北京上海深夜重磅！业主集体跳价，开发商涨价....但楼市难暴走！

闻道商业

2024-10-01 11:03发布于湖北财经领域创作者

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划重点

01中国房地产市场在政策刺激下迎来狂欢，股市和楼市纷纷大涨。

02上海、广深等一线城市推出宽松购房政策，首套首付比例降低，增值税5改2年等。

03由于政策效应，房价开始跳涨，业主集体跳价，开发商涨价。

04同时，四大行降低存量房贷利率，2024年10月31日前完成批量调整。

05然而，楼市复兴仍是长期工程，取决于整个经济重新高涨的速度。

以上内容由腾讯混元大模型生成，仅供参考

国家接连抛出的政策大招，让中国资产燃爆了。

资本市场率先暴走。9月24至27日4天时间，A股市值从75万亿陡增至85万亿，为股民人均创收4.7万。

9月30日一天，上证指数大涨8%，A股单日成交2.6万亿，713支股票涨停，4917支股票暴涨超7%。

狂欢股民，几度将上交所股票交易系统击溃。

在股市之后，一波更重磅的楼市政策，在十一前密集落地！

史上最宽松政策，业主集体跳价‍‍

9月29日晚间，上海抛出了史上最宽松的购房新政。

核心重磅消息，简言之：外环外1年社保可买；外地家庭可买二套；首套首付15%，二套25%；增值税5改2年，满两年没有增值税........

与上海几乎同时，广深也抛出了更为疯狂的楼市新政。

大致看，深圳非核心区全面取消限购；首套首付比例15%，二套则是20%；增值税5改2年.......广州更为彻底，全面取消限购，不限制购房套数！

四大一线城市中，北京9月30日晚间，最后登场。‍‍‍

比上海还激进，北京首套首付比例15%，二套直接降到20%；非本市户籍家庭购买五环内商品房，只需三年社保.......

上海、北京楼市新政，意味着中国房地产市场的最终松绑。‍‍

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多个数据佐证，房价开始跳涨！

数据显示，东莞一业主一夜将房价涨了60万元！ 厦门湖里区海天路的信源大厦，一房源挂牌价格直接暴涨250万。

此前，杭州位于拱墅区运河新城的滨运锦绣里，开盘当天吸引近2000人摇号，并全部卖完。

就在刚刚，北京一套本要打折出售的二手房，业主突然喊话要跳涨100万。类似情况，不在少数。

9月27日，就在A股最火爆这天，瑞安集团也上了一波热搜：其位居上海翠湖天地六期项目，108套豪宅一天卖了119.79亿元。

平均一套房子1.1个亿，再次刷新了中国顶级豪宅销售记录。在200多个亿万富豪追捧下，最贵豪宅成交价达到空前的3.56亿。

翠湖豪宅不具有代表性，但却是个具有风向标的大事件。

如果房价交易层面上涨只是反映了消费端的某种需求信号，那地产商提价、土拍暴涨则反映价格机制已经彻底传导至生产供给端。

从9月26日开始，保利发展旗下多个城市项目公布“保价计划”，比如温州保利·天珺项目宣布“若同类房屋在后期网签销售折扣低于买方现有折扣，或有额外赠送物业费、车位、家装包等任何形式的变相优惠，可无理由退房。

不止温州保利，广东保利、四川保利、西安保利、济南保利等项目保价也在持续进行中。例如，四川保利旗下20余个在售项目“保价到明年”。

保价之后是涨价。近日，珠海已有开发商官宣涨价，全线上涨2%。成都某巨头房企也带头宣布涨价，所有在售的住宅项目涨价2%。

9月28日，河南本土房企河南卓凯置业有限公司发文称，自9月30日24时起，对旗下常绿·金水宸苑项目在售房源售价上调2%。

10月1日起，北京多个开发商以取消打折优惠为由，变相上涨房价。

北京西四环的京能西贤府称，恢复原折扣方案，多余折扣收回；中建壹品发出海报，10月8日起旗下的花香壹号、颐和公关、御璟星城、御璟星城·元启、大兴星光城，折扣回收2%；北京昌平新城梧桐山语全线产品优惠收回2%等。

从房企保价、涨价往下推，是土拍成交价暴涨。

日前，成都一宗地块历经114轮土拍才算成功，溢价高达86.92%。此前，同样受此信心影响，深圳一土拍溢价率也升至35%。

从需求到供给，房地产全链路被彻底激活了！房企终于唤醒了资本市场，久违的大涨开始了。

20厘米已经不是新闻，诸如阳光股份、合肥城建以及金融街已经是连续多日涨停。

四大行降利率，160万贷款1年省1万

从股市到楼市，中国资产久违大涨，首先还是源于政策逻辑。

9月26日，大规模经济刺激政策被一股脑抛出。

整体基调上异常积极，财政与货币政策强调加大力度。具体到房地产，强调促进止跌回稳；资本市场，强调不断提振；消费投资上上，强调招商引资，帮助民营企业渡过难关；民生上是保就业.....

一时间，各类政策如洪水般袭来，大超此前行业呼吁的10万亿刺激计划。

这其中又以资本政策与房地产政策，最为凶猛、激进。

与资本市场果断反应不同，作为实体产业的房地产反应稍慢，更是被普遍视作本轮刺激计划成败的关键胜负手、晴雨表。

为什么这么说，有几点原因，一者房地产颓势已久，积重难返；二者房地产涉及更多的实体产业链条，恢复起来更难、更慢；三者，房地产行业信心没有资本市场反应快.......

但本轮房地产政策还是相当给力、相当全面、相当接地气。

给力体现在，会议直接要求“促进房地产市场止跌回稳”，这是首次出现的表述，彰显最高层维稳房地产市场的决心。

全面体现在，楼市政策涉及供给方、需求方等方方面面。

比如，对供应方，“商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地”。既要提升存量质量、改善居民生活品质；也要严格控制增量，以避免房地产市场再次过热和无序扩张。

接地气体现在，“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”。尤其是降低存贷利率方面，一反过去模凌两可的表述，要求给予明确回应、并给出时间表。

9月29日晚间，工行、建行、农行和中行四家国有大行正式发布公告，将于10月12日起发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整。四大行均表示后续在银行官网、微信公众号、网点等渠道公告相关信息。

此前，券商中国据上市银行2024年半年报梳理，截至今年6月末，六大国有银行个人住房贷款余额合计规模约为26.19万亿元。具体来看，建行个人住房贷款余额最高，达6.38万亿元，工行为6.17万亿元，农行5.07万亿元，中行4.75万亿元，邮储银行2.36万亿元，交行1.46万亿元。

有不行业人士已经开始预测，假设以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，若该房贷利率从4.4%降至3.55%，借款人利息支出每年可节省近6000元。

而这一举措也将进一步稳定购房者预期，提振市场信心，促进房地产市场健康平稳发展。

924楼市政策，力度空前强大

对于本轮史无前例的楼市刺激计划，市场的反应不是有没有效，而是能发挥多大作用，持续多长时间。

要试着回答这个问题，必须要先理清近期激变的楼市政策。

除了924新政，517新政也需重新复盘。

其实，517新政的力度已然很大。首套、二套房最低首付比例分别降至15%、25%；取消商业贷款利率下限；下调公积金贷款利率等。甚至央行还准备设立3000亿元保障性住房再贷款.......

但效果不尽人意。天眼查显示，8月数据，房地产的投资、销售、价格等持续下跌，不少指标甚至处于全年低位。

一句话，市场信心异常低迷，难以调动。

为社么这样？一个重要原因是，房地产已经融入到经济生活的方方面面。

用户投资股市的钱亏着，存量贷款还着远超市场的高额利息，工资不涨、失业风险提升，首付比例降低再多，有何意义？再者，股市楼市两大资产价格太低，也阻碍了用户的资金回流，这让消费更加举步维艰，最后就是整个经济层面的崩溃。

这还只是消费端，供给端的房企更是处在生死边缘。过去三年，房地产销售、融资跌去50%，投资和价格跌去40%......

怎么办？考虑到存量购房已经锁定了用户未来10年甚至更长时间的收入。要破解这一难题，首先不应该是鼓励继续买房，而是让人民群众的钱袋子先满起来。

股市是一个最好、最快盘活存量资产的方法。毕竟钱多了才能还债，才能消费，才能买房。

其次，降低存量房贷利率也是反向帮助用户“赚钱”的法子，用户负债少了，自然能消费、甚至投资房地产。

最后，还要对房企施以援手，积极降低贷款成本，让它们活下去。

当然，考虑到房地产的巨大影响面，要提振房地产的信心，就必须提振整个经济层面的信心。换言之，过去偏向于刺激购房的单一政策无效，只有全面经济刺激政策（引发经济全面复苏）才有效。

对于这几点，本论房地产政策已经做的比517好了太多。

股市看短期，楼市决战长期

即便如此，行业对本轮房地产走势还是有不少顾虑。原因在于，短期用户的投资热情或许没那么高涨。

换言之，即便用户钱袋子稍微鼓起来。他们大概率也会先在股市里搏杀，而不是楼市。

当然，随着经济编号，用户手头资金充裕，会有一部分资金重回楼市。但有多少，还能难说。

换言之，楼市的真正全面复兴，或许要在经济真正复苏、企稳后才会出现。

也就是，楼市复兴是个长期工程。在2019年之前的十几年里，楼市会之所以长生不衰，这与整个宏观经济环境密切相关。

振兴楼市是个长期工程，它能长阳、亦可长阴。当然这不是否认本轮刺激，恰恰相反，本轮刺激太重要、太及时了。因为楼市赖以发展的整个经济层面的希望，被重新点燃了！

基于楼市的期待，我们报以长期向好的理念。但它复兴有多快，取决于整个经济重新高涨的速度！

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