观点网 就在业绩会前一天，又或者说是一个月前发布业绩预告时，新世界发展就已经站上了舆论风口。
9月26日早间，新世界发展、新世界百货集体停牌，相关债券也短暂停止买卖。在当天下午4时30分左右，新世界发展披露了2024财政年度全年业绩公告，并召开了业绩发布会。
新世界发展同时公布，行政总裁郑志刚已提出辞任公司行政总裁，以便投放更多时间于公共服务及其他个人事务，由公司执行董事及执行副主席调任为公司非执行董事及非执行副主席，及不再担任执行委员会成员以及可持续发展委员会主席及成员；同时，委任马绍祥为行政总裁以及可持续发展委员会成员及主席。
根据2023/2024全年业绩公告，报告期内，新世界发展来自持续经营业务的收入为357.82亿港元，核心经营溢利为68.98亿港元，股东应占亏损为118.07亿港元，毛利为128.49亿港元。
分区域来看，香港地区物业发展收入为24.1亿港元，投资物业收入为33.56亿港元及分部业绩为25.36亿港元。
内地区域物业发展收入为137.13亿港元，物业投资收入为18.41亿港元，分部业绩为9.55亿港元。同时，内地整体物业合同销售额为人民币124.8亿元，以大湾区为首的南部地区及长三角地区为首的东部地区贡献最大，超过85%。
截止到2024年6月30日，新世界发展可动用资金合共约463亿港元，包括现金及银行结余约280亿港元及可动用的银行贷款约183亿港元。
本场业绩会，新世界发展管理层就报告期内的业绩表现进行了讲解，并且就投资者关心的问题做出了相关回应与解答。
出席会议的管理层分别有非执行副主席郑志刚博士、行政总裁马绍祥先生、中国行政总裁黄少媚女士，以及首席财务总监刘富强先生。
挑战与新机
一直以来，外界对新世界发展情况就比较关注，尤其是运营情况和财务健康情况。
“大家不要误会我们亏了200亿港元现金，因为留意到市面上有很多人在混淆视听。”业绩会刚开始，郑志刚就首先向公众澄清了业绩问题。
他指出，亏损的主要原因是上半财年新世界发展出售了新创建，从而导致了80亿港元非盈利亏损；至于剩余的92亿港元亏损是非现金减值和拨备。如果只是算核心经营利润，新世界发展还是有近69亿港元，仅下跌18%。
财务总监刘富强补充，核心利润下跌的原因，主要是2024年财年物业项目交楼相较于去年同期有所减少，特别是去年同期有柏傲庄一二期的交楼。
虽然此次是新世界发展20年来首次出现亏损，但CEO马绍祥依旧保持乐观的态度，表示“2024年是极具挑战性的一年，但我们相信现在也是一个重新开始的好时机。”
他进一步指出，发展物业方面，由于今年年初香港全面撤辣以及内地市场推出了房地产刺激政策，两地都出现了一定程度的回暖。尤其是当前内地楼市已经相当疲弱，但新世界发展的销售表现仍然理想。
据2024年财年业绩报显示，期内，内地整体物业合同销售额为人民币124.8亿元，合同销售面积约31.3万平方米，整体合同销售的平均住宅价格超过每平方米人民币4.4万元。贡献主要来自广州耀胜新世界广场｜耀胜尊府、广州岭南新世界云耀、沈阳新世界花园等。
与此同时，位于广州荔湾白鹅潭商圈的新世界·天馥，在2024年3月首开热销近200套后，成功延续红盘热销态势，来访、成交均稳居广州白鹅潭片区前列。
位于长隆-万博板块的新世界耀胜尊府，自2023年开盘至今也一直稳居广州在售人民币700-800万元新盘中销量套数榜前列。
作为香港本土企业，新世界发展在香港区域的销售情况也是表现优越的。
据马绍祥介绍，今年7月，新世界发展推出了同系柏蔚森产品，该项目创下了启德跑道区近3年的销售新高，“短短三个月，已经卖出了330个单位，合约销售总额达到了23亿港币，销售额达到了72%。”基于此，他对于新世界发展即将推出的新项目也十分有信心。
土地储备方面，截止2024年6月30日，新世界发展在香港持有应占总楼面面积约774万平方呎的土地储备可作即时发展，其中物业发展应占总楼面面积约395万平方尺。
内地区域，新世界发展持有不包括车库的土地储备总楼面面积约372.1万平方米可作即时发展，其中约198.8万平方米为住宅用途，核心物业发展项目主要分布于广州、深圳、佛山、宁波、杭州、北京等城市。
“换帅”之后
近一个小时的业绩会，新世界发展管理层提及最多的便是“去杠杆、降负债”。
根据2023/2024全年业绩公告，截至2024年6月30日，新世界发展资产负债率为49.33%。由此看来，刘富强在2023年2月业绩会上强调的“将负债率降至40%以下”的目标并未得以实现。
但他进一步表示，集团今年在减债方面取得了较大成果，而且成功延长了债务平均年限。
“截至2024年6月底，我们总债务是1516亿元，相比于去年同期的1641亿元减少了124亿元。其中，短期债务减少了60亿元，长期债务减少64亿元。”
他还指，在2024年6月底总债务1516亿元中，416亿元属于短期债务。如今集团已经处理了其中一半，再融资或者偿还，“如今拥有的可动用资金多于2025财年到期债务。”
截止到2024年6月30日，新世界发展可动用资金合共约463亿港元，包括现金及银行结余约280亿港元及可动用银行贷款约183亿港元。
CEO马绍祥也表示，目前集团财务状况其实相当稳健。
融资方面，今年1月至今，新世界发展已经完成了超过500亿港元的贷款安排和债务偿还。境外银行贷款方面，今年9月份刚完成了50亿港币的贷款。
除此以外，过去一年新世界发展也在持续降低融资成本。
2024财年上半年，集团以低于面值主动回购债券及永续债，另外也赎回一部分债券，合共约110亿港元，在录得回购盈利之余兼降低负债。
除了融资外，出售非核心资产也是新世界发展去杠杆的重要工具。
2024财政年度，新世界发展已完成出售约77亿港元非核心资产，包括了荃湾愉景新城商场及停车场，交易金额40.2亿港元；深圳前海周大福金融大厦北塔余下30%权益，金额约15.5亿港元等。
今年6月26日，新世界发展还以14.4亿元人民币出售了天得发展有限公司30%股权，买方为周大福企业全资附属公司Shine Through Holdings Limited。
支出方面，刘富强进一步表示，期内，新世界发展运营支出42亿港元，较去年同期下跌了17%。主要是因为简化了职能部门，对组织架构进行了改造，同时降低了内部IT的运营成本。
至于资本开支方面，较去年同期减少了23%至148亿港元。他预计到了2025年财年，该费用支出不超过150亿元。
不难看出，新世界发展行政总裁从原先的郑志刚变更为马绍祥，“换帅”之后，市场更好奇新任CEO马绍祥如何带领新世界发展走向另一个高度。
以下为新世界发展有限公司2024财政年度全年业绩新闻发布会现场问答实录（节选）：
现场提问：这次重大的人事变动，是否因为过去几年公司业绩的问题？是否希望通过换人扭转集团发展的方向和盈利状况？
管理层：郑志刚博士也向大家讲过，几个星期之前集团就接获郑志刚博士的通知，会从今年开始辞任副主席和行政总裁，转任非执行副主席。他的目标非常清晰，投放更多时间在社会公益上，服务香港、服务大众。
未来集团的方针我们都很清楚，路线依然是继续专注于地产本业。我们会加强市场导向，提升项目回报。现在面对美国和香港进入减息周期，这是一个好兆头，也是香港经济转好的开始，我们相信集团的业绩将会稳步向前。
现场提问：集团的财务状况备受关注，有什么方法扭转这一局面？
管理层：集团的财务状况其实相当稳健，今年1月到现在完成了510亿的再融资，今年9月完成了50亿的新贷款。集团的现金流动性也同样稳健，可以动用的资金多于2025年到期债务。
集团通过不同方式优化财财务状况，包括开源节流、严格控制资本支出、运营支出以及出售非核心资产等一系列措施，加快去杠杆的速度。
现场提问：预计什么时候可以恢复派息？
管理层：集团一直观察经济大环境和盈利状况，通过这些因素制定我们的派息水平。今年暂停派息，是因为集团觉得要双管齐下，长远提升盈利，同时加快去杠杆。只要盈利情况好转，我们会重新考虑派息。
现场提问：中央政治局今天召开了会议，提出促进房地产市场止跌回稳，再加上早前发布了关于支持金融支持经济高质量发展的一系列政策措施，这些措施对于内地房地产行业有什么影响？
管理层：我想大家这两天都看到了，内地密集出台针对房地产市场的支持措施。
9月24日，人民银行、金融监管总局以及证监会共同为房地产和股市站台，推出了一系列重磅政策。例如，降准、降息、降存量房贷利率，减少供楼负担；降低2套房首付比例降至15%；提供在贷款资金支持比例，还有金融16条等等，我相信对于房地产有非常精准的帮助作用。
今天早上由习主席主持的政治局会议中更加明确，有针对性的对于楼市、对于民营经济和就业情况做出了非常精准的政策支持。
我想这一政策支持是更加具体的，包括限购放松，降息，降准，存量去库存，盘活闲置土地，存量房贷利率降低，以及加大白名单项目贷款投放力度等等。对于买家、对于发开发商都是极大的利好消息，我想这一次是创历史的。
短期之内，特别是现在马上到国庆黄金周了，相信这些政策会有提振作用，具体政策落地以及市场反应，相信大概还有一个月左右时间，这些政策应该全部会释放出来。
大家可以看到今天A股冲上3000点，对于我们来说是非常大的信心，让我们可以做好自己的业务。
现场提问：香港银行跟着美国降息，但幅度是否太小？对楼市以及集团的作用有多大？管理层怎么看待香港楼市前景？
管理层：香港楼市预测不到，但可以说看到的。
发展物业方面，我们相信市场信心一定会回升，整体成交量有希望会增加，今年楼价亦都会比较平稳。其实大家亦都看到租务市场需求大，所以导致了物业投资回报比较高。所以我们会把握好这个时间，加快推售新盘，预计接下来的一年会推4400个单位。
现场提问：把K11商场和办公室大楼外判给郑先生管理，K11未来发展方向会不会有改变？这一点对于新世界有什么好处？
管理层：K11是新世界发展旗下资产和品牌，集团依然是K11商场和办公室大楼的资产拥有人，我们是大业主。
从商业地产的角度，地产商和业主把物业外包给专业的公司管理，这是大势所趋，很多酒店集团都是这样做的，营运成本和管理上会更有效率。
管理公司和业主的目标是一致的，就是提升项目回报率，这是一个双赢的安排。
现场提问：新世界会否裁员呢？
管理层：过去几年，经济的大环境不理想，集团已经在不同方面进行了开源节流的工作，一般行政开支已经比去年同期减少了17%，资本性开支减少了23%。
员工是我们宝贵的资源，没有大规模的裁员计划。我们会按照未来公司的发展，继续优化程序和流程，随着市场变化改组我们的架构。