9月27日，中央政治局会议对房地产政策进行了明确且具有高度期待的定调。这一举措被视为本轮房地产政策调整的关键转折点。会议强调了促进房地产市场止跌回稳的重要性，并提出了一系列具体措施，包括严控商品房增量、优化存量、提高质量，以及加大“白名单”项目贷款投放力度等。更为引人注目的是，会议还提出了调整住房限购政策和降低存量房贷利率等举措，旨在回应群众关切，推动构建房地产发展新模式。这一政策的出台背景十分特殊，政治局会议的不寻常召开预示着政策的紧迫性和重要性。不出所料，9月29日，央行和金融监管总局便发布公告，密集出台了一系列涉及存量房贷利率调整、首付比例统一等具体办法，为房地产市场注入了一剂强心针。中央政治局会议的定调不仅为房地产市场指明了方向，更传递出政府对稳定经济增长和防范金融风险的坚定决心。根据国家统计局的数据，2023年1-8月，全国房地产开发投资同比下降8.8%，商品房销售面积同比下降7.1%。这一背景下，政府希望通过优化土地、财税、金融等政策，构建一个更加健康、可持续的房地产市场，进而促进经济的整体稳定与发展。央行和金融监管总局的公告中，最为引人注目的便是存量房贷利率的调整。根据央行发布的数据，截至2023年6月末，全国个人住房贷款余额约为38.6万亿元。通过允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，政府旨在降低购房者的还款压力，进而刺激消费和投资。同时，建立常态化的调整机制，使得存量房贷利率能够根据市场利率的变化进行动态调整，这一创新性的举措有助于稳定市场预期，增强市场的信心。02
中国楼市的不眠之夜
上海、广州、深圳三大一线城市迅速响应中央政策，纷纷出台了优化房地产市场的具体措施。
根据上海市住建委的数据，2023年上半年，上海新建商品住宅成交面积为539万平方米，同比下降17%。
广州和深圳的情况也类似，市场活跃度有待提升。上海调整了限购政策，缩短了社保缴纳年限，提升了持有居住证群体的购房待遇；广州则全面取消了限购政策，为购房者提供了更大的便利；深圳则优化了分区住房限购政策，放宽了非户籍居民购房条件。
这些举措不仅有助于提升房地产市场的活跃度，更体现了政府对房地产市场健康发展的高度重视。
根据央行的数据，此次存量房贷利率平均降幅约为0.5个百分点，预计将惠及约1亿户家庭，每年可减少利息支出约500亿元。这将显著提升居民的消费能力和生活质量。同时，这一政策的出台也有助于稳定市场预期，提振市场信心。通过降低存量房贷利率，政府希望能够促进房地产市场的止跌回稳，推动市场的健康发展。限购政策的调整将降低购房门槛，扩大购房需求。根据中国指数研究院的数据，2023年1-8月，一线城市新建商品住宅成交面积同比下降约10%。限购政策的调整预计将吸引更多的购房者进入市场，从而推动市场的活跃度。特别是对于一线城市而言，限购政策的调整将显著提升市场的交易量。同时，限购政策的调整也将有助于优化房地产市场结构，促进房地产市场的健康发展。随着一系列政策的出台，市场对房地产市场的预期将发生积极的变化。根据央行发布的《2023年第三季度城镇储户问卷调查报告》，居民对未来房价上涨的预期比例较上季度上升了2个百分点，达到22.8%。这一数据表明，政策的出台已经开始影响市场预期，提升了购房者的信心。一方面，政策的出台将提升购房者的信心，促进其购房意愿；另一方面，政策的出台也将稳定开发商的预期，促使其加大投资力度，推动房地产市场的健康发展。根据国家统计局的数据，2023年1-8月，全国商品房销售额同比下降3.2%，但改善性需求占比有所上升。随着我国城市化进程的深入和居民收入水平的提高，房地产市场仍存在较大的需求空间。特别是改善性需求将成为市场的主流需求。因此，政府应针对改善性需求进一步优化政策体系，提供更多优质的住房产品。尽管政策面积极向好，但房地产市场仍面临一定的风险和挑战。根据中国房地产行业协会的数据，2023年上半年，全国房地产企业资产负债率约为78%，部分房企的财务状况依然严峻。同时，保交房问题也是当前房地产市场面临的一大挑战。政府和企业应共同努力，加强风险防范和化解，推动房地产市场的转型升级和高质量发展。本次政策调整不仅着眼于短期市场稳定，更注重构建房地产发展的长效机制。根据财政部的数据，2023年1-8月，全国土地出让收入同比下降约20%。通过优化土地、财税、金融等政策，政府希望能够提升房地产市场的整体竞争力和可持续发展能力。这将有助于促进房地产市场的健康发展，推动经济的整体稳定与发展。房地产市场与金融市场密切相关。根据银保监会的数据，截至2023年6月末，房地产贷款余额约占全部贷款余额的28%。本次政策调整将有助于改善房地产市场的资金状况，降低融资成本，提升市场活力。同时，金融市场的稳定也将为房地产市场提供有力的支持。因此，政府应加强房地产与金融市场的监管协调，防范金融风险。我国房地产市场存在明显的区域分化现象。根据中国指数研究院的数据，2023年1-8月，一线城市新建商品住宅成交均价同比上涨约5%，而三四线城市则同比下降约2%。政府应根据不同城市的特点和需求，制定差异化的政策措施，促进房地产市场的均衡发展。三是租赁市场的发展机遇。根据贝壳研究院的数据，2023年上半年，全国重点城市的租金回报率约为2%，租赁市场仍有较大的提升空间。政府应加大对租赁市场的支持力度，推动多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。同时，鼓励和支持社会资本参与租赁市场建设，提升租赁市场的服务水平和质量。综上所述，三大一线城市同日松绑房地产政策，标志着政府对房地产市场的重视和积极应对。通过调整住房限购政策、降低存量房贷利率等措施，政府旨在稳定市场预期，提振市场信心，推动房地产市场的健康发展。