最近，中央连续放大招，先是央行官宣要下调存量房贷利率，接着中央政治局会议召开，高层强调要“促进房地产市场止跌回稳”、“调整住房限购政策”，消息一出，整个地产圈都沸腾了。
明源君此前就分析过，房地产行业将迎来政策最宽松的时代。各种限制政策取消后，不难预见，改善市场也将进入拼刺刀阶段，产品力将直接决定房企未来的市场竞争力。
事实上，这两年，就有不少房企靠产品力在激烈的竞争中突围。最典型的莫过于绿城中国。
在今年上半年低迷的市场行情下，绿城很多项目基本开一个火一个。
6月底，位于义乌的凤起潮鸣项目开盘，套均2000多万的豪宅被抢购一空，首开卖了20亿，中签率仅为27%；杭州芝澜月华整个项目总货值有70亿，从首开到清盘只用了29天的时间；上海前滩百合园，三开热销，总销售额75亿；上海外滩兰庭，双开双罄，总销售额93.3亿.....
房地产进入卖方市场，客户对产品越发挑剔，为什么绿城还能在市场获得如此高的认可？
下面明源君来详细分析一下。
这两年，随着房地产行业进入改善时代，越来越多房企开始打造精品项目。而绿城很多年前就开始坚持精品策略了。
而且，明源君发现，绿城多年以前做的项目，在审美、功能、人性化设计等方面，放在今天也并不过时。
而之所以能如此超前，是因为绿城非常重视创新，敢于花时间、花钱持续提升产品力。
一、基于用户需求，快速迭代升级产品
随着地产行业进入下半场，市场和客户需求发生了巨变。绿城围绕用户需求，也不断加快了产品迭代速度。那么，绿城的产品目前有哪些进化与突破呢？
1、重融合，规划上强调开放性和公共性
过去客户买房，更多关注的是建筑本身，但现在大家对社区生活的期待越来越高，社区与城市界面的融合与功能利用，成了规划设计的重要考量。
绿城在规划设计之初，就努力将园区与城市、自然环境高度融合，以呈现和谐统一的美感。
一方面，项目红线局部退让，留出更多空间，打造更有活力的城市界面。
传统高端社区往往追求封闭性，高墙大院将园区与城市割裂，导致街道冷清，缺乏生气。而近两年，绿城开始有意识地探索社区的开放性。
以杭州芝澜月华项目为例，其规划摒弃了以往封闭围墙式的设计，退让园区空间，使所有楼栋与城市共构边界，实现了社区与城市的有机融合。
杭州芝澜月华实景图
项目在主入口沿街界面打造了架空伞状空间，园区商业配套也通过透明玻璃与街道进行有机结合。
这样一来，整条街会变得充满温度和活力，业主回家可以停下来聊天、闲逛，行人路过可以在这里停留，小孩可以在这里玩耍。这样的设计大大改善了城市的居住环境，这样的项目就呈现出非常高级的居住烟火气。
杭州芝澜月华实景图
另一方面，强调建筑和景观之间的渗透和共融。
绿城在景观打造上，非常重视建筑与自然的互动，景观不但要具有观赏性，更要能用、能玩、能社交。
所以绿城的景观除了做得很美，功能很复合，还要向四周延伸。比如园林和架空层空间要连通，泳池连着下沉式庭院，会所又嵌到下沉式庭院中，功能空间和景观相互渗透、融合。
这样一来可以提供更丰富的场景，空间具有连续性，另一方面也可以满足人与人的情感链接。
比如绿城义乌凤起潮鸣，项目地块比较特殊，由两块地连同中间的道路和东边的河岸一同出让。于是绿城打造了非常独特的一轴两园，中间是道路，道路两侧分别是合院区和高层区。
义乌凤起潮鸣实景图
绿城把中间的市政道路打造出一个内街，中间种了一棵八十多年的桂花树，让两个门头之间充分联动。
两个社区大门都进化成了门廊，回廊会一直延伸到社区内。高层的连廊更把社区里每一栋楼都连起来，让园林变得可以步行可以停留可以玩耍，不用受天气影响。
义乌凤起潮鸣实景图
义乌凤起潮鸣会所与下沉式庭院也高度融合，整个会所嵌入到960平米的下沉庭院之中，通过超高的玻璃幕墙设计，可以实现室内和室外无界的交融。业主在茶室喝茶，可以享受到更美好的景观视野，同时也不耽误带娃，时刻可以关注到在庭院玩耍的孩子。
2、善精雕，户型设计不断突破创新
在户型设计，绿城不断突破瓶颈，力求做到极致。近两年，绿城推出了多项创新设计，包括无界设计、800库、主卧小家化、中央岛等等。
以无界设计为例，通过将办公和商业里面的结构悬挂体系，应用到住宅建筑当中，解放户型内部的结构墙和柱子。当把外围护结构的柱子取消掉之后，户内可以实现270无柱景观视野，而且让空间变得更加开阔，大大提升了空间的实用率。
天津水西云庐300㎡和275㎡户型就引入了无界设计。结合约6.4米挑空，阳光毫无阻碍地透过三面巨大玻璃窗洒进室内，如同一块“全面屏”，将观景视野无限放大。
天津水西云庐275样板间
义乌凤起潮鸣高层户型也落地了无界设计，外立面采用弧形圆角设计，室内则是「无柱转角窗」，让室内空间变得更加通透开阔。
而且义乌凤起潮鸣利用四代宅的规范，设置了超大L型转角阳台，结合「中央岛」设计，将阳台、客餐厅、厨房融合在一起，形成「客厅院落化」。虽然是高层建筑，但却能拥有别墅一般的居住体验。
义乌凤起潮鸣户型图
3、强配套，重点提升架空层、会所、地库配套
这两年，绿城重点提升架空层、会所以及地下车库等配套内容。
架空层充分考虑不同人群的需求，打造多功能的全龄生活空间场景。会所为业主提供宽敞明亮的社交和休闲空间，高端项目中的会所则配备室内泳池、健身中心、私宴餐厅等功能设施。
比如凤起系产品，基本都配置超大规模会所。义乌凤起潮鸣会所面积达到4000平米，除了配置常见的中央水吧、影音室、棋牌室和茶室、私宴餐厅、室内恒温泳池等功能，还增加了保龄球室，为业主提供了非常丰富的选择。
而对于地下车库，绿城则增加了“地库玄关”、“地下光厅”等空间，让车行归家之路更有仪式感。
除此以外，绿城还对归家动线模块进行了迭代优化，打造了归家动线“139”体系。
以其中核心入园空间的「中央车站」为例，「中央车站」主要通过在入口大堂下方打造一个垂直空间，将下沉式落客区、下沉式庭院、快递中心等功能空间整合在一起，变成园区的中央枢纽，业主可以更便捷地打车，网约车可以开进来，不用担心日晒雨淋。业主晚上回家的时候顺便收取快递，非常便捷高效。
中央车站效果图
二、面向未来，绿城提出“好房子”6大标准
这两年，住建局号召房企，要为市民建设“绿色、低碳、智能、安全”的好房子。
作为行业先行者，绿城提炼出了绿城好房子的6大标准——“高颜值、极贤惠、最聪明、房低碳、全周期、人健康”。
秉持着一流的企业做标准的理念，绿城以这6大产品主张为基准，编制了《绿城好房子产品标准》。并且在6月底，通过专家组严格评审，成为行业首个企业“好房子”标准。
目前，绿城已经初步搭建起1到6到N的绿城好房子框架体系，这个体系包括一个标准、六宅实操手册（智慧宅、健康宅、生命宅、绿色宅、品相宅和舒心宅），同时还有多个技术系统作为支撑。
以健康宅为例，自疫情以后，大家越来越注重身心健康。
绿城的健康宅中，就以“健康”为核心，融入了大量绿色建筑的设计和建造要素。包括高品质围护系统、高性能外窗系统、适恒空调系统、声音控制系统、自然生态系统、绿色材料系统等6大健康系统。
再比如生命宅，绿城在结构上突破了高层住宅剪力墙较多的局限性，让室内空间尽量无墙少梁，赋予空间50%灵活度，可以为业主提供按需定制的空间布局，轻松实现LDKB一体化、双子房、双钥匙等个性化空间结构。
同时，绿城“生命宅”，还可以为餐厨、阳台、卫生间、玄关等空间提供13个功能模块，这些部品可以实现功能集成化、可升级、易焕新。从而满足家庭成长不同阶段的空间需求。
绿城的“生命宅”除了为同一户型提供多种格局可选套餐，实现了户型定制，满足客户家庭差异化的需求。
并且还能提供后加装服务，通过“5+1加装包”（颜值、收纳、电器、智能、软装包+定制包）为业主随心定制室内装修。
很多房企研发设计能力很强，但最终市场反馈却不怎么样，原因在于项目落地把控能力跟不上，设计方案在施工中大打折扣，出现了卖家秀和买家秀两张皮，甚至出现较为严重的质量问题。
但在绿城，这种情况基本不可能会出现，绿城已经形成非常成熟的工程管控体系，而且绿城的技术和管理方式还在不断进化。
首先，绿城产品建造的标准化程度非常高。
绿城的精工标准涵盖技术和管理两方面。绿城还联合中国建筑标准设计研究院编制了详细的工程做法图集，包括防水、景观、机电的安装，甚至细到连格栅、门窗都有详细的规范标准，颗粒度细得惊人，确保现场人员一看就懂。
其次，积极推进新技术应用，持续提高营造品质。
除了制定详细的规范标准，绿城一直非常重视新技术的应用。
比如绿城一直坚定不移地推行产业化技术，希望像工业制造一样来进行生产管理。
目前，绿城通过全面推行产业化技术应用，同时实行立体穿插综合作业提效的“战法”，双管齐下，很好地实现了提质增效，远远领先于同行。
今年，围绕六大产品主张，绿城又提出了四大核心技术系统的建设，包括优围体系、适恒系统、智慧系统和产业内装。
基于这四大核心技术系统，绿城进一步拆解出了10大模块和22个子模块，保障智慧宅、健康宅、生命宅等产品系的落地。
当然，绿城的新技术会在建研中心进行打样和综合验证、测评，然后再批量推到项目当中。绿城中国建研中心于2018年12月正式成立，建筑面积达到5000平米，目前已经成为绿城中国产品研发、产品教学、产品展示的一个重要基地。
第三、借助数字化平台，强管控建造过程
工程过程管控历来是工程管理中的难点，而且过程管控中还涉及到大量隐蔽工程，一旦施工不到位，就很容易出现质量问题。
一方面，绿城建立了严苛的巡查、第三方评估管控机制，确保施工质量保持在标杆水平。
另一方面，借助数字化工具，实时管控项目建造动态。
绿城根据绿式工程管理体系的标准，搭建了涵盖质量管理、进度管理、人员管理、视频监控的工程数字一体化平台，工程进度、工地安全问题、第三方评估结果、交付整改进等信息，全部都可以实时呈现在大屏上，真正实现精细化管控。
基于客户视角
做好产品价值传递，持续提升品牌力
绿城打造产品价值的能力毋庸置疑，但好产品打造出来后，如何向客户有效传递？
一方面，绿城通过实景示范区，给到客户最真实的产品体验，让项目价值更可信更立体。另一方面，绿城非常重视产品品牌的打造，持续通过线上线下推广影响客户心智，提高客户对绿城好产品的认知度。
一、全维实景示范区，给到客户最真实的产品体验
在绿城看来，传统售楼处很多是临时搭建，虽然很豪华，但客户体验不到真实的产品价值，跟客户未来的生活也没什么关系，这是很失败的客户体验。而且临时售楼处搭完还要拆，非常浪费。
而实景示范区，所见即所得，可以给到客户最真实的产品体验。
现在绿城大部分项目，会将社区大门、会所、下沉庭院、泳池等亮点和核心配套，在售楼阶段就全部打造完毕，实景呈现，强化客户对交付品质的信心。
2023年至今，在上海、北京、杭州、宁波等地，绿城全维实景示范区陆续亮相，不管在呈现完整度、建造效率，还是品质方面，都遥遥领先。
比如台州凤起潮鸣全维实景示范区建面1.6万方，拿地到开放仅178天。义乌凤起潮鸣全维实景示范区建面1.6万方，拿地到开放137天。
示范区打造又快又好，且不断刷新纪录，核心原因在于绿城建立起了一套完善的示范区管理体系，可以实现全周期分阶段高效管控。
比如设计阶段，由于示范区已经实现模块标准化、产品套餐化，可以大大提升设计效率，并能确保示范区产品语言整体统一，赋能一线项目。
建造阶段，得益于绿城强大的精益工程策划能力，绿城很多项目可以实现上午拿地，下午进场施工。
二、重视产品品牌打造，持续提升客户认知度
绿城产品溢价能力很强，除了品质过硬，其实也离不开其强大的品牌建设能力。
据了解，绿城内部构建了非常完善的品牌管理体系。除了设有独立的品牌部门，绿城在研发设计中心、工程管理中心等业务部门也设有品牌职能。
绿城高度重视品牌部门与业务部门的协作，品牌会定期与产品、客研、工程以及营销部门沟通互动，确保产品与品牌能相互赋能，形成强大的协同效应。
一方面，品牌严格管控产品命名和品牌形象等关键环节，确保品牌形象与产品体验保持一致。
比如绿城旗下项目命名都高度统一，非常富有诗意。
另一方面，绿城将产品视为品牌内涵的核心。每年，各业务部门通力合作，制定详细的产品推广策略，以帮助产品在市场上获得持续的曝光。此外，绿城很擅长将产品特性转化为易于理解的客户语言，确保产品价值能够迅速而准确地传递给客户，从而提升客户的认知度。
小结
房地产行业进入新周期，大家都在提要造好房子。
绿城作为行业的品质标杆，始终走在前列，不断创新，给行业带来了非常多惊喜。未来绿城又将会如何进化？让我们拭目以待。