房价“止跌回稳”,未来可期

中产阶级维持自身社会地位的核心要素有两点:其一是保值增值的房产,其二是稳定的现金流,二者缺一不可。

 

只要其中一条出现动摇,中产的安全感就会急剧下降。

 

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众所周知,西方发达国家有着比较健全的养老保障制度,但即使如此,也需要个人精打细算,采取各种风险分散的方式才能安度晚年。

 

以美国的养老金账户为例,普通美国人需要把日常工资的很大一部分存进去(可抵税),以补充自己退休之后的花销。

 

那如何确保这些钱不“毛”呢?

 

一般来说,美国的养老金会投资一些相对稳健的蓝筹股票,形成一种养老金与资本市场高度依存的良性循环。

 

正因如此,美国股市的涨跌牵扯到每位美国人(不止是股民)的切身利益,总统经常会把任内股市的表现作为政绩大肆宣扬。

 

一旦美股下跌或崩盘,将对美国中产的信心造成毁灭性打击,因此股市在华盛顿是一个政治任务。

 

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《华尔街日报》关于特朗普和拜登任内哪个股市更好的讨论。

 

场景切换到中国。

 

在一个中国普通城市中产家庭的财产配置里,房产其实扮演了“压舱石”的角色,工资或其他收入则充当日常开销的现金流。

 

中产家庭对收入的要求是在覆盖房贷的基础上维持日常开销,最好能有一点结余;对房产的要求则是能够抵御通胀——不求暴涨,但尽量不要跌。

 

通胀猛于虎,无论国外还是国内,大家都需要一款能够长期抵御通胀的产品,比如很长一段时间里的美国股市和中国楼市。

 

这并不是因为美国人迷信股市上涨或中国人迷信楼市上涨,它只是过去二三十年里被事实反复验证的一种现实状况。

 

假如现在出现一种新的可以抵御通胀的耐久品,中美民众也会一步步尝试并信任它。

 

反过来说,如果只破不立,“旧产品”失效的同时没有出现可供选择的“新产品”,那缺乏安全感的民众就只能采取更加保守的银行储蓄方式。

 

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颇具“松弛感”的上海徐汇滨江公园。

 

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房产是一种兼具居住、投资、养老、教育、社会地位等复杂属性的综合产品,一句“你住哪”往往可以大致定位某个人的社会阶层和财力。图为徐汇滨江知名豪宅盘香港置地启元。

 

根据一些媒体的统计,中国中产家庭资产中房产占比约为68%,京沪等一线城市高达85%。

 

在北京上海等一线城市,“有房”与“中产”似乎已经划上了等号,有人甚至调侃“我和领导/老板的差距就只有一套房”。

 

其实抛开房价不谈,中国大城市的消费水平并不算高,跟二三线城市没有本质差距,如果不考虑租房和月供,月薪一万也足以维持普通小资生活。

 

有一种观点认为“刚需不在乎房价涨跌,反正是自住”,这显然是错误的。

 

相对于拥有多套房产的大中产或小富人群体,刚需反而更加在乎房价涨跌,因为这是他最重要的一笔资产,身家所系,没有容错率。

 

实际上,与拥有强大退休储蓄和多元资产分布的欧美中产相比,中国中产阶级(尤其是新中产和小中产)的安全感很大程度上依赖于过去几十年间节节攀升的房产价值,它一定程度弥补了现有福利和储蓄制度的不足。

 

某种意义上讲,房产是中国中产家庭的“储蓄池”和“另类养老金账户”,在家庭资产配置中扮演着重要角色。

 

当家庭收入持续增长时,人们会采取向上改善策略,换新房、换大房。

 

当家庭收入下降时,人们也会考虑向下置换,比如把市中心的大房子变成小房子(或郊区大房)外加一定数量的现金。

 

通常情况下,普通打工人的资产会在45~55岁左右达到巅峰,再往后就面临着收入下降、子女成家等问题,而此时房产便成了中产家庭的一种变现来源和养老保障。

 

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建成区庞大的洛杉矶都会区

 

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洛杉矶市中心的高楼大厦和多层公寓

 

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郊区的house.

 

文章最后,让我们单纯从城市形态的角度做一点天马行空的展望。

 

在2015~2022这几年的房地产盛宴里,中产阶级踩到的一个大坑便是到郊区、远郊、环京、环沪等区域投资房产。

 

这些房产多拥有各式各样的噱头,比如:恒大海上威尼斯,碧桂园十里金滩和十里银滩,各种五花八门的文旅地产,靠近高铁站/远郊地铁站XX分钟到XX的楼盘等。

 

在资产价值重估的年代,它们沦为降价重灾区。

 

不过换个角度看,中国的大城市或许真的需要一轮郊区房产建设,但郊区房产不能简单的把市区高层小区给复制过去,而是要另辟蹊径。

 

目前世界范围内的大城市存在两种模式:

 

一种以美欧澳等发达国家为代表,呈 “City+Town”或“中心City+卫星城”的形状,在一个庞大的区域里填满houses,采用汽车为主要通勤方式,辅以公共交通,都会区人口集中于郊区houses而非市区公寓楼。

 

另一种是以日韩等后起发达国家和绝大多数发展中国家为代表,围绕城市中心和副中心建设大量楼房,以便捷高效的公共交通为主要通勤方式,人口集中于市区。

 

不难体会,后者本质上是速成式的,发生在城市化飞速推进的年代,通过建设高层楼房的方式为短期内大量涌入城市的人口提供居所。

 

等迈过这一阶段后,中国也会产生像发达国家一样的差异化住房需求——有人喜欢繁华便捷的市区公寓,有人喜欢安静宽敞的郊区别墅。

 

展望未来,如果把2050年的中国定义为一个中等发达国家,那我们的城市化之路才刚刚走过一半。

 

 

 

 

个人观点,仅供参考