北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
目前租房,最近看房,总预算500~600万,我们夫妻、两岁娃+老人居住。有保障渠道可解决孩子上学,打算在西四环定慧寺附近买电梯房。看了定慧西里和八里庄北里,预算够的上定慧西里的电梯3居,八里庄北里的电梯2居。
有两个问题,想听听您的意见:
第一,纠结楼龄,定慧西里是90-91年左右的房子,八里庄北里是97–98年左右的房子,买定慧西里三居相对宽敞,可担心若干年后不好出手,您认为楼龄重要吗?楼龄差六七年卖房时差距如何?
第二,纠结时机。今年年底是入手的好时机吗?我们是工薪阶层,孩子2029年上小学。感觉北京经济形势不好,貌似还有降的空间。
A:
1、楼龄很重要,但只要不影响贷款就无所谓,影响流动性的更重要因素是维护的品质,尤其电梯房。打个比方这就跟人似的,岁数大了想再婚时的年龄虽然很重要,但更重要的是健康养生、容颜气质和经济实力等方面,年龄不是决定因素。
差个6/7年在房龄都不老的时候差距很大,就跟28和35的似的,一个正是爆发期,一个都快被榨干了。但快退休了就无所谓了,48跟55的如果不说或许都看不出来,只要不影响退休金就无所谓。
以老公房来说,只要是不影响银行贷款就都差不多,90年之后的都行。还是多关注物业维护的品质吧,然后是看原产权单位管不管,越负责的越好。北京老房中保值和流动性好的不少呢,以强势部委的为主,比如人民日报社、财政部和计委(发改委)外交部的等等。这俩小区或楼栋我不熟,问当地中介吧。
2、年底,我认为不算差吧。一是因为政策救市还没什么效果,但行情基本稳住了。二是年底一般没什么行情,大多数都是第二年小阳春才波动呢。
经济形势不好就有降的空间,这怎么说呢?理论上是如此,但中国更多的还是政策市,从历次行情看,政策的影响力远远大于经济。
在历次崩盘中,1993、2004、2010和2017,都是中央为了防止过热才主动戳破泡沫的。此外的1998和2008可以说是因为经济原因导致,2014也可以算,但紧跟着的都是救市,虽然都费了挺大劲但也都成功了。北京好歹是首都,如果再跌,那其他城市就更难了。反正我不认为还有什么空间,再降就跌破租售比了,可能性不大。
3、总之这看自己的判断吧,另外可以让中介给算算租售比,选择溢价率低的,相对风险小。
仅供参考。
二
Q:
我想最近从通州换房到朝阳,三居改善兼顾学区,预算1100。二胎家庭,老大26年上学。
目前在上京新航线和嘉铭桐城c区之间纠结:
1、便捷性,上京优:通勤5km半小时。小学初中确定性强,都在家附近,接送方便。我们双职工,也没有老大帮忙,感觉便利性挺重要的。嘉铭的话,通勤45分钟,多15min 也能勉强接受,上学不确定26年是否还是各校址随机派,这样的话,各校址距离远的话,不太方便。
2、学区上,貌似是嘉铭优于上京的望馨小学+陈分?但嘉铭这两年各种随便派,又有突然多校的新闻。是否嘉铭学区还是整体优于上京呢?听说,陈分1/3能上80中同类型,嘉铭成绩不清楚,会比这还好?
3、户型上,上京能买的,就是118和132的,基本都是暗卫,大长条。嘉铭桐城133平的东南方正还有一个明卫,采光也好。嘉铭可能优一点。
4、还有说上京和澳洲康都比,澳洲康都学校更好,我个人是觉得应该差距不大,中央空调有点不想选。
碎碎了一堆,真心求教,您的观点和看法。
A:
1、2026年是确定性的入学人数减少了,少了小一半呢。而且又是朝阳区,没有东西海的学位紧张,也就大概率都能对口入学,否则朝阳区就没有留住好生源的优势了。
2、望馨小学早改为陈分小学部了,九年制。从常规排名来讲是嘉铭在陈分之上,但这怎么说呢,就跟班里的好学生似的,前三名更受重视,那再纠结之后的四五六排名就意义不大了,相互之间没多大差距,都挺好的。
怎么叫80中同类型啊?高中还是初中,是不是指的实验班啊?如果是指这个,那各校的都差不多,都是最好的生源氛围+师资倾斜,关键就看家长的配合+孩子的实力了。
3、具体户型看自己的喜好,这不到现场的话看户型图都没用。
4、澳洲康都是利泽校区,都是同等的生源+师资,没什么太大差距,更关键的是中学。不选就不选呗,中央空调和地下室都是澳洲康都的硬伤,麻烦不太好解决,所以才影响了房价走势。
5、说实话我觉得这些想法有点儿矫情了。打个比方吧,我有1100块钱想吃烤鸭,纠结于是吃大董的还是鸭王的呢?哪家的甜面酱和羊角葱更好吃呢?或者是哪家的分店质量更好?我觉得纠结这些细节意义不大,挺费神的犯不上。
这俩学区也是这样,其实从老房的溢价率就能看出来差不多了,其他家长已经用真金白银试探出了价值。所以索性多考虑具体的房源吧,毕竟房子是用来住的。反正要是我会首选新航线的,因为近十年来的价格走势在朝阳区排名更靠前。具体户型看自己的喜好,这我不好建议。
仅供参考。
三
Q:
我是四年前申请的共有产权房,房山苏庄的金林嘉苑,2.6万75%产权,折合3.5万一平了,比旁边的商品房大产权价格都高。现在是过去好几年了也就卖出去一半,说明看好这里发展的人非常少。
现在是业主群里不少人都想退房,但被告知不能退,只能等到了期限之后卖房。您估计等到五年期限的时候能卖多少钱?有没有其他办法?
A:
1、共产房是典型的保障房,按说跟商品房相比的话至少便宜15%正常。如果是卖3.5万,周边商品房得能卖到4.2万才算合适。比较难吧?
2、参考旁边的佳世苑小区,商品房,房龄不太老的也就卖3万吧。而且这里地段儿还比金林嘉苑的略强,因为在铁道北边,还离地铁更近。而金林嘉苑在铁路以南,被两条铁路给割成了半包围状况,这种地段儿不太好引入配套,至少比较慢。再加上是保障房,维护方面一般弱于商品房。
所以如果上市交易的话,大概率在2.8万左右或以下。那既然是75%的产权,2.8*0.75=2.1万,比现在这2.6万低了点儿。
3、当然这是建立在北京房价大盘不涨的基础上的,如果大盘涨了那这里也会多少跟随,也未必赔钱。到时候再看吧。再者说房子是用来住的,保障房既然买了就多考虑自住吧,其他的没必要太纠结。
仅供参考。
四
Q:
我第三次向您提问了,我年纪大了,希望您能有所重视,帮忙找到合适的房子。还是原有条件不变,400万之内带厅两居室,四环内地铁附近,离医院和公园近,小区环境和物业好,保值不落后大盘即可。这应该是我人生最后一次换房了,希望尽快买到。
A:
1、这不是说我不重视,是四环内根本就没有这种房,我没法儿推荐。
2、打个比方吧,我年纪还小,刚参加完高考,希望推荐合适的大学和专业。分数考了400,要求是北京211的热门专业,毕业后好找工作的。这是我人生中第一次重大的选择,希望能尽快实现,请认真对待。
这不是说谁是否认真的事儿,跟年纪也都无关,要求太高的话没有就是没有,至少我是找不到这种房。
3、要不看看南四环吧,南三环沿线能买到这种价位的,但基本都是老小区,物业和保值谈不上多强。其他的四环都找不到,这价位就不合适。
仅供参考。
五
Q:
我是老北京人,西城的,和儿子的户口都在***。这套房是我母亲的,但前年和我哥闹了点儿小矛盾,我们一家就搬出来了,房子过户给了我哥,他给了我一点儿钱,但我没房,户口就没迁走。
现在是明年我儿子要上学了,可以在我现在租房的地方上,但这不是有西城户口吗,所以我就想回西城上。但我哥不让我们上,说是怕耽误他儿子上学,2026年的。这都怪我当时不懂吧,让人家利用了,老家儿也偏心,现在我哥是让我把户口迁走,否则他就要给迁到公共户上了。
我问了,公共户也能上学,但肯定不是好学校。要想好点的话至少得租房,我想的是明年租一间小平房能省点钱,但中介说不行,必须是三年以上,而且还得超过人均五平米。另外就算上了学也得再租一年,因为学校有可能家访。可西城的房租您知道,万儿八千起步,而且学位还得单独花钱,也至少好几万吧,中介说还未必好找到愿意出租的。
我现在就难在这了,我现在是在门头沟租房,自由职业不用上班,其实在哪住都行,没必要在西城,地铁也挺方便的。关于这情况您看有什么别的办法吗?花点儿钱也行,只要孩子能上好学校就成,咱北京人也就重视个教育了。
A:
1、有户无房,那这基本就是多校派位了。说实话就是租了房子和学位也未必就能对口入学,得看明年的具体情况,学位宽松就好办,紧张的话那连有房有户的都不敢保证。
2、这我也没什么别的办法,不是花钱的事儿,是花钱都不好办,我没有门路。这我发出来让网友们给出个主意吧,我是真帮不上忙。
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