存量住房贷款利率调整及新机制的建立，是一种双赢
9月29日，中国人民银行发布〔2024〕第11号公告，公告内容主要就存量住房贷款调整方式和新增住房贷款的调节机制进行了说明。本次调整及新机制的建立，是房地产及金融行业新形势下，金融机构和住房按揭贷款客户的一种双赢选择。表面上看，存量贷款利率的调整，有利于减轻客户利息支出，相应的减少了金融的机构的利息收入，但总体上看，金融机构却可以通过利率调整机制，减少客户提前还款规模，进而获得相对稳定的利息总额收入，因此，我们认为存量住房贷款利率的调整，是金融机构和住房按揭贷款客户的一种双赢选择。下边，我们从本次政策出台的背景、内容、原则及影响等四个方面对本观点进行论述。（一）2024年上半年，住房按揭贷款出现巨额提前还贷2024年上半年住户部门新增产长期贷款1.18万亿元，假定长期住房贷款约等于个人住房按揭贷款，而2024年上半年个人住房按揭贷款余额相比2023年末减少了3800亿元，这意味着上半年住户部门提前偿还银行按揭贷款的金额约1.56万亿元。
导致居民提前还款的关键要素为新旧住房贷款的利率差较大，住房按揭贷款以5年期长期贷款LPR为基准，有客户在基准基础上加点55BP，有客户在基准基础上减少20BP，不同时间不同贷款政策下，新旧贷款利率差异至少75BP，叠加2024年两次调整LPR基准减少35的BP，不背景下客户贷款利率差最大达到110BP，以20年贷款期限计算，每100万元，新旧客户利息差额每月585元，20年利息总差额14万元。当然，存款利率不断下行，及个人资金无风险收益率不断下行，也是导致住户部门大规模提前还款的主要因素。受居民部门杠杆率高企不下，就业景气度下降，失业率上升，收入预期降低等综合因素影响，2024年1-8月，社会消费品零售总额同比增速逐步收窄，由疫Q前8-10%的增速，逐步收窄到2024年8月的2.1%。在收入预期暂未有确定性恢复前，通过减少居民家庭利息支出，从而促进居民家庭的消费增长，具有一定的现实意义。9月26日，中政治局经济工作会议，分析研究当前经济形势，针对房地产行业，提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。为落实党中央、国务院决策部署，回应群众关切，适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，深化利率市场化改革，更好发挥市场机制作用，维护借贷双方合法权益，9月29日，中国人民银行发布〔2024〕第11号公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动降低存量房贷利率。（一）借款人申请商业性个人住房贷款时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式。合同约定为固定利率的，利率水平在合同期保持不变。合同约定为浮动利率的，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成（加点可为负值），加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素。（二）固定利率商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。置换时，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率的差值。（三）自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。（四）自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。（五）中国人民银行各省级分行应指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，指导辖区内金融机构做好落实工作，规范市场竞争行为，维护市场秩序。（六）银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者合法权益，确保有关工作平稳有序进行。本公告自发布之日起施行，中国人民银行公告〔2019〕第16号同时废止。此前相关规定与本公告不一致的，以本公告为准。针对住房存量贷款，在2024年10月31日，统一进行批量调整。2024年11月1日后，无论是新增住房贷款，还是此前已调整的贷款，均可根据新的利率调节机制在不同情形下进行动态调整。无论客户选择固定贷款利率还是浮动贷款利率，均建立了利率调节机制。利率调节方式，均向有利于客户的方向倾斜。客户可先选择固定利率贷款方式，当市场利率偏离度较高，不利于借款客户时，可申请变更为浮动利率贷款机制，浮动利率调整周期可双方协商确定。当固定利率机制有利于客户时，客户选择不改变合同履行方式。各地执行利率下限，将由人民银行省级分行，根据辖区内的市场形势和调控要求，辖区内各商业银行遵照指导意见制定执行利率，保持市场相对稳定和统一。截至2023年末住房贷款余额38.17万亿元，2024年上半年提前还款规模约1.56万亿元，本次存量住房贷款利率调整覆盖资金规模约有36.61万亿元，根据央行预测的平均下调0.5%利率计算，每年可为个人及家庭节约利息约1831亿元。降低存量住房贷款利率，表面上看，因利率下行导致银行利息收入减少。但若能因利率下调，减少居民提前还款规模，则总体上对银行来讲是利大于弊的。例如，以上半年提前还贷1.56万亿元规模为例，若客户不提前还款，而选择利率降低0.5%，银行利息收入减少仅78亿元。而客户选择全部还款的情形下，利息收入按照基准3.85%计算，银行减少利息收入601亿元。全部还款情形下，银行利息收入损失是降低利率情形下的7.7倍，意味着通过降低存量贷款利率的举措，只要能挽留计划提前还款规模的13%，继续保持还贷，对银行来讲政策就是利大于弊的。因此，总体上来讲，存量住房贷款利率的调整，不仅有利于减轻客户还款负担，同时也对增加金融机构长期收益有着正面积极的帮助，是金融机构和借款客户的一种双赢选择。