持着较高热度，但因利益牵扯方较多，也存在不少问题。9月23日，市民叶先生报料称，他于8月在阿里法拍平台拍下福州市台江区茂泰商贸大厦的店面，并付清款项完成过户，拍卖公告显示，该店面欠缴129个月物业费约2.4万元。可叶先生发现，店面早在三年多前就由一位林姓女士代管，并疑似出租给他人使用。叶先生认为，林女士应当缴纳出租店面期间的物业费。这究竟是怎么回事？

买家：法拍商铺三年多前就被出租 却一直没交物业费

叶先生说，他于2024年8月花费约64万元，在阿里法拍平台竞得福州市台江区瀛洲街道台江路118号茂泰商贸大厦（现金鼎瑞市公寓）1#、2#、3#楼连体69号店面，面积37.51㎡，付清款项完成过户后，被法院和物业告知应偿付该店面2013年5月1日至2024年2月期间共计129个月的物业费，否则将面临断水断电。

拍卖公告显示：截止到2024年2月底，物业费总欠费24187.5元……对可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用。

“物业费为什么全部要由我来交？69号店面此前就由法院指定由隔壁68号店面产权人林女士代管，她自2021年起就将69号店面和68号店面出租给现在的承租人，每月收取房租，却不交物业费。”叶先生不满地说道，林女士租金收入已达七八万元，却未曾缴纳每月188元的物业费。

店面后方不足4平方米的空间为68号商铺

走访：两个店面打通 租客称“默认由我们用”

拍卖公告中还写明，69号店面与相邻房产68号店面为打通状态，后期若需恢复，由买受人自行根据产权平面图与68号店面产权人协商进行恢复，所需费用由买受人自行承担。

近日，记者来到茂泰商贸大厦一层69号店面，看到69号店面与68号店面相通相连，目前均用于开设一家杂货店。杂货店店主张先生告诉记者，门店有40㎡左右，已经租了三年多，月租金为2000元，下个月将搬离。“租赁合同里虽然写着我们租下的是68号店面，不过（出租方林女士）一直默认69号店面也由我们使用。否则谁会花2000元租不到4平方米的68号店面？”张先生强调，他实际租赁的是68号和69号店面。

代管人：系租户自行占用 与其无关

为进一步了解物业费的具体情况，记者致电茂泰商贸大厦负责人林经理。林经理透露，数年前法院执行庭的工作人员曾当面告知，大厦的69号店面即将被拍卖，并暂时由68号房东代管，待拍卖结束后，由新业主支付所有逾期物业费。2021年8月，68号店面的房东林女士将店面出租给他人，至今出租已超过3年。

随后，记者与68号店面产权人林女士取得联系。她表示，法院曾委托她代管69号店面，待法拍完毕后再交给新业主。在此期间，她将自己不足4㎡的68号店面以2000元的价格出租给他人使用。不足4㎡的店面能够出租2000元？面对记者的质疑，林女士直言没有不妥，还称“南门兜（出租）一平方米都要600元起”。林女士坚称，由于店面之间是相通的，租户自行占用了部分区域进行使用，与她无关。

拖欠的物业费如何缴纳 取决于拍卖公告与竞拍承诺

69号店面何时被冻结？法院为何会将店面交给林女士代管？冻结的店面被长期出租，是否合理合法？福州鼓楼法院工作人员表示，案件的首执日期是2018年，具体情况还在核实中。至于物业费问题，鼓楼法院工作人员回应称，拍卖公告已注明水电费、物业费由买受人自行办理。“法院已明确告知买受人自行与物业公司协商处理物业费，买受人可以选择不交并自行承担相应的后果。物业费是一个普通债权，后续买受人依然可以通过法律程序去解决去追偿。”

福建泽庭律师事务所陈茜律师告诉记者，法拍房拖欠的物业费由原业主或新房主承担，具体取决于拍卖公告的条款和买受人在竞拍过程中的承诺。一般而言，房屋冻结拍卖期间，产生的物业费应由原房主支付；但拍卖公告上已明确应由新房主承担，叶先生自愿参与房产竞拍，应视为其对法院拍卖公告内容的接受和同意。叶先生参与竞拍并取得案涉房屋产权，即表明其认可案涉房屋的瑕疵和权利负担，同意承担案涉房屋所欠物业服务费的责任。这构成法律上的债务加入，新房主需与原房主共同承担物业欠费的清偿责任。

律师：代管人若出租属无权处分，租金归房屋所有人

对于林女士代管、出租店面一事，记者也咨询了福建律师海都公益团福建闽天律师事务所沈展昌律师。

沈律师介绍，法拍房的代管人资格通常由法院在拍卖过程中确定。代管人的角色主要是确保法拍房顺利交付给买受人，这涉及财产的保管、管理和交付等职责。在实际操作中，法院指定代管人时，更倾向于指定申请执行人作为管理人，因为这样更容易监督和管理。但如果邻居愿意并且符合条件，理论上也有可能被指定。

不过，代管人无权擅自将法拍房出租，出租行为属于无权处分。沈律师表示，林女士虽然称其出租的仅系68号房屋，但租赁协议的履行过程中，承租方实际使用的是68号、69号店面的场地，且2000元/月的价格承租4㎡不到的房产，该价格明显高于市场价。据此，无法认定2000元/月的租金仅系林女士出租其所有的68号房屋所得收益。

那么，林女士代管期间所取得的租金收益，应归谁所有？沈律师表示，根据《民法典》，代管人（善意占有人）在出租房屋时，所得租金应归房屋的所有人，而非代管人。本案中，代管人林女士仅系暂时占有并管理房屋，并不具有房屋所有权和支配权，其无权擅自出租69号店面。在房屋冻结期间，房屋所有权仍然属于原房主，若林女士将69号店面出租并取得收益，那么代管期间产生的收益，在扣除代管人因管理房屋而支出的必要费用后，应归原产权人所有。

编辑：林威