01
又是一年9•30年，北京楼市发生了两件大事：
一件是昨天晚上发布的北京楼市新政。
北京从2011年开始执行的限购政策，一夜之间，脱掉大半。
另外一件就是下图的华曦府现房开盘热销108套。
一张红底烫金字海报，字数少事情大，更何况只有13个字：
华曦府现房开盘，108套，再续传奇
两件事似乎有因果关系：昨晚北京刚出政策，同一天华曦府就发开盘热销海报。
108套现房销售，放在当下市场里，简直就是神话。
还有一个神话，是两年前的华曦府期房销售，2小时249套售罄。
期房+现房，历经两年的时间周期、市场周期、产品周期，两次开盘创造两次神话，也创造了「华曦府现象」。
举个简单例子，北京楼市的产品已经3个月一迭代，华曦府至少扛住8轮竞品毒打，且在市场下行周期里，遥遥领先北京同行。
更是不敢想像，接下来在政策东风下，华曦府又会频频创造哪些奇迹！
所以，复盘华曦府穿越市场周期背后的热销秘密，就成为全行业关注的话题。
02
前面我们说过，楼市新政对华曦府现房开盘后影响会很大，开盘影响不大。
因为在政策官宣前，华曦府已经完成了开盘动作。
开盘前的北京楼市是什么样子？
销冠100的监测项目中，有项目开盘甚至只有个位数，有项目连热销海报都不发，甚至是开盘数月都只有零星的网签......
也就是说，华曦府的蓄客时机，正是在市场一片哀鸿的节点。
没有对比，表扬显得苍白无力。所以，华曦府现房热销108套，开盘去化40%以上，堪称得上「奇迹黑马」。
但黑马更令人诧异的一点是，华曦府现房开盘，愣是守住了销售指导价：
75000元/m²
能守住销售指导价，即便放在当下的期房市场，也并不容易做到，华曦府做到了。
不仅如此，华曦府还心态平和的在售楼处张贴出「保价声明」。
很多人只是浅浅的努力，再高调的抱怨。华曦府却是「把酒祝东风，且共从容」。
很多人都不相信，表妹更想一探究竟，还原「华曦府现象」真相。
要验证真伪，有三个维度：
1、项目到访量，这代表项目是不是有足够的客群基础；
2、到访转认购的比例，比例越高，证明项目让人掏钱的能力越强；
3、网签速度，唯一不能掺假的试金石。
当表妹抱着怀疑态度去验证的时候，根据掌握的数据，华曦府居然全部都扛过了。
华曦府是8月24号开了实景展示区，到开盘也不过38天，但这38天里华曦府：
累计到访3000+
日均到访近80组左右
越临近开盘，到访量越高。
表妹私下找到信源打探，案场其中一位置业顾问表示：最近两周每天接访量基本能达到双位数，而且每位客户要求接满90分钟，人已经累坏了。（ps：90分钟是另外的故事，表妹稍后和大家详说。）
而且不光是他这样，项目上其余10几位小伙伴，也是这个节奏，这样算下来，华曦府的到访几乎不可能注水。
接着，表妹又拿到一组转化数据。信源称，大中介进场首个周末，两天带访100多组客户，成交了12组，转化比基本达到了：
10转1
这个数据，几乎碾轧了市场绝大多数在售期房项目。
而且，华曦府目前给的渠道点位在区域内并不高，但是中介依然积极带访。用中介的话说就是：
别的项目佣金点位高，是画饼；华曦府点位虽低，能落袋为安，其实拿到手更多。
了解到这里，表妹已经基本相信华曦府这个奇迹了。
表妹好奇心过重，在今早打开了住建委：
10月1日，华曦府现房已经网签了10套，还有11套显示已预定，估计正在走手续，加一起就有21套。
这组数据又一次惊掉表妹下巴。要知道，开盘当天就转签的项目，上一个还是西城区的神盘-中海京华玖序，也就是中信城五期项目。
说老实话，华曦府现房能卖好，开盘前表妹一直是严重怀疑的。
能逆市不降价；卖得又好；网签又快，这三组连环动作一气呵成，就不得不让人重新思考：
华曦府热销，究竟凭什么？
03
很多人可能说会，华曦府的现房热销奇迹，力量就在现场，答案就在现场。
华曦府园区实拍
风景如画的现房实景，表妹见过很多。现场园林景观的展示力，的确震憾到表妹，只是疑虑打消了一点点。
好看的实景展示区很多，热销的楼盘却寥寥无几。
甚至可以说，在当下的市场里，园林超预期是开发商应该做的必选题。
华曦府林下广场实拍
园林实景是看得见的风景，看不见的风景可能才是关键。
在调研过程中，表妹意外了解到一件事，这件事情也很常规，却极大触动了表妹。
开发商逢年过节都会组织业主活动，华曦府也不例外，比如电建地产常规的五节十礼活动。
去年底，和很多开发商一样，华曦府请全体业主看开心麻花专场演出。
小剧场里，大家都很开心，也包括华曦府的项目总经理和管理层。
总经理带着管理层出席业主活动，这很少见。
因此，华曦府的活动就不止是活动，而是一次提前上演的社群活动，是互相之间的以诚相待，业主的意见反馈直接传递到管理层那里。
所以你看，即使是常规的活动，华曦府的活动颗料度都会很细，带着情感的仔细，
结果自然就不一样的。
什么叫像素级管理，说起来其实不难，就是真心对业主好。
真正做到这一点，其实很难很难。
04
华曦府管理层的真诚和担当，首先来自作品自信。
比如华曦府的地段自信，西四环，天生的西贵之地，距离金融街、丽泽、丰科园三大产业区都不过10公里左右。
更重要的是，它是海淀区的近邻。
从华曦府出发，驾车到玉泉路不过10min，到海淀隐形金线-万寿路也不过18min左右。
也因此，华曦府有30-40%来自挑剔的海淀客户，几乎和地缘客户占比相同。
自信还来自产品力。
社区三面还被40000平的城市公园包围，正与北京今年初宣传的「花园城市」不谋而合。
华曦府周边城市公园实拍
「天生丽质难自弃,一朝选在君王侧」，说的就是华曦府。
大家可能不知道的是，华曦府对开发公司来说有着非凡的意义。
在华曦府之后，电建有了「华曦系」。
西四环的华曦府，是「华曦系」首发作品。或者说，成就了「华曦系」。
两年时间，全国陆续落位了5座华曦府。
05
努力付出背后是倾注情感，才会有社群运营一家人的浓浓情感。
做得更好，「自我迭代」这件事就变得水到渠成。
比如这颗蒙古栎，大家注意到了吗？它在期房销售时期是没有的。
华曦府实景实拍
但是后来，开发商跨越1800余公里，探访四大种植基地，经过数轮角度调整，才把这株带着满满的长寿、荣耀、家业长青祝愿的百年蒙古栎移植到社区内部。
庭园见树，十宅九富。这件事情，原本并没有业主要求开发商去做。
但华曦府依旧做了，也就有了华曦府独有的中央草坪和
精神图腾。
再比如，大家看到单元门口的门禁了嘛？
华曦府单元门实景实拍
本来是正常刷卡的门禁，但华曦府愣是把它升级为「无感通行」的门禁。
不管是小朋友、成年人、或是老人步入单元门时，都可以提前识别，在前行中不用有一刻停留，就能仪式感拉满。
小小细节，开发商真的格外重视给足业主们「情绪价值」。
但这背后，又是一连串的故事。
华曦府单元入户实景实拍
识别系统需要调成一个完美的角度，需要多次测试，更需要大量数据测验，确定好开门时间，才能真正的做到无感通行，就像打瞌睡，有人送枕头。
这世界上的久处不厌，都是因为用心。
06
这些细节，表妹还可以举出很多很多。
华曦府C客厅旱溪实景实拍
当然，这是细节的全部吗，依然不是。
还记得表妹开头说的案场90分钟吗？
置业顾问接待客户时长，不能低于90分钟。玫瑰有花期，接待有时长，果实自然就落在了华曦府。
90分钟看似是一组数字，但背后却是开发商管理动作的落地，是客户一整套生活场景的体验，
在体验中过程中，其中的一句话，一首歌，总有能牵动客户情绪的地方，于是有了交集和牵挂，更何况还有1w平的实景展示区。
表妹还听说一件事，第一批走进华曦府实景展示区的，正是华曦府的249组老业主，他们带着更严苛的眼光进入社区，没有产生任何客诉，只有业主由衷的感叹：
超预期。
华曦府96平样板间实景，以开发商交付为准
甚至他们会在私下里讨论：这是有良心的开发商。
「良心」两个字，虽然很朴素，却是很高的评价，背后是做产品的苦心、痴心和费心，也才会有业主的芳心暗许。
从一开始要破译「华曦府现象」，到被各种小细节吸引，一路感动到良心，
表妹最后发现，华曦府能够穿越周期的原因有很多，内核可能只有一个——把温柔托付给能察觉你小情绪的人。表妹称它是
情绪赛道。销冠100