房地产要彻底转向了

中共中央政治局9月26日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下一步经济工作。从会议通稿来看,中央对地产行业的定调,发生了重大逆转。

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会议指出,“要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式”。

消息一出,地产股大涨。9月26日午后,A股房地产板块直线拉升,多个地产股直接涨停,港股房地产股涨幅也不小,龙湖集团涨超23%,万科企业涨超19%,融创中国、华润置地涨超17%。

下面明源君来划下重点。

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首提“要促进房地产止跌回稳”

今年分别在4月、7月召开过中央政治局会议,但还是第一次明确表态要“促进房地产市场止跌回稳”。

以前都是“要促进房地产市场健康发展”,这次措辞改了,承认房地产市场在下跌,要止跌,说明中央对房地产行业发展的思路彻底转变了。

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“要回应群众关切,

调整住房限购政策”

目前,除了四个一线城市和天津、海南、珠海保留了限购,其他城市都已经全面放开了。

现在中央表态后,预计广州、深圳接下来会进一步放开限购,广州很可能是一线城市里第一个全面放开限购的城市。

但北京、上海比较特殊,全面放开的可能性比较小。尤其是北京核心城区,不太可能取消限购。但不排除北京其他区域放开限购。

一线城市放开限购,会对楼市带来积极正向影响。因为一线城市购买力是最强的,龙头效应也最强,如果能率先企稳站住,那对其他城市会有很强的带动作用。

除了限购,一线城市限贷、限售、限价等政策有望迎来优化调整。

比如北京在近期就宣布,将适时取消普通住宅和非普通住宅的区分标准,此举将进一步减轻住房交易税费负担。

前几天,央行表态要“将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调到15%,统一首套房和二套房的房贷最低首付比例”

这对一线城市购房者杀伤力还是挺大的,因为一线城市一套房动辄几百万,首付比例下调10%,就等于首付少出几十万。

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“严控增量、优化存量,

提高质量”

“对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量”,这也是首次提出,意味着会要求各地严控新增供地和新房供应上市,以缓解库存压力。

目前各大城市库存压力很大,新房在售库存周期在20个月左右,存量库存更大。而且很多前两年的库存都是过时的产品,放在市场上根本没有竞争力。尤其是这两年规划放松后,很多新房的得房率能做到100%‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

所以,除了要严控增量,更要优化存量,提高质量,通过“调规”去优化供应、提高房子品质,不失为一种办法。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

前几天,明源君跟某标杆房企产品总交流,他就表示最近正在跟各地政府申请存量项目“调规”,比如提高得房率,增强产品竞争力。

对于存量闲置土地,前不久自然资源部、发改委都已经发文,官宣推出18项举措处置闲置存量土地。最近广州就有房企成功退地收回120亿元,武汉有房企有超过10宗土地申请调规。‍‍‍‍‍

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“实施有力度的降息”

房贷利率还要继续降

政治局会议要求,“要降低存款准备金率,实施有力度的降息”,重点是有力度,这说明中央认为先前的降息力度还不够。

目前我们的LPR还维持在3.85%,利息太高了,又想让人买房,又不舍得让利,这次终于意识到这个问题了。

前几天,央行刚刚宣布要引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行,预计最快10月20日,LPR报价有望下调20-25BP,进而带动房贷利率进一步下调。