“ ‘银十’回来了！”节前政策频出，点燃了十一黄金周的楼市热情。一系列的政策组合拳，显著降低了购房门槛和购房成本，更重要的是，为市场注入了信心，有效提振了购房者预期。从广州楼市的成交数据和市场反应来看，这个国庆假期，广州楼市呈现出与以往政策后不同的市场效应。业内人士认为，“十一黄金周”的火爆，为四季度开了个个好头，接下来在政策持续发力的预期下，房地产市场有望加速筑底企稳。
“十一黄金周”多个项目到访火爆。
数据解读：
多家房企、项目超前完成10月销售目标
楼市成交数据可以说是最真实反映市场行情的指标。以阳光家缘的网签数据来看，10月1日到6日，广州网签439套，其中增城、花都、南沙、番禺、黄埔、荔湾等区成交居前。相比去年（中秋国庆假期8天）和前年同期的网签数据，这个数据是偏低的，也和今年楼市呈现的人气以及成交状态明显不符。
对此，业内人士表示，网签数据一向是滞后的，对比往年，今年的网签数据可能参考性变得更弱。因为客户付款方式以及近期贷款政策频繁变化，让一些项目的网签甚至滞后了两三个月。从今年国庆销售人员的工作和接待强度来看，预计国庆期间的认购和成交，安排网签还会进一步推迟。
在人气带动下，国庆楼市成交量明显增长。
来自一线销售的数据或许更能反映当前的市场状况。作为主流新房销售渠道之一的贝壳平台表示，截至10月7日下午两点，贝壳新房认购已突破3000套，与去年同期相比增长两倍以上。
合富辉煌广州公司副总经理、业务拓展部总经理梁仲贤对记者表示，从目前统计的国庆成交数据来看，合富全市代理的100多个项目一天的成交量已经比八九月份一周的成交量还要多了，成交量提升是非常明显的。其实，去年国庆假期前夕，9月下旬，广州楼市也曾出台新政，优化住房限购政策，番禺、黄埔等区域不再限购，同时个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。所以去年国庆楼市也有一波行情。而今年十一的行情相比去年同期，从到访量到成交套数、成交金额都有40%~50%左右的提升。
“‘银十’确实已经回来了。” 广州中原地产项目部总经理黄韬表示，以中原到7号的统计数据来看，相较平时的周六日，国庆期间，广州80%的新房项目都有到访量和成交量的显著上涨。具体而言，到访量增长基本在50%~100%，而成交量增长则在20%~30%。
可以看到，多个房企和项目发布了国庆成交业绩，都呈现大幅增长的态势，还有不少项目负责人表示，仅国庆期间的成交就已超额完成10月销售任务。广东保利10月6日已发布海报表示黄金周销售任务已超额完成，黄金周期间销售达50亿元。中海地产表示，截至10月7日上午，中海大境国庆累计销售额已经突破10亿元，创开盘以来持销周度成交最高纪录，来访每日都超过200组，累计来访超过1300组。凯德表示，位于中新知识城的凯德·中新里累计成交金额超8600万元，累计到访超510组，环比9月同期大涨310%，对比2023年同比涨幅达120%。而位于番禺的凯德•山海连城热销超30套，国庆前五天已超额达标提前完成销售目标。
凯德•山海连城表示已超额达标提前完成销售目标。
市场特点：市场频现提价为稳预期 以价换量仍是主流
“国庆假期七天，什么都没做就看房，还好在出发去工作前搞定了！”连先生是某企业派驻香港的工作人员，考虑到孩子即将升入初中，学区房也完成了自己的“使命”，连先生在今年9月份卖出了旧房子，决定为家人改善一下居住环境。他告诉记者，他自从有换房想法后就一直关注着广州楼市，原计划是卖了房之后持币慢慢看房。“现在的新规产品实用率很高，而且我看广州的供地计划，有几宗地块位置很好，如果能买到租几年房子也无妨。”
不过，广州楼市9月底开始的这一波“行情”大大超出了连先生的预计，他不得不取消了国庆期间所有的计划，趁回到广州开始了紧锣密鼓的看房。“和家人商量了一下，现在的情况买比等更安全，一手没有合意的产品我们就看二手。”好在，二手房目前的性价比较高，连先生很快在同样的地段实现“小换大”，购入了位于珠江新城的一套大三房产品。
下决定、看房、下定、网签……连先生一气呵成地在这个假期完成了住房的置换升级，放心地登上了去往香港的火车。他决定背后的逻辑也十分简单：在利好密集出台的托举之下，楼市已经有了较为坚实的底部。“我们一直只有一套房子，其实也算是刚需，几年的租金算下来也省了一大笔钱，加上老婆孩子免去租房的不安稳，是值得的。”
像连先生这样处于观望之中，受市场回暖影响加快入市脚步的置业者不在少数。“‘旧客’实际上是今年国庆假期很大一部分的客源。”越秀大学星汇城的一位置业顾问告诉记者，过去这半年随着市场下行，客户的观望情绪较重，近期随着市场转暖，项目邀约客户回访的难度明显降低。“一方面因为对楼市未来的预期变得乐观，另一方面可能从股市有获利，不少客户回来的时候预算也提高了，因此成交更果断。”
到访转化率在明显提升。
转化率提升百花齐放 广州楼市呈现出三大特点
“这次国庆假期与以往都很不一样，以往一般集中在头两天和末两天成交，而这个国庆在新政加持下，每天接待时长都延续到12点甚至后半夜，而且从10月1日一直到7日，每日销售额持续递增。”中海大境的相关负责人表示，此次新政组合拳确实明显激发出购房需求，从项目客户情况来看，新客成交的比例达到惊人的65%。同时，新政后也加大了广州对外地客的吸引力，国庆期间项目不乏湖北、福建、甚至东北、内蒙古的客户过来看楼，也有外地客成交，主要是有计划在广州布局产业的客户。
中海大境方面表示这个国庆成交行情持续递增。
相比以往的新政效应，不少业内人士表示，这个十一楼市有明显不同。梁仲贤表示，从当前的市场状况来看，广州十一楼市呈现出三个特点。一是成交氛围明显好转，观望情绪降低之下，到访转化率明显提升。现在看房客户明显比八九月份多了，到访转化率也从今年平均3%左右提升到5%左右。二是从以往的局部回暖到目前的百花齐放。以往几次新政出台，市场都呈现出部分板块和项目局部回暖，比如去年国庆就是番禺、黄埔不限购了，有一个行情爆发。今年1~9月，主要是豪宅率先回暖的带动。国庆期间则有明显不同，无论是豪宅还是刚改、刚需项目，无论是中心区还是增城等外围区域，十一成交量都还不错，有种百花齐放之感。三是价格有初步稳定之态。
尽管近期有多个项目表示即将收回国庆优惠，节后预计涨价2%~3%，但业内人士表示，综合来看，各个楼盘“保价”或“涨价”的幅度其实并不大，其主要的目的，还是稳定购房者的预期，减少大家对于房价下跌的顾虑，从而增强客户的购房动力。梁仲贤也表示，如果现在就说价格回稳有点太早了，因为观察市场只有一周的时间。而且一手新房项目单盘差异性也会比较大，销售策略也会不同。有些项目可能真的是要回收一点折扣，因为之前定得比较低，有些项目可能则是逼单策略。二手市场的表现可能更加明显，一些市中心笋盘在这个国庆消化速度更快了。因此，市场价格会慢慢呈现回稳的态势，起码不会继续明显下跌，但至于会不会有一些价格的回升，还是要看个盘情况。当下，主流开发商还是会以迅速出货为主，因为今年的业绩完成率还比较低，以价换量的场景在第四季度还会是主流。
政策等因素将影响国庆楼市的热度的持续力。
后市展望：
完成筑底还需时间 政策仍有预期
相比于以往一项一项推出的政策，这次楼市政策组合拳形成的合力正在发挥效应。那么，市场是否能就此走出V型反转的路线？业内人士表示，“930”前后一周的增量政策，房价预期管理成为核心，“止跌回稳”的提法，让大家对地产市场的定位和认知有了明显变化，体现了更加精细化经济刺激的思路。可以看到，从2021年下半年开始的几轮楼市政策，并没有持续长效的，明显产生短期效果的包括2022年6月、2023年一季度和2024年6月三个时间段，在销售数据明显改善之后却依然是后继乏力。虽然新一轮政策有所不同，但也不用过度在意短期的销量变化，更应该形成中长期的跟踪框架，后续继续在相关政策上补力发力。
“虽然银十回来了，但目前来看仍是个中规中矩的状态，也有项目国庆期间是零开单的。整个银十后续走向，是否能持续火爆，还有待继续观察。”黄韬认为，不论是政策的传导还是后续消费者股市盈利资金的离场转向都需要时间。目前，优质房产依然是资产配置的首选项之一，预期改变之后资金的到位仍需要时间，而楼市能否完成筑底，将在2025年春节后可能出现的“小阳春”中得以体现。
梁仲贤则表示，对于四季度楼市的走向，节后可以继续观察股市的行情，股市盈利资金还没有明显进入楼市。对于房企而言，建议不要借这波行情涨价，可以采取平稳策略，先集中走货，毕竟目前市场库存量依然比较大。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，10月份的交易量，不管新房还是二手房，比9月份增长50%甚至更高，都是有可能的。随着“门槛”上的需求被市场消化，后续又面临接续力的问题。在“止跌企稳”的新基调下，政策依然不能停，在严控增量上迫切需要出台新的举措，比如新房库存过大区域、二手房挂牌量大的区域，暂停新增供地、暂停拆除式更新、暂缓新开工，给市场传达积极信号。建议对于二手房交易契税、增值税、个税等，实施减免，并再次下调LPR，驱动按揭利率进一步下调。近期国家也发布了重磅文件，提到“把高质量充分就业作为经济社会发展优先目标，纳入发展规划，促进财政、货币、产业、价格、就业等政策协同发力，提高发展的就业带动力”，只有夯实高质量充分就业的支持基础，楼市后续能得到基本面支撑，止跌企稳才能有保障。
文、图/广州日报新花城记者：刘丽琴、龙乐乐
广州日报新花城编辑：李光曼